Чем ближе к центру, тем меньше кризиса
Сегодня рынок коммерческой недвижимости более всего похож на самый
настоящий «рынок». Тот, где есть товар, есть купец, а ценовая истина
рождается в честном и объективном торге, основанном не на дефиците
спроса или предложения, а на качестве объекта.
Высокие отношения
До настоящего времени взаимоотношения владельцев офисной недвижимости и
арендаторов этих самых площадей, скорее, напоминали общение питона Каа с
бандерлогами. Одни жестко и безапелляционно диктовали условия, другие -
смиренно внимали и подчинялись. Причем и те, и другие по очереди
побывали в обеих ролях.
До осени 2008 года арендаторы готовы были снимать офисные помещения
практически на любых условиях. Дефицит качественных площадей сделал
позицию арендодателя в стиле «вас много, а я одна» вполне обычной и
всеми приемлемой.
Впрочем, в 2009 году арендаторы смогли сполна «отыграться». Кризис
прошелся по офисному сегменту тяжелым катком, действующие офисные центры
стремительно пустели, а новые никак не могли найти «постояльцев». И тут
уже арендодатели шли почти на любые уступки, наперебой снижали ставки,
готовы были делить офисные пространства на комнаты и даже рабочие места,
предлагали помещения с отделкой и другие «бонусы». До сих пор памятны
растяжки, предлагающие офисы в аренду за оплату коммунальных услуг. Что и
говорить, не будучи как торговая площадь «средством производства»,
офисный сегмент пострадал от кризиса сильнее других…
Путь к равенству
Уходящий год принес с собой стабильность, даже определенные признаки
восстановления. Первая половина года ознаменовалась явным интересом
арендаторов к высококлассным БЦ в центре Москвы