КомАРиные беседы

Обсуждая текущую ситуацию на рынке торговых площадей, участники много говорили о новых трендах.

Гендиректор компании RRG Денис Колокольников отметил, что торговым центрам не всегда хватает арендаторов, поэтому в них начали появляться нетрадиционные до кризиса арендаторы, например, мебельные центры. «Они отчасти стали спасением для некоторых объектов», - заявил эксперт.

В регионах ситуация с арендаторами тяжелая. По словам руководителя отдела регионального развития Knight Frank Сергея Гурова, большинство региональных объектов процентов на 50 заполнено индивидуальными предпринимателями.

Говоря об арендных ставках, он отметил, что в ближайшие полгода ставки аренды, скорее всего, будут стабильны, но возможен небольшой рост.

Первый замдиректора управляющей компании «Манежная площадь» Андрей Сухов выразил мнение, что ставки как в регионах, так и в Москве будут зависеть в первую очередь от макроэкономической ситуации. «Если спрос на энергоносители на мировых рынках будет падать, если разработки США по альтернативным источникам энергии будут успешны, нас всех ждут непростые времена», - заявил он, напомнив собравшимся, что их успех зависит от населения и его покупательской платежеспособности. Сегодня Андрей Сухов больше склонен к пессимистическому развитию сценария. «Давление арендаторов по снижению арендных ставок будет нарастать. Особенно это будет чувствоваться в регионах, на Москве это скажется меньше», - считает эксперт. В основном, по его мнению, первыми пострадают сегменты торговой недвижимости, которые сориентированы на высокодоходную часть населения, демократичные торговые центры будут более успешны.

Эксперты также отмечают, что в России начинается эра реноваций торговых объектов. Например, объявлено о сносе ТЦ «Капитолий» на Ярцевской улице, говорит Денис Колокольников. Те объекты, которые морально устарели, будут сноситься. В этом эксперт видит новый потенциал для девелопмента. «Все больше объектов мы видим с ошибочными решениями, которые уже невозможно спасти», - говорит он.

В качестве примеров реконцепций со знаком «минус» Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости Knight Frank, приводит проект ТРЦ В Череповце, который был заморожен в кризис, и после появления в городе ТРЦ «Июнь» девелоперы проекта решили сделать его значительно меньшим по размеру, чем планировалось изначально.

О реконцепции своих объектов рассказал Андрей Чамкин, коммерческий директор ТРК «Арена». Кризис заставил на ходу менять концепцию ТРЦ «Арена» в Воронеже. Одной из идей, как привлечь посетителей, стало создание в ТРЦ выставочного центра, где бы проходили интересные выставки для всей семьи: не картинные галереи, а выставки бабочек, кукол и проч. Кроме того, «Арена» вместе со своим соседом гипермаркетом «Лента» планирует облагородить пустырь, расположенный рядом, создать единую торгово-развлекательную зону.

Кстати, развитие зоны развлечений, а также питания в ТЦ, по мнению Татьяны Смирновой, «Система-Галс», сейчас очень актуально. Появляется тенденция размещения различных кафе и ресторанов не в одном месте, а везде, где удобно покупателям – на входах, в коридорчиках и т.д. Кроме того, последний тренд – акцент на семейный отдых. Согласно последним исследованиям, именно дети выбирают ТЦ и даже небольшая, но качественная развлекательная зона, способная привлечь детей, может существенно увеличить поток посетителей.

Однако, как отмечает Ярослав Собко, управляющий Gametrade group, ставшие сейчас такими популярными семейные центры, в большинстве случаев таковыми не являются. По его словам, это очень сложный формат, ведь он подразумевает наличие разных развлечений, интересных всей семье, а не наличие в одном месте зон для взрослых, для детей и для подростков.

О необходимости привлечения профессиональной управляющей компании еще на этапе проектирования будущего бизнес-центра, рассуждали участники круглого стола по офисной недвижимости.

Ольга Штода, директор по развитию BlackStone Keeping Company, считает, что обустройство внутренней и прилегающей территории БЦ должно учитывать требования и рекомендации управленцев. «Нужно составлять рабочую документацию с учетом последующего технического обслуживания объекта. Это позволит избежать множества неприятных моментов», - уверена она.

В качестве примера неправильно спроектированного здания эксперт привела БЦ, в паркинге которого нет дренажной системы. Из-за этого зимой и в дождливою погоду там скапливается грязь. Ее уборка ложится на плечи УК и ведет к дополнительным расходам. А на парковке другого делового комплекса воздуховод расположен так низко, что остановившийся под ним автомобиль может его повредить и нарушить систему вентиляции. Но есть и более курьезные случаи. Например, вход в арендное помещение одного БЦ совмещен со служебным входом, соответственно арендаторы и мусорщики «ходят одними и теми же дорожками».

Главная проблема заключается в том, что многие собственники привлекают УК после открытия объекта, а все технические нюансы должны быть решены до ввода здания в эксплуатацию. Это повысит привлекательность объекта и снизит расходы на эксплуатацию. По словам генерального директора УК «Маторин» Юлии Кузнецовой, все зависит от целей владельца. «Если запланировано краткосрочное развитие объекта и его продажа, то задача управленцев формируется из этих соображений. Если собственник намерен владеть зданием длительное время и получать доход от сдачи в аренду, то функции УК будут иными», - говорит Юлия Кузнецова. В любом случае, без профессиональных управленцев не обойтись, сошлись во мнении участники дискуссии. Другое дело, что это может быть собственная или внешняя управляющая компания. Но здесь все зависит от специфики самой недвижимости и компетенции девелопера в этом вопросе.

Участники круглого стола по складской недвижимости солидарны в том, что прирост нового предложения на рынке складской недвижимости постепенно сокращается, уровень вакантных площадей падает.

По словам Дмитрия Волкова, руководителя отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International, в 2010 году в эксплуатацию в Москве введено около 420 тыс.кв.м. К концу года эта цифра может вырасти до 450 тыс.кв.м., что сопоставимо с уровнем 2008 года, но в два раза меньше, чем в 2009. От заявленных площадей этот объем составляет 50-70%. И если в 2009 году прирост нового предложения достигал 15-18%, то в этом году он сократился до 10%.

Количество вакантных площадей также падает. В прошлом году пустовало 12% складских помещений, в первом полугодии 2010 года – 7%. А прогноз на весь год 5-6%, озвучил статистику Руслан Суворов, вице-президент Giffels Management Russia.

При этом, как подчеркивают эксперты, пользователи по-прежнему предпочитают арендовать помещения, а не покупать. Наличие сделок по покупке складских площадей не может не радовать, но таких сделок пока очень мало. Хотя в ряде случаев, покупка склада выгоднее и удобнее для клиента.

Как рассказал Владислав Рябов, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International, 77% пользователей берут складские помещения в аренду, у 23% пользователей склады находятся в собственности. 56% арендаторов составляют логистические компании, но основной спрос на складские помещения формируют ритейлеры.

По прогнозам специалистов, сокращение ввода новых складских помещений и уменьшение объема вакантных площадей продолжится.