Власти сворачивают строительство офисных площадей в центре города
Центр Москвы в будущем, возможно, заполнят парковки и гостиницы. Вчера
мэр города Сергей Собянин представил для обсуждения общественности
комплексный план по решению транспортных проблем, а днем ранее
распорядился «максимально прекратить» строительство офисных и торговых
объектов в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК).
Офисные цифры
На сегодняшний день суммарный объем офисных площадей класса А и B
внутри Третьего транспортного кольца составляет более 5 млн кв. метров:
«Это больше половины всего московского офисного сегмента. А территория,
ограниченная ТТК, составляет лишь около 8% от всей площади Москвы», -
отмечает генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис
Колокольников. При этом, по данным компании Cushman&Wakefield, в
пределах ТТК сейчас возводится еще около 1 млн кв. метров офисных
площадей (всего порядка 50 объектов). Еще около 200 проектов площадью
примерно 4,8 млн кв. метров заявлено к строительству. Специалисты
компании Penny Lane Realty называют такие знаковые проекты, как башня
«Россия» - комплекс зданий законодательной и исполнительной власти
столицы на территории «Москва-Сити», а также проект «Хрустальные башни» -
два 38-этажных офисных здания площадью 168 000 кв. метров на
пересечении Пресненского вала и Ходынской улицы на территории
хлебозавода им. Зотова. Заметными объектами могут стать офисный комплекс
«Белые сады» на ул. Лесной и офисный комплекс на Можайском валу, а
также БЦ «Оазис» у метро «Добрынинская».
Будущее - за гостиницами
Стоит напомнить, что это заявление мэра Собянина вполне укладывается в
ту линию градостроительной политики, которой придерживалась и старая
власть. Еще два года назад прежний мэр столицы Юрий Лужков ввел запрет
на разработку новых проектов строительства в центре города офисных и
торговых комплексов площадью более 1500 кв. метров, чтобы «не усугублять
и без того сложную транспортную ситуацию в Центральном административном
округе».
Однако, судя по всему, новая городская администрация будет держать
этот вопрос под особым контролем и неослабевающим вниманием, как
первостепенный с точки зрения решения транспортной проблемы. Как
отмечает генеральный директор строительно-инжиниринговой компании «TSA
GROUP» Денис Кашуба, новый градоначальник демонстрирует более взвешенный
подход к реализации масштабных проектов, что неизбежно скажется на
сроках их ввода в эксплуатацию и возникновению новых тенденций в офисной
застройке: «Многие крупные проекты ждут повторных проектных
исследований на предмет возможности их реализации в рамках
«перегруженной» столицы. В то же время небольшие офисные проекты будут
реализовываться по ранее намеченному плану. Изменившийся политический
ландшафт столицы может улучшить, сделать более благоприятными условия
для реализации относительно небольших офисных проектов класса «В» и «С»,
- полагает г-н Кашуба.
Денис Колокольников из компании RRG считает, что освободившиеся
площадки могут быть заполнены жильем, гостиницами, апартаментами: «Если
говорить о смене назначения строящихся зданий, то какие-то из них можно
будет преобразовать, например, в гостиницы или жилье. Но все будет
зависеть от конструктивных особенностей каждого объекта». По его мнению,
для пополнения офисных площадей вполне возможно может быть использован
высокий потенциал редевелопмента промышленных зданий. Он прогнозирует,
что на практике офисное строительство будет продолжаться: «Вряд ли все
завяленные и строящиеся проекты окажутся под запретом. Например,
строящиеся проекты с полным пакетом согласований, в которые вложены
деньги инвесторов, нельзя заморозить или снести. Да и остальные, скорее
всего, будут тщательно рассматриваться с точки зрения того, как их
введение в эксплуатацию повлияет на транспортную нагрузку», - говорит
г-н Колокольников.
Директор по маркетингу и продажам компании «Квартал Эстейт»
(специализация - строительство жилья) Сергей Лушкин считает, что ранее
городские власти крайне редко вмешивались в строительство, если проект
уже был одобрен, однако со сменой руководства города технические
параметры некоторых проектов в центре будут пересмотрены: «Уверен, что
застройщики получат компенсацию уже понесенных расходов, однако
маловероятно, что платежи со стороны города смогут возместить
девелоперам упущенную выгоду.
