Рынок недвижимости – это рынок капитала. Во всяком случае, в европейских странах это так: банки рассматривают залоговую недвижимость как полноценный актив, с которым можно и нужно работать. В России пока еще складывается другая ситуация.
Она стала предметом обсуждения на одной из панельных дискуссий на международном инвестиционном форуме PROEstate 2010. Количество объектов недвижимости в залоге у банков растет, причем эта тенденция наблюдается как со стороны заемщиков-физлиц, так и компаний. На балансе финансовой организации то и дело оказываются торговые центры, бизнес-центры, производственные помещения, земельные участки. Процесс этот почти не контролируемый, поскольку уходит корнями в то время, когда практика раздачи кредитов еще только отрабатывалась, и топ-менеджмент банков не всегда адекватно оценивал возможности заемщиков. Банальное взяточничество топ-менеджеров в банках и их неээфективная работа до кризиса повлияли на накопление сомнительной в своем качестве собственности. Теперь пришло время, когда бешеная гонка приостановлена, и необходимо строить новые отношения с залогодателями, а попутно «разгребать завалы» из накопленных активов.
Два года – на осознание проблемы
Михаил Уринсон, управляющий директор инвестиционно-девелоперской компании «АЛУР» не первый год занимается вопросами залоговой недвижимости и считает, что картину банкам во многом испортила «красивая оценка» проектов на этапе предоставления кредитов. Ликвидация же непрофильных активов приводила к списанию у банков огромных средств (так по одной из сделок Сбербанк потерял, по данным Михаила Уринсона, 2-3 млрд рублей). Выдерживать такие списания оказалось под силу далеко не всем финансовым организациям.
- Мы работаем с этой проблематикой с самого начала кризиса, с 2008 года. Одними из первых мы пришли в банки и прежде всего в собственный банк, который входит в группу компаний. Сразу выяснилось, что, несмотря на то, что кредиты должны были выдаваться с 70% дисконтом, все равно при ликвидации актива в текущий момент банк обязательно терял, - рассказал Михаил Уринсон. - В результате нам понадобилось два года, чтобы донести до всех: списание активов в моменте времени бессмысленно – будь то это недострой, будь то земельные участки. То есть продать можно, рынок есть, и как минимум 50-70% дисконта к залоговой стоимости надо дать. Но банки не верили нам, считали, что мы ведем свою игру и раздуваем суть проблемы. Но за прошедшие два года банки успели обратиться и к своим стратегическим партнерам, и к инвестиционным компаниям – и пришли к выводу, что ни по их цене, ни зачастую по цене вдвое меньшей их залоговая недвижимость не нужна. Успех не дается просто так, и у потенциальных приобретателей этих активов у самих много подобных проектов – и обанкротившихся, и действующих.Второй проблемой, по мнению Михаила Уринсона, стало незрелое отношение собственников к залоговому имуществу. Процесс передачи собственности шел во многих случаях трудно и долго, на самом деле компании были не готовы расставаться с недвижимостью и затягивали эту процедуру, доводя дело и до обращения банков в суды. Михаил Уринсон подчеркнул важность этого поворотного этапа: сейчас банки выиграли упомянутые суды или заканчивают эти тяжбы. У них уже сложилось понимание, что решение проблемы залогового имущества не будет быстрым. Это будет «игра «в долгую», когда с недвижимостью необходимо будет адекватно работать, пока не появится возможность продать ее на растущем рынке.
Кто будет заниматься залоговым имуществом? Sucsess story пока нет
Практически любая недвижимость может потерять часть стоимости или в целом обернуться убытками при отсутствии управления, пока нет возможности ее выгодно продать. Будут ли ею управлять сами банки или эта работа будет отдана на сторону? Вот вопрос, перед которым стоят сегодня многие финансовые организации. Сейчас эта проблема еще не видна во всем объеме: главным образом нуждаются в эксплуатации уже существующие объекты недвижимости, иногда это недострой, который необходимо закончить, жилье, которое надо допродать. Но на горизонте – освоение попавших в залог земельных участков, их грамотный девелопмент, строительные работы. По всему выходит, банкам не уйти от найма девелоперских компаний или от создания внутри необходимых департаментов. Крупные финансовые группы могут позволить себе образовывать подобные дочерние направления, а вот банки меньшего масштаба окажутся перед выбором.
