В кризис столичные девелоперы решили подстегнуть покупательную активность, выставив на рынок квартиры экономкласса по рекордно низким ценам. Однако на поверку оказалось, что в основном речь идет о домах в удаленных от центра столичных районах, которые уже давно проигрывают соседним с ними подмосковным городам.
Сравнение примыкающих к МКАД районов с городами-сателлитами – любимая тема столичных экспертов по недвижимости. После того как москвичи начали переезжать за МКАД в поисках лучшей жизни и дешевых квартир, участники рынка все чаще говорят о том, что даже с точки зрения транспортной доступности жилье в городе Видное намного более конкурентоспособно, чем в соседнем с ним районе Бирюлево. Однако в кризис в таких удаленных местах, как Бирюлево или Бутово, девелоперы стали активно запускать проекты по смехотворным, как казалось на тот момент, ценам. Впрочем, несмотря на постепенное восстановление рынка и идущее полным ходом строительство, подобные объекты подорожали всего на 10%. В связи с этим игроки рынка рассуждают о том, что антикризисный маркетинг запустил маховик снижения цен на московские квартиры.Подстегнуть спрос
В 2008–2009 гг. мало кто решался купить жилье в недостроенной новостройке: самые именитые «зодчие» прогорали и уезжали за границу, а объекты замораживались. Чтобы подстегнуть спрос втакой ситуации, девелоперам пришлось пойти наэкстраординарные меры – резко сократить свою маржу. Технологию «продать много и недорого» впервые запустили на московском рынке компании «Ведис» и «НДВ-Недвижимость». Они, несмотря на кризис, сумели полностью распродать квартиры в своем проекте «Марфино».По данным «Ведис групп», средняя цена квадратного метра составляла на тот момент около 80000руб., а иногда опускалась и до 70 000 руб. за «квадрат». Для столичного рынка недвижимости, привыкшего к запредельным ценам, это была невиданная роскошь. Таким образом, девелопер принес в жертву высокую рентабельность, ограничившись ее минимальным уровнем. Витоге квартир, выставленных на продажу от застройщика, не осталось, а эксклюзивный продавец – «НДВ-Недвижимость» – сделал себе имя на одном проекте. «Комплекс был быстро построен за счет привлечения ДСК при поддержке правительства Москвы. Сроки строительства были соблюдены, а сейчас проекты находятся в стадии заселения. Такие проекты пользовались большим успехом, за полгода было продано 200 000кв.м»,– рассказывает гендиректор «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая. По ее словам, в условиях кризиса эта стратегия была целесообразной. «Особенно в период, когда ипотека фактически не работала. Тогда по-другому получить активные продажи было невозможно, и реализация по минимальным ценам являлась единственно возможным вариантом привлечения покупателей», – добавляет эксперт.
По мнению гендиректора RRG Дениса Колокольникова, антикризисное предложение оказалось крайне успешным. «В кризис у потенциальных покупателей новостроек существовало две основные проблемы. Во-первых, учитывая недоступность кредитов и риск снижения доходов, они были стеснены в средствах на покупку. Во-вторых, главным риском приобретения квартиры на этапе строительства был риск замораживания проекта», – рассуждает специалист. Из-за низкой цены покупатели решили, несмотря ни на что, скупать эти квартиры и, в общем, не прогадали.
Подобная ценовая политика имела место не только в кризис, но, по мнению Марии Литинецкой, практикуется и сейчас, особенно на подмосковном рынке, где наблюдается жесткая конкуренция в плане цен. «Сейчас ситуация, конечно, лучше, чем год назад, но полностью рынок еще не восстановился, это будет происходить довольно медленно, поэтому пока эта стратегия сохраняется. Мы уже наблюдаем рост объема выдачи ипотечных кредитов»,– утверждает эксперт. Однако пока тенденция остается примерно той же, и продажа новостроек происходит по тому же принципу, заданному новаторами из «НДВ-Недвижимость», но уже совсем с другим уровнем успешности.
