«Магнит» и «якорь»: просьба не путать

—Побольшому счету речь идет об одном и томже, но с той разницей, что «якорь» не всегда «магнит». Само понятие «якорь» означает, что конкретно взятый магазин будет генерировать поток посетителей, которые, попав в этот самый якорный магазин, потом пойдут тратить деньги в более мелких торговых точках, покупая мимоходом товары повседневного спроса. Примером может служить краснодарская «Галактика»: площадь торгового центра составляет 130тыс.кв.м. Вданном случае можно говорить о создании «города магазинов», так как площади позволяют реализовать формат суперрегионального торгового центра. «Якорями» здесь выступают продовольственный гипермаркет «О'Кей» (14,7тыс.кв.м), гипермаркет DIY Castorama (12тыс.кв.м), гипермаркет спорттоваров «Спортмастер» (5,4тыс.кв.м), гипермаркет бытовой техники и электроники MediaMarkt (7,4тыс.кв.м) и зона развлечений (порядка 7тыс.кв.м).

—Понятие «магнит» не является широко распространенным для рынка профессиональной торговой недвижимости: его участники обычно оперируют терминами «якорный арендатор» и «мини-якорный арендатор». Первый включает в себя супер- и гипермаркеты (Auchan, «Карусель», «О’Кей» ипр.),кинотеатры, крупные магазины товаров для дома и дачи (OBI, Leroy Merlin), бытовой техники и электроники (MediaMarkt, «М.Видео», «Эльдорадо»), реже спортивные (Decathlon, «Спортмастер») и магазины для детей («Детский мир»). Кмини-якорным арендаторам относятся, как правило, крупные представители известных и популярных у покупателей марок одежды (Inditex, H&M), универмаги (Marks & Spencer, Stockmann).

—«Якорь» — большой по площади магазин, который способствует тому, чтобы покупатели посещали ТЦ в целом. Классические «якоря» — продуктовые гипермаркеты, магазины бытовой техники, развлекательные центры, универмаги.

«Магнит» может иметь притягательную силу для покупателя, но при этом работать только на себя. Вкачестве примера можно привести ТЦ «Час Пик», в котором на нижнем уровне располагается «Атак». Супермаркет — «магнит», потому что люди специально едут сюда за продуктами. При этом он не является «якорем» для торгового центра, так как посетители «Атака» не поднимаются в торговую галерею.

—Обычно под якорного арендатора выделяют самые большие площади в ТЦ, на которых он может разместить широкий ассортимент товаров, тем самым аккумулируя потоки посетителей, привлеченных известностью ритейлера. Кроме того, «якоря» обычно заполняют мертвые зоны в ТЦ.

«Магнит» по сути является такимже «якорем», но вместе с тем работающим и на имидж ТЦ. Разница между ними может выражаться в самом формате магазина: он необязательно будет занимать большую площадь и предлагать широкий ассортимент товаров. Например, «магнитом» можно считать магазин, который эксклюзивно представлен в одном из торговых центов (Dim в «Метрополисе», Manolo Blahnik в «Шереметьевском»).

—Американская классификация Urban Land Institute (ULI), которую традиционно применяют по отношению к столичным торговым объектам, называет якорным арендатором крупного, обычно сетевого оператора розничной торговли, привлекающего в ТЦ основные потоки посетителей. Авот уже по отношению к якорному арендатору можно предлагать и другие определения с различной эмоциональной окраской — от официального термина «генератор потока» до понятий «магнит», «центр» ит.д.

Дляменя как специалиста «магнит»— своего рода фишка ТРЦ, заманивающая туда посетителей. Это может быть и эксклюзивный магазин, единственный в городе, и элемент парка развлечений, например скалодром или квазар, и просто хорошая отделка, уникальный дизайн, атмосфера в комплексе. Дляменя главное отличие «якоря» от «магнита» заключается в том, что первый отдельно от торгово-развлекательного центра существовать в состоянии, а вот второй— нет. Рассмотрим для примера ТРЦ «МЕГА Теплый Стан»: если убрать из него «Ашан», ИКЕА, «Стокманн», OBI, то все они будут работать самостоятельно, а вот ZARA, магазин, который я считаю «магнитом», или ледовый каток, или фуд-корт врядли выживут без ТРЦ.

Растущая конкуренция между операторами рынка торговой недвижимости заставляет девелоперов наполнять свои ТЦ как можно большим количеством якорных арендаторов. Ихрасчет здесь абсолютно понятен: от присутствия популярных ритейлеров во многом зависит уровень посещаемости ТЦ, а значит, его успех. Нокаким операторам отдать предпочтение, чтобы не прогадать?