Банкам в основном достаются проблемные активы. Что касается активов, генерирующих денежный поток, которым можно в какой-то мере обслуживать долг, собственники с ними расстаются неохотно, - поделился наблюдением Денис Колокольников, генеральный директор компании RRG. – И банки ведут себя здесь по-разному. Одни забирают актив быстро, другие понимают, что, забрав его сейчас, могут ухудшить ситуацию. При этом те собственники, которые осуществляют уже только операционное управление, зачастую ведут себя, как будто объект им принадлежит до сих пор, и это тоже создает риски. Банки чувствуют себя растерянными в этой ситуации.
Каков выход? Денис Колокольников рассказал об опыте, который пытается внедрить Ассоциация российских банков. Она создала Комитет по внешнему управлению и секьюритизации залоговых активов. В этот комитет входит несколько десятков человек из управляющих, брокерских, юридических компаний, представители регуляторов. В рамках этого Комитета создана программа, которая позволяет участникам ассоциации наладить работу с любыми активами в любой части страны. Для этого формируется федеральная сеть из консультантов разного профиля (брокеры, юристы, представители консалтинга и пр.) Разработан регламент, посчитана стоимость всех услуг для банков. Денис Колокольников призвал членов ГУД принять участие в работе этой сети, поскольку обеспечить такой многопрофильный подход к активу и покрытие по всей России не сможет обеспечить ни одна из персонально привлеченных компаний. По его данным, первые переговоры с банками уже дали хорошую обратную связь.
Кризис доверия
Вера Сецкая, президент GVA Sawyer, Председатель Экспертного совета ГУД по капитализации активов финансовых институтов не разделила оптимизма Дениса Колокольникова по части создания подобной сети. По ее опыту переговоров с руководством банков, здесь еще достаточно недоверия. ГУД уже создала стандарты по работе с непрофильными активами, создан и специальный комитет. Но…
- В большинстве случаев банки говорят: «Нам вы не нужны. Мы сделаем это лучше, качественнее и профессиональнее. Мы не доверяем вам и никогда не отдадим активы в чужие руки. Мы вообще не видим необходимости работать с этой массой, пусть она висит на балансе», - делится Вера Сецкая.
Эта позиция банков вполне объяснима, как бы ни раздражала она профессиональных управленцев недвижимостью. Как отметил Александр Паршуков, руководитель инвестиционного департамента ВТБ-Девелопмент, «те же люди, которые до кризиса уверяли нас в росте рынка на бессрочную перспективу, теперь приходят к нам и предлагают поуправлять нашей недвижимостью». Происходят анекдотические ситуации, когда девелопер приходит с предложением управлять той самой недвижимостью, которая отошла от него банку.
Одним из эффективных действий с недвижимостью называют формирование ЗПИФов. С них не платится налог на прибыль и налог на имущество. Планируется изменение законодательства в этой области. К этому инструменту часто прибегают небольшие частные банки. ЗПИФ решает проблему дофинансирования объектов.
Еще одно компромиссное решение было озвучено на опыте ВТБ. Этот банк и образовал свой департамент по управлению, и на часть объектов привлек управляющих со стороны. Об опыте работы банка ВТБ с залоговой недвижимостью рассказала Юлия Готовская. До 1 апреля 2010 года управлением залоговой недвижимостью «ВТБ Северо-Запад» занималась дирекция материально-технического обеспечения и эксплуатации. В апреле была создана компания «Эстейт менеджмет», 25 сотрудникам которой было поручено управление более чем 200 объектами недвижимости. Все действия компании согласовываются с руководством банка ВТБ Северо-Запад. Из 200 объектов арендопригодными является чуть более 40%. «Эстейт менеджемнт» отдает объекты недвижимости в управление, так, например, ряд объектов получила в управление компания Becar. Сверхзадача «Эстейт менеджмент» - через 5 лет распродать всю недвижимость с выгодой для банка.В 360 миллиардов долларов оценил Денис Колокольников, генеральный директор Russian Research Group, стоимость залоговых активов банков "большой двадцатки". 70% от этих активов - недвижимость. Причем, по его словам, с начала кризиса эта цифра менялась несущественно. По итогам дискуссии можно предположить, что кризис финансовый повлек за собой еще и кризис доверия в среде банков и консалтинговых, девелоперских компаний. Сейчас наступило время заново завоевывать это доверие и разрабатывать взаимовыгодные схемы отношений в части управления проблемной залоговой недвижимостью.
Елена Горелкина,портал Restate.ru от 17.09.2010 г.
