Позитивная динамика уже видна невооруженным глазом

Внастоящее время эксперты отмечают улучшение ситуации на строительном рынке, что проявляется в возрождении ранее замороженных проектов. Это, в свою очередь, свидетельствует о том, что и застройщики, и кредитные организации оптимистично смотрят на перспективы развития офисного сегмента. Многие из них надеются, что на момент ввода в эксплуатацию новых объектов рынок сможет их поглотить.

Опозитивных тенденциях свидетельствует возрождающийся спрос со стороны крупных компаний, которые готовы арендовать или приобретать объекты в собственность, в том числе строящиеся, ввод в эксплуатацию которых планируется через два-три года.

Поданным компании Colliers International, в III квартале 2010г. было введено в эксплуатацию более 180тыс.кв.м офисных площадей, примерно столькоже, сколько и во II квартале. Изних лишь 8% приходится на бизнес-центры класса А, а 92%— на офисные здания классаВ. Соотношение нового строительства и реконструкции составило 57% к 43% соответственно. Таким образом, сегодня общий объем помещений класса Аи Всоставляет более 12млнкв.м.

Эксперты компании «Фрагра» отмечают, что среди качественных объектов недвижимости в 2010г. на рынок выходили в основном офисы классаА— их доля составила 60%. Это соотношение рекордное за последние два года. Можно предположить, заявляют эксперты, что в среднесрочной перспективе разрыв между новыми площадями классаАиВпродолжит расти.

Насамом деле истина лежит, как всегда, посередине. Понашим наблюдениям, объекты обоих классов выводили на рынок крайне неравномерно. Если в начале года сдавали в основном бизнес-центры класса А, то к началу лета стали появляться преимущественно объекты класса В. Осенью соотношение изменилось, но незначительно. Авот к Новому году объемы ввода в обоих сегментах будут примерно равны.

Чтоинтересно, взгляды на перспективу у экспертов практически совпадают. Доконца нынешнего года к вводу в эксплуатацию заявлено около 500тыс. квадратов. Ав 2011г.— еще примерно 800 тыс., прогнозируют в Colliers International. Врезультате общий объем офисных площадей может увеличиться почти на 1,3млнкв.м. Изних примерно треть приходится на класс А.

Наиболее значимыми завершенными проектами в III квартале являются «Нагатино i-Land» (фаза I)— более 80тыс.кв.м, «W Плаза» (фаза I)— 30тыс.кв.м и «Миракс Плаза» (корпусД)— 20тыс.кв.м, считают аналитики компании Jones Lang LaSalle.

Квводу заявлены такие высококлассные объекты, как МФК Imperia Tower, вторая фаза МФК «Город Столиц», БЦ «Легенда Цветного», БЦ «Линкор», БЦ Diamond Hall, МФК «Саммит». Если все объекты будут сданы в намеченный срок, запуск в эксплуатацию такого количества квадратных метров может повлиять на уровень вакантных площадей на рынке и даже привести к падению ставок, прогнозируют эксперты «Фрагра».

Поитогам мониторинга рынка, проведенного в III квартале специалистами компании RRG, можно сделать вывод, что объем предложения на рынке купли-продажи составил 739 объектов общей стоимостью 8,66млрддолл., из них 240 объектов внутри Садового кольца и 499 за его пределами. Объем предложения на рынке аренды составил 3560 объектов (869 в центре и 2691— за его пределами).

Задевять месяцев нынешнего года как объем предложения, так и средние ставки практически не изменились, отмечают в RRG, что свидетельствует о посткризисной стабилизации, которая носит устойчивый среднесрочный характер.

Врезультате за первые три квартала 2010г. общий объем поглощения на рынке аренды и продажи офисных площадей составил более 1 млн кв. м, превысив суммарный показатель за весь 2009г., отмечают эксперты. Примерно треть приходится на последние три месяца. Это на 27% больше, чем за сопоставимый период прошлого года, но на треть меньше, чем в I–III кварталах 2008г.