Сложный вопрос - реконструкция промзон и строительство на месте
бывших фабрик и заводов (например, офисное строительство на месте завода
«Слава»). Сохранять производство в Центральном округе нецелесообразно,
однако офисов в центре и так слишком много», - отмечает он. По его
мнению, выход из ситуации - политика стимулирования девелоперов и
собственников зданий к размещению гостиниц: «Отелей в городе не хватает,
а их вклад в автомобильный трафик - главный лимитирующий фактор
строительства в центре – куда более скромный, чем у офисов или торговых
центров. Однако срок окупаемости гостиниц выше, чем у других категорий
коммерческой недвижимости, значит, властям стоит административными и
экономическими рычагами повысить привлекательность строительства
гостиниц и размещения отелей в реконструируемых зданиях», - убежден
эксперт.
Денис Кашуба из «TSA GROUP» добавляет, что в Москве существует
множество относительно небольших зданий, владельцы которых хотели бы
превратить их в современные качественные объекты недвижимости, но не
берутся за подобные проекты, поскольку полагают, что на это не хватит
средств. В результате помещения сдаются в режиме «как есть», что
приносит собственникам прямой убыток и не создает комфортных условий для
жизни арендаторов. В 2011 году, как полагает г-н Кашуба, данная
ситуация должна кардинально измениться: «В новых экономических условиях,
формирующихся в Москве, спрос на небольшие здания будет только расти,
как и количество реализованных проектов. Уже сейчас это становится одной
из главных тенденций рынка коммерческой недвижимости. В данном
контексте все больше крупных игроков рынка строительства и реконструкции
предпочитают не тратить время на ожидание заказов на реализацию
крупных офисных проектов класса «А», а формировать адекватные
предложения для менее масштабных игроков», - отметил г-н Кашуба.
На правовых полях
Изменение конъюнктуры в городской политике относительно строящихся
объектов, как полагает юрист компании «Юков, Хренов и Партнеры» Мария
Бондаревская, вероятно, приведет к спорным ситуациям, которые будут
решены не в пользу инвесторов: «Новый мэр настроен весьма решительно и
намерен существенно сократить количество офисов и торговых площадок в
центре. Пока, безусловно, сложно что-то предсказывать, но можно
предположить, что часть объектов все же будут введены в строй (но очень
незначительная часть, руководство определит количество)», - считает
эксперт. По мнению г-жи Бондаревской, в отношении большинства
«недостроек» политика Собянина будет направлена на внесение изменений в
проекты строительства – должны меняться территориальные границы
размещения строящихся зданий и сооружений, и активизируется вынесение их
за пределы центра.
Директор департамента торговой и региональной недвижимости компании
Penny Lane Realty Алексей Могила, напротив, сомневается в реальных
изменениях в структуре городского строительства: «Эти заявления носят
показательный характер, и пока эффективность мер по их реализации
сомнительна. На мой взгляд, было бы целесообразнее менять ситуацию
плавно и аккуратно. Например, проанализировать все строительные площадки
внутри ТТК на предмет того, какие из них имеют проблемы с продолжением
строительства из-за отсутствия финансирования, какие - заморожены и пр.
Договориться с девелоперами о выходе из убыточных в настоящее время
проектов. И в заключение на их месте возвести парковки - современные,
многоуровневые. Таким образом, новый мэр незамедлительно показал бы себя
эффективным борцом с городскими проблемами», - считает г-н Могила.
Более того, меры по борьбе с офисами могут привести к падению
инвестиционной привлекательности Москвы. Руководитель юридического
департамента компании Penny Lane Realty Сергей Поправка говорит, что
зачастую запретительные акты властей считаются форс-мажором, то есть
обстоятельствами, которые ни одна из сторон не могла предвидеть и
предотвратить. А в случае форс-мажора стороны освобождаются от
ответственности.
При этом, как рассказывает Мария Бондаревская, нормы права таковы,
что в случае изменения условий контракта инвестору чаще всего
предоставляется компенсация в денежном выражении: «Размер компенсации
может быть прописан уже в самом контракте или достигнут сторонами
непосредственно в процессе переговоров. В принципе, в договоре может
быть указана возможность предоставления инвестору иной площади», -
говорит она.
Отдельный вопрос – найдет ли городской бюджет средства на
справедливость.
Николай Кириллов,
Московская перспектива от 11.11.2010 года