Помнению И.Афраймовича, многое зависит от концепции торгового центра. Например, если речь идет о региональном объекте площадью более 60тыс.кв.м, то здесь будут присутствовать и продовольственный гипермаркет (от 5тыс.кв.м), и бытовая техника (от 2,5тыс.кв.м), и DIY (от 3,5тыс.кв.м), и развлекательный центр с кинотеатром (от 3,5тыс.кв.м), и, возможно, гипермаркет спорттоваров (от 2тыс.кв.м). Вслучае с fashion-центром в 25тыс.кв.м «якорями» могут выступать продовольственный супермаркет (от 1,5тыс.кв.м), универмаги одежды и обуви (от 400кв.м), развлекательный комплекс. При этом для арендодателя существует только два критерия в выборе конкретного арендатора: его влияние на общую проходимость ТЦ и, как следствие, общая выручка от сдачи площадей в аренду. Если оператор соответствует заявленным требованиям, то ему говорят: «Welcome!»

Конечно, наиболее привлекательны для девелоперов те торговые операторы, которые популярны и узнаваемы среди населения, утверждает К.Ковалев. Ас учетом того, что якорные арендаторы, как правило, платят низкую ставку аренды, для собственника важно подобрать правильный баланс площадей, чтобы торговый центр работал. Впроектах ТЦ регионального и суперрегионального масштабов помимо традиционных якорных арендаторов появляются также и мини-«якоря», позволяющие направлять движение покупательских потоков внутри объекта.

«Длясобственников наиболее желанны в качестве якорных арендаторов популярные западные бренды, такие как MediaMarkt, «Ашан», — приводит пример Т.Ключинская. — Если говорить о «якорях» торговой галереи, то нужно отметить Inditex, Maratex, H&M, Marks&Spencer».

Авообще, утверждают эксперты, самый лучший «якорь» — продуктовый гипермаркет. Чемизвестнее его бренд, тем больший поток посетителей он генерирует. Внашей стране это обычно «Перекресток», «Карусель», «Азбука Вкуса», «Глобус Гурме» идр.

Взависимости от роста конкуренции каждый девелопер определяет для себя необходимый набор и соотношение якорных операторов, а иногда принимает оригинальные решения. Ярким примером таких изысканий эксперты называют проект ГК «Ташир» «РИО на Ленинградском шоссе», который представляет собой набор нестандартных «якорей». Нов целом, по мнению Т.Ключинской, подобная практика в России не велика. Отечественные девелоперы не склонны к экспериментам, считает К.Ковалев. Сегодня для успеха достаточно привлечь в проект узнаваемых и популярных торговых операторов. Причем предпочтение чаще всего отдают международным ритейлерам.

Кроме того, стремление девелопера к нестандартным решениям зависит, по словам А.Панфилова, от того, насколько развита та или иная индустрия в конкретном городе. Если известный оператор не заинтересован в продвижении своей сети в определенном городе или ТРЦ, то у девелопера в таком случае есть три пути. Он может отказаться от размещения в торговом центре данного направления (кинотеатр, детский игровой комплекс ит.п.), оставить площадку «под развитие» в ожидании лучших времен или самостоятельно развивать этот бизнес и управлять им.

Однако последний вариант — создание девелоперами ТЦ собственных «якорей»— большинство экспертов считают не самым лучшим. Помнению Т.Ключинской, когда компания сажает своих арендаторов в своиже торговые центры, риск значительно возрастает. Ведь если что-то пойдет не так, компания пострадает и как арендатор, и как арендодатель. Ктомуже при продаже стоимость объекта, в котором торговые операторы принадлежат его владельцу, может быть уменьшена. «Однако процент оборота проще контролировать в своих магазинах. Нотут главное не перегнуть палку, чтобы доля собственных арендаторов в ТЦ не превысила разумных пределов», — отмечает эксперт.

Запад по-прежнему рассматривает Россию как один из самых интересных рынков в мире. Последние шесть лет РФ входит в первую тройку государств, приоритетных для международной экспансии, а в 2009г. мы заняли второе место в GRDI — индексе привлекательности стран для международных ритейлеров, составляемом компанией A.T.Kearney. При этом концентрация конкуренции в сегментах отечественного рынка по сравнению с Европой остается все еще довольно низкой — фактор для операторов, принимающих решение о вхождении в страну, очень существенный. Апотому иностранцы проявляли активность даже в кризис. Конечно, она несколько снизилась, и всеже… Согласно оценкам экспертов, за последний год на российский рынок вышло несколько международных операторов. Специалисты объясняют это приемлемыми ставками аренды в ТЦ Москвы и регионов, а также банкротством прежних торговых сетей и высвобождением площадей. Среди тех, кто пришел,— гипермаркет мебели и товаров для дома Kika, универмаг H & M, магазин одежды Uniqlo.

Кроме того, освобождающиеся площади в столичных торговых центрах за последний период были подвергнуты активной экспансии региональных сетей. Среди них эксперты отмечают петербургские сети товаров для детей «Здоровый малыш», «Дети», оператора формата DIY «Старт», продуктовый гипермаркет «О’Кей», а также липецкий DIY-гипермаркет «Уютерра».