Одна из самых значимых сделок, состоявшихся в III квартале на рынке аренды офисных помещений,— сдача компании «ПРОГРЕСС» (производитель продуктов питания под брендом «Фрутоняня») более 2тыс.кв.м в офисно-гостиничном комплексе на улице Верхняя Радищевская.

Colliers International также сообщает о заключении сделки по продлению договора аренды компанией ОАО «НГК «Славнефть» в бизнес-центре «Капитал Плаза» на новый пятилетний срок. Арендуемая площадь помещений составляет около 8тыс.кв.м.

Вчисле наиболее крупных сделок по продаже офисных площадей эксперты отмечают приобретение «РВМ Капитал» двух зданий (офисная площадь 68,7тыс.кв.м) в БЦ «Домников» для собственного размещения; «Евраз Груп» купила весь комплекс «Западные Ворота» (офисная площадь 55,5тыс.кв.м) для частичного размещения в нем.

Высокий спрос в III квартале характеризует дальнейшее восстановление офисного рынка, начавшееся с конца 2009г., констатируют в Jones Lang LaSalle.

Вструктуре спроса превалируют сделки аренды офисных помещений класса В— на них приходится 80% общего объема поглощения в III квартале 2010г. При этом более всего востребованы блоки от 200 до 300кв.м.

Вбизнес-центрах класса А в приоритете куда более объемные площади— до 1000кв.м, приводят данные своих исследований аналитики Colliers International.

ВIII квартале 2010г. отмечалось увеличение спроса на офисные помещения в БЦ с премиальным расположением и уникальными видовыми характеристиками. Следует отметить активизацию со стороны финансовых компаний, свидетельствующую о возобновлении их развития и необходимости расширения занимаемых офисных помещений.

Эксперты компании «ХАМЕРО ТРЕЙДИНГ ЭНД ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД» подтверждают, что в существующих рыночных реалиях в первую очередь пользуются спросом качественные объекты, расположенные в удобном с точки зрения транспортной доступности месте. Безусловно, важнейшими факторами, влияющими на принятие решения, являются также наличие современной инфраструктуры здания, обеспеченность парковочными местами и про­фес­сиональное управление бизнес-центром. По-прежнему наибольшим спросом пользуются относительно небольшие площади. Впрочем, такая тенденция была характерна всегда и наверняка сохранится в будущем.

ВIII квартале 2010г. уровень вакантных площадей продолжил снижаться. Причем наиболее заметная динамика характерна для БЦ класса А, где за отчетный период доля вакантных площадей сократилась на 5,4%: с 19,7% во II квартале до 14,3% в III квартале, отмечают в компании Colliers International. Вофисных зданиях классаВ темпы сокращения уровня свободных метров умереннее: минус 2% за истекший квартал. Врезультате к концу сентября доля вакантных помещений составила 11,6%.

Стоит отметить, что динамика уровня вакансий существенно различалась в офисных зданиях классаАиВв течение последних двух лет. Так, в бизнес-центрах высшей категории резкий и продолжительный рост доли вакантных площадей сменился динамичным сокращением в течение II–III кварталов 2010г. ВБЦ классаВ, напротив, рост был плавным и непродолжительным, а последующее снижение— менее динамичным (на уровне 1–2% в квартал). Причем тенденция к сокращению уровня свободных площадей в офисах классаВпоявилась год назад, в то время как в офисах класса Аона впервые после кризиса 2008г. была зафиксирована во II квартале 2010г.

Свободные помещения в основном представлены в новых проектах, которые еще не успели найти арендаторов, считают в Jones Lang LaSalle, а также в менее конкурентоспособных зданиях (с техническими особенностями, неудобным расположением ит.д.). Здесь по-прежнему можно рассчитывать на различные скидки и бонусы.

Снижение вакантных площадей спровоцировало некоторый рост арендных ставок. Втечение III квартала 2010г. они увеличились на 5% и продолжат расти в умеренном темпе, если не произойдет резкого увеличения предложения, уверены в компании «Фрагра». Данные «ХАМЕРО ТРЕЙДИНГ ЭНД ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД» лишнее тому подтверждение: базовые ставки на офисы классаАиВ+ выросли за последние полгода в среднем на 15%, отмечают эксперты этой компании. Есть все основания говорить о начале посткризисного восстановления аренды и ее дальнейшего роста в среднесрочной перспективе. Похожий прогноз дают и в RRG: вероятность значительных изменений на рынке офисной недвижимости при сложившейся ценовой стабилизации в сегменте аренды до конца года представляется невысокой, хотя небольшой прирост ставок вполне возможен.