Запущенный маховик
Помнению экспертов, жилкомплекс «Марфино» стал локомотивом нового движения. «Самый показательный пример – это микрорайон Марфино, показавший сверхвысокие темпы продаж при высоких темпах строительства, низких ценах и квартирах с отделкой. Это сверхудачный проект, построенный в нужное время в нужном месте. Цены на квартиры в этом микрорайоне с этапа строительства до вторичного рынка выросли на 50–60%»,– говорит Денис Колокольников. По данным источников «Ко», когда проект вошел в активную стадию строительства и начал расти, квартиры в нем расходились по 30штук в день. Еще до сдачи объекта госкомиссии все было распродано: купить квартиру в ЖК «Марфино» на тот момент можно было лишь по переуступке прав собственности, при этом цена кв. метра находилась уже на отметке в 120000 руб. Сейчас в этом ЖК жилье продается уже по 140 000 руб. за метр, правда на вторичном рынке. Впрочем, по мнению управляющего директора «Century 21Запад» Евгения Скоморовского, одним из преимуществ проекта стало его выгодное местоположение. Возможно, именно поэтому успех повторить никому не удалось.
По словам директора департамента продажи элитной недвижимости Penny Lane Realty Александра Зиминского, по схожей схеме реализовывался проект «Бутово Парк» от Galaxy Group. Он начал строиться зимой 2008-го. В ноябре 2009 г. Galaxy вышла на рынок с ценой в 68 000руб. за кв. метр в наполовину построенном доме. Спрос оказался достаточно высок: к концу апреля раскупили более 35% квартир, а минимальная цена «квадрата» поднялась до 74 000 руб. Первые дома в «Бутово Парк» уже построены и сданы, реализация проекта продолжается, однако стоимость метра, несмотря на посткризисный рост, достигла всего лишь 80 000 – 83000 руб. «Фактически проект реализуется в чистом поле на перекрестке Варшавского и Расторгуевского шоссе, рядом отсутствуют объекты инфраструктуры, зато есть вид на шоссе», – отмечает Евгений Скоморовский. «Сейчас нижняя граница цен на новостройки в Москве составляет 80000 – 90 000руб. за кв. м», – уверяет коммерческий директор «Сити-XXI век» Виталий Разуваев. То есть цены так и не смогли подняться выше 100 000 руб. Примерно на том же уровне находится стоимость квартир в ЖК «Эдальго» от концерна «Крост» в Ленинском районе Подмосковья недалеко от МКАД. В частности, трехкомнатную квартиру площадью 58 кв. м в этом доме можно купить за 4,9 млн руб.
По схожей схеме агрохолдинг «Настюша» продает в настоящий момент самую главную столичную стройку– микрорайон «Царицыно» в Бирюлево. Цена новостроя в районе составляет от 84 000 до 110 000руб. за кв. м, в зависимости от стадии строительства, этажа и площади. Всего в рамках проекта планируется сдать более 800 000 кв. м. жилых и коммерческих помещений. В том числе застройщик возводит социально значимую инфраструктуру, а также внедрил невиданную на московском рынке недвижимости услугу trade-in: обмен квартиры в старом доме на новостройку. Однако, по мнению экспертов, район не располагает к более высоким ценам. «Бирюлево – типичный для Москвы окраинный район-отшельник. Он отделен от основного тела города обширными промышленными зонами, линиями железных дорог и лесопарковыми территориями. В нем нет ни одной станции метро, а с остальной частью города его связывает только одна крупная магистраль– Липецкая улица», – констатирует руководитель GEDAnalytics Александр Пыпин. Более того, с точки зрения инфраструктуры район значительно проигрывает соседнему подмосковному Видному. «Видное отличается высоким качеством дорог, наличием разнообразной сложившейся застройки различных эпох, малоэтажной и приятной глазу оригинальной архитектурой в старой части города. В целом это более культурный и патриархальный город, чем район Бирюлево»,– полагает эксперт. Ас точки зрения инфраструктуры Бирюлево вообще оказывается в арьергарде, притом что в Видном есть все необходимые инфраструктурные объекты, несмотря на то, что его население – всего 55 000 человек. По словам экспертов, в Видном не хватает лишь крупного гипермаркета и кинотеатра, однако недавно почти на границе города открылся ТЦ «Вегас» с гипермаркетом «Ашан». При этом набор услуг и товаров, которые жители Бирюлево могут получить, не выезжая из своего района, гораздо более скудный. Однако цены на недвижимость в Видном ниже, чем в соседнем столичном районе. На первичном рынке Видного один квартал возводит «Сити XXI век», еще несколько микрорайонов застраивает «Ленинвест». При этом цена в новостройках составляет от 66000 до 95 000 руб. за кв. м, то есть ниже, чем в микрорайоне «Царицыно» от «Настюши».
