Грядущий дефицит нового строящегося
жилья в Москве, который обещают эксперты, превращает Московскую область в
один из перспективных
для строительства районов. Одной из прямых альтернатив московским
новостройкам может стать ближайшее к столице жилье у МКАДа. Как
прогнозируют аналитики, нехватка ликвидного жилья обязательно приведет к
росту цен на жилье в следующем году.
Согласно аналитическим данным компании «Миэль-Новостройки», озвученным на прошедшей 23 ноября пресс-конференции, характерной тенденцией современного рынка нового жилья становится вымывание ликвидного предложения. В ближайшей перспективе это чревато дефицитом и ростом среднего уровня цен на такое жилье. В Подмосковье же наблюдается обратная тенденция— снижение среднего уровня цен за квадратный метр и активный выход проектов (до 10–15 объектов в месяц). Также, для рынка новостроек области характерно резкое увеличение доли панельного домостроения, о котором сообщили аналитики «Миэль-Новостройки», что делает рынок подмосковных новостроек более привлекательным.
Наиболее перспективным полигоном для строительства жилья, по данным компании, в Московском регионе становится средний пояс Московской области, что подтверждает и анализ спроса аудитории— спрос на подмосковные новостройки составляет около 61% в общей структуре.
Глубокая заморозка
В то же время, как сообщил генеральный директор АКЦ «Миэль» Владислав Луцков, на сегодняшний день площадь жилых проектов, остающихся замороженными в Москве, составляет около 830 тысяч кв. м. Одновременно в городе действуют 1,157 тысячи инвестиционных контрактов, согласно котороым в период с 2010 года по 2015 год в Москве должно быть построено 18,68 млн кв. м жилья. Владислав Луцков обратил внимание, что с учетом того, что около 830 тыс. кв. м московских строек заморожено, еще 10,8 млн кв. м находится в стадии проектирования, в стадии строительства находятся лишь 7 млн кв. м.
«Из строящегося жилья только 4 млн кв. м являются коммерческими проектами, предполагающими продажу, все остальное строится по социальным программам. При этом 2 млн кв. м жилья уже реализовано»,— уточнил эксперт. Таким образом, по его данным, в ближайшее время можно ждать выхода на столичный рынок для продажи 2 млн кв. м. «Мы прогнозируем, что в 2011 году в столице будут запущены новые жилые проекты площадью 600–700 тыс. кв. м, но эти жилые площади смогут выйти на рынок только в следующем году. Если сложить эти цифры с жильем в новостройках, уже находящимся в реализации, то мы получим 2,5 млн кв. м первичной жилой недвижимости, которую можно будет приобрести в Москве в 2011 году»,— пояснил Владислав Луцков.
По его мнению, данных объемов «явно не хватает для такого мегаполиса, как Москва, в связи с чем ждать снижения цен в Москве явно не стоит»,— заявил аналитик. Тем не менее, в АКЦ «Миэль» полагают, что в 2010 году рынок жилой недвижимости столицы может ждать восстановление.
Ушли на переоформление
Как уточнила генеральный директор «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая, появление дефицита на рынке новостроек обосновано еще и тем, что ряд девелоперов снимает свои реализуемые объемы с рынка и уходит на переоформление разрешительной документации в соответствии с последними поправками в закон 214-ФЗ. «С сентября 2010 года на рынке жилья эконом-класса можно встретить все меньше застройщиков, работающих без оформленных документов, сегодня они стараются продавать объекты по ДДУ (договорам доверительного управления). В результате на рынке сокращается число сделок, в том числе ипотечных, на уровне активного спроса»,— говорит Мария Литинецкая.
Прогнозы АКЦ «Миэль» разделяет аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. «В связи с тем, что сроки переоформления новостроек сдвигаются, могут пострадать покупатели квартир с инвестиционными целями, так что на какое-то время процесс инвестиций в строящуюся недвижимость может затормозиться»,— полагает Юрий Кочетков. В то же время, по его мнению, ждать восстановления рынка в 2012 году не стоит— к этому моменту на рынок должны выходить проекты, реализация которых начинается только сейчас, а она, как мы видим, двигается совсем не активными темпами.
Скоростные девелоперы
По мнению генерального директора консалтинговой компании RRG Дениса Колокольникова, теоретически, приведенные компанией АКЦ «МИЭЛЬ» вполне справедливы. «Однако, на мой взгляд здесь не учтена возможность быстрого строительства и размораживания объектов. А между тем, такой вариант вполне возможен. Например, группа Ведис уже на практике доказала, что дома и жилые комплексы этой компании строятся очень быстро (вспомним то же Марфино, которое было построено фактически за 1 год.) Таким образом, из 10,8 млн кв м, которые „находятся в стадии разработки и согласования документации“ часть вполне могут выйти на рынок»,— говорит Денис Колокольников.
Также, по его мнению, может выйти на рынок и ряд замороженных проектов (по оценке АКЦ «МИЭЛЬ» заморожено 0,83 млн кв м). «Ведь те же компании-застройщики, которые серьезно пострадали в кризис, постепенно восстанавливают свои мощности. Тем не менее, в целом я согласен с приведенным прогнозом. Объемы строительства сейчас для такого города как Москва чрезвычайно малы. И низкий объем предложения на фоне восстановления спроса и ипотечного кредитования не может не привести к росту цен»,— прогнозирует эксперт.
Все в средний пояс!
«Разумеется, ближайшее Подмосковье всегда будет пользоваться большим спросом в силу лучшей транспортной доступности и более развитой инфраструктуры. Большая часть наших предложений по Московской области находится на расстоянии 1–2 км от МКАД, что значительно ближе даже многих московских районов»,— комментирует генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев. В конце 2011 года он ожидает некий рост интереса потенциальных покупателей к среднему поясу Подмосковья, но это будет возможно лишь в том случае, если экономика сохранит поступательное движение.
«В то же время нет никаких сомнений, что при современном уровне развития инфраструктуры, как транспортной, так и остальной, интерес потребителей именно к „околомкадным“ проектам еще долго будет превалировать в общей доле покупателей жилья в Московской области. Что же касается снижения среднего уровня цен за квадратный метр, то, на мой взгляд, говорить об этом некорректно»,— считает Хрусталев. По его словам, во многих проектах Подмосковья после кризиса произошла реконцепция: монолитную застройку сменила панельная. Соответственно, сделано это было ради снижения стоимости квадратного метра. Но связано это, в первую очередь, было с кризисом. Сегодня средняя цена, поданным «НДВ-Недвижимость», растет.
Как говорят в компании «Служба недвижимости», экономический кризис оказал существенное влияние на строительную отрасль: темпы строительства и ввода жилья серьезно снизились в 2009–2010 г. Однако в настоящий момент можно наблюдать оживление на рынках жилой недвижимости как Москвы так и Подмосковья. «Поскольку восстановление покупательской способности опережает темп возведения домов, то можно ожидать дефицит предложения готовой к проживанию недвижимости в конце 2011–2013 г. В связи с этим концепция активного освоения строительных площадок выглядит очень перспективно, однако на наш взгляд акцент в ней стоит сделать на Москву, так как, на наш взгляд, новостроек в области, находящихся на разной степени готовности достаточно много, и дефицит жилья в области будет формироваться в конце 2013–2015 гг.»,— прогнозирует генеральный директор компании Павел Карасев.
Надежда Русина,
Gzt.ru от 25.11.2010