Средневзвешенная цена продажи по офисным объектам в III квартале также подросла, поданным экспертов RRG, на 7% в центре Москвы (8519долл./кв.м) и на 4% за его пределами (3738долл./кв.м).

Средневзвешенные ставки аренды в центральном деловом районе составляли около 700долл./кв.м/год (без НДС и эксплуатационных расходов) для классов Аи В. Вто время как за пределами центрального делового района они находились на уровне 550долл./кв.м/год (класс А), 350 долл./кв. м/год (класс В+) и 250долл./кв.м/год (класс В-), информирует Colliers International.

Вэтой связи любопытным показался мониторинг арендных ставок и цен продаж помещений в бизнес-центрах класса В, расположенных в Москве и ближайшем Подмосковье, проведенный недавно экспертами компании «МИЭЛЬ— Коммерческая недвижимость». Врасчет принимались два критерия— месторасположение и площадь.

Взависимости от локации минимальные ставки на площади до 100кв.м находились в диапазоне200–420долл./кв.м/год, на помещения от 101 до 250кв.м— 200–395долл./кв.м/год, от 251 до 500кв.м— 200–390долл./кв.м/год, свыше 500кв.м— 190–485долл./кв.м/год. Полученные данные показали, что привычная рыночная модель роста стоимости аренды при снижении размера площади характерна для районов с достаточно однородной структурой офисных центров, но в ряде округов ситуация имеет свои особенности.

Так, в ЗАО минимальная величина ставок аренды одинакова для помещений различной площади и составляет 258долл./кв.м/год в связи с тем, что в данном округе предлагается объект с низкими ставками и большим набором помещений. Речь идет о БЦ «Октябрь», расположенном на улице Петра Алексеева,в десяти минутах транспортом от станции метро «Кунцевская».

Средние арендные ставки на помещения класса Впо округам Москвы распределились следующим образом: на первом месте, естественно, ЦАО (540долл./кв.м/год), далее следуют ЮЗАО (480долл./кв.м/год), СЗАО (480долл./кв.м/год), САО (465долл./кв.м/год), ЮАО (410долл./кв.м/год), ЗАО (405долл./кв.м/год), ЮВАО (360долл./кв.м/год), ВАО (345долл./кв.м/год), за МКАД (340долл./кв.м/год), СВАО (325долл./кв.м/год).

Вотношении цен продаж эксперты компании «МИЭЛЬ— Коммерческая недвижимость» выявили интересную тенденцию. Если экспонируют бизнес-центр, то его обычно предлагают целиком либо крупными блоками площадью от 500кв.м.

Средняя цена продажи в ЦАО равна 6740долл./кв.м. ВСАО, который занял второе место в рейтинге благодаря экспонированию БЦ Baker Plaza у метро «Савеловская», этот показатель составил 4256долл./кв.м. Далее цены по округам Москвы распределились следующим образом. Натретьем месте ЗАО (4250долл./кв.м), с небольшим отставанием ЮЗАО (4225долл./кв.м). Замыкают таблицу ЮАО (3885долл./кв.м), ВАО (3197долл./кв.м) и пятикилометровый пояc за МКАД (3000долл./кв.м).

ВIII квартале 2010г. арендные ставки на офисном рынке продемонстрировали сдержанный рост. Это стало следствием активизации спроса и сокращения доли вакантных помещений на фоне небольших объемов строительства, характерных для второй половины 2009г. и первых трех кварталов 2010г., по сравнению с предыдущими периодами. Пооценкам экспертов, тенденция к увеличению спроса, сокращению уровня вакантных помещений и незначительному росту арендных ставок в бизнес-центрах класса Аи Всохранится до конца 2010г.