Научиться у эконома
Помнению экспертов, тенденция продажи новостроек по ценам ниже 100000руб. привела не к возрождению первичного рынка, а к попыткам реализовать менее привлекательные объекты по ценам, кажущимся невысокими только по сравнению с более привлекательными проектами. «Фактически это означает, что риелторы и застройщики, увидев, что проекты в не самых худших местах активно продаются по 70 000 – 80000руб. за кв. м, решили выставлять такие ценники на проекты, где эта цена на поверку оказывается потолком. Сточки зрения объективных рыночных факторов квартира на окраине Бутово не может стоить дороже. То же самое касается проектов в прилегающих к МКАД других районах, например в Бирюлево», – говорит Евгений Скоморовский. По его словам, продемонстрировавший успех ЖК «Марфино» расположен на Ботанической улице и с точки зрения местоположения гораздо более привлекателен, чем проекты в Бутово или Бирюлево. Помнению гендиректора «Службы недвижимости» Павла Карасева, на сегодняшний день речь идет уже не о маркетинге, а об объективном удешевлении столичной недвижимости. «Подтверждением является тот факт, что жилье в новостройках, активно продающихся на стадии строительства, почти не дорожает. Рост стоимости в 10% с учетом активной фазы строительства – смехотворный показатель, несколько лет назад спекулянты в сходных условиях зарабатывали в несколько раз больше. Просто маркетинговое снижение цен по времени совпало с объективным их падением на рынке, таким образом, цены просто зафиксировались на новом уровне», – отмечает эксперт. По его словам, стоит ждать еще большего снижения, вызванного возможным появлением открытого рынка земельных участков в столице: как известно, Юрий Лужков на посту мэра последовательно выступал за предоставление земли на арендной основе.
Примечательно, что те же процессы
идут и в более дорогих сегментах рынка, хотя и в имплицированном виде.
Пока на рынке элитного жилья и объектов бизнес-класса вместо снижения
цен девелоперы решили поступиться ликвидностью, однако начавшийся
процесс уже необратим. «Даже в кризисные годы предложений по демпинговым
ценам официально не было. Как девелоперы, так и частные владельцы
элитного жилья не готовы были афишировать падение цен и возможность
значительных скидок. При этом все сделки, проходившие в этот период,
отличались существенным дисконтированием, но реальная стоимость
формировалась по результатам переговоров с потенциальным покупателем
непосредственно в их ходе»,– говорит замглавы департамента элитной
жилой недвижимости Delta Estate Алена Сапрыкина. Впрочем, по ее словам,
цены на элитные квартиры в долларовом эквиваленте снизились примерно на
30%, но такую скидку давали только застройщики, в то время как частные
собственники не готовы были сильно дисконтировать. Впрочем, напоминают
эксперты, когда-то все так же начиналось на рынке жилья экономкласса.
Алексей Лоссан,
журнал "Компания" от 01.11.2010 г.
