От количества к качеству

Покупатели мегаполиса стали более разборчивыми вследствие кризиса. Врезультате торговые центры и торговые сети, обладающие продуманной и понятной концепцией продаж, оказались вболее выгодном положении. Нуарынок наглядно продемонстрировал, что «потребитель всегда прав».

Предпочтения арендаторов
2010 год доказал участникам рынка, что клиент всегда прав и то, что предпочтения потребителей нужно учитывать и изучать более внимательно. Как отмечает Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций Jones Lang LaSalle, арендаторы стали тщательнее отслеживать успешность своих магазинов и вслучае снижения посещаемости договариваются оскидках на арендные ставки. Таким образом, основной тенденцией по мере выхода из кризиса стала ориентация арендаторов на качественные торговые центры синтересной концепцией.

Арендные условия
Что касается арендных ставок, то по данным компании Cushman & Wakefield, нынешний уровень цен приравнивается кпоказателям арендной стоимости первого полугодия 2007года, то есть средняя арендная ставка вгалереях качественных торговых центров составляет $2,2тыс./кв.м вгод.

В2011году, по данным компании NAI Becar, рост ставок на аренду на наиболее ликвидные площади составит 10–15%. Как отмечают эксперты, арендные ставки для большинства арендаторов вТЦ Москвы выросли примерно на 5–7% сначала 2010года. Арендные каникулы предоставляются на период, пока торговый центр не заполнится на 60–80%. Условия аренды увсех индивидуальные. Так, отмечается переход некоторых торговых операторов на процент соборота. «Договоры мы по-прежнему заключаем сфиксированной ставкой аренды, апроцент соборота считаем непривлекательной для собственника схемой, предполагающей дополнительные риски и требующей дополнительных затрат на контроль финансовых потоков арендаторов»,– говорит по этому поводу Виталий Ефимкин. Также нужно отметить последнюю тенденцию оплаты аренды, которую называют step-rent– ступенчатое увеличение арендной ставки. «Впервый год арендатор платит минимальную ставку, на второй год ставка чуть увеличивается. Причем увеличение не всегда привязывается кпроценту и может составлять некую константу вдолларах по курсу и другое, step-rent может быть растянут на три года и больше»,– комментирует Маргарита Трофимова, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar. Общеизвестно, что когда спрос превышает предложение, арендная ставка растет, и наоборот, когда спрос ограничен, аобъем предложения большой– происходит падение арендных ставок. Сегодняшняя ситуация выглядит так: содной стороны, концептуальных качественных объектов недостаточно, сдругой стороны, зарекомендовавших себя торговых сетей соригинальным позиционированием и продуманным продвижением на рынке не так много. Соответственно, и те и другие свои пре­имущества при прочих неравных услови­ях используют вчасти договора вусло­виях арендной платы.

Статистика
По данным компании Cushman & Wake­field, уровень вакантных площадей вкачественных торговых центрах вIIIквартале 2010года составил менее 2%. Общую же долю вакантных площадей эксперты оценивают около 7–10%. В2011году эксперты прогнозируют постепенное со­­кращение качественных площадей, втом числе и за счет ввода малого объема новых торговых площадей. «Мы ожидаем открытия нескольких торговых центров вМоскве суммарной арендопригодной площадью до 170тыс. кв.м. Небольшой объем площадей вводимых торговых центров будет способствовать возвращению на рынок дефицита торговых площадей»,– сообщает Олеся Черданцева. Внастоящее время эксперты отмечают дефицит качественного предложения, который оценивается в3,443млн кв.м торговых площадей Москвы (натысячу жителей приходится 326кв.м, для сравнения: этот показатель встранах Восточной Европы– 470кв.м).

Ритейлеры
По данным компании Colliers Interna­tional, в2010году активизировался сегмент иностранных операторов: на рынок вышли Thomas Sabo, Uniqlo (вТРЦ «Атриум»), Burger King (вТРЦ «Метрополис», «Европейский» и «Золотой Вавилон»), Home & You– новая концепция товаров для дома компании Fashion Point. Поданным компании NAI Becar, на российский рынок вернулся бренд Coast, также выходят самостоятельно Apart (владелец OTTO Group). Ритейлеры продолжают отзывать свои франшизы и начинают работать напрямую, отмечают вкомпании Jones Lang LaSalle, среди примеров можно назвать Guess и Levi’s. Бренд Tom Taylor также теперь будет работать самостоятельно на российском рынке. Согласно данным экспертов, международные бренды планируют развиваться вМоскве. Prada представит монобрендовые магазины, первые из которых откроются вСтолешниковом переулке и вCrocus City Mall. Также на монобренд возлагает надежды Adidas, не подписавший конт­ракты скрупнейшими российскими сетями по продаже спорттоваров. Российская мультибрендовая сеть «Модный альянс» (ГК «Ташир») будет развивать британский бренд Quiz по эксклюзивной франшизе. По этому поводу Виталий Ефимкин говорит: «Мы решили увеличить долю ритейла вструктуре бизнеса группы: по предварительным итогам 2010года она вырастет с20 до 26%. Кдавно и успешно работающим добавился целый ряд новых ритейл-проектов. Среди них сети магазинов одежды «Модный альянс», Euro Fashion, SuperДисконт, Ranger, Wild West, сеть детских магазинов Kids Garden, сеть тематических ресторанов Comedy Cafe и ряд других».

По информации Галины Малибор­ской, повышение доходов населения и рост товарооборота, характерные для 2010года, атакже выход на российский рынок иностранных игроков и экспансия региональных подталкивают многих торговых операторов косвоению новых направлений и развитию иных форматов торговли. Кпримеру, компания «Евросеть» намеревается создать вРоссии сеть интеллектуальных гипермаркетов, объединяющих две концепции– торговлю электроникой и книгами. Немецкий ритейлер METRO Cash & Carry может запустить пилотный магазин малого формата Metro Punct вМоскве, атакже по примеру своих конкурентов осваивает интернет-пространство России. X5Retail Group готовится запустить новый формат магазинов «Пятерочка-макси»: ограниченный набор продуктов по очень низким ценам. Как сообщает Максим Трапезников, руководитель отдела по связям собщественностью X5Retail Group: «Мы планируем развивать существующие форматы магазинов: гипермаркеты, супермаркеты, универсамы экономкласса, магазины удома. Форматы столичного региона «заточены» на Москву, соответственно, кардинальных изменений не будет». Эксперты же отмечают продолжающееся укрупнение продуктовых ритейлеров. По мнению Андрея Панфилова, директора департамента торговой недвижимости консалтинговой компании RRG, слияние и поглощение вдальнейшем продолжится: «Процессу поглощений крупными игроками мелких способствует возрождающаяся готовность банков кредитовать торговый сектор: все чаще появляются сообщения опривлечении крупными ритейлерами кредитов наразвитие».

Cre.ru от 15.12.2010 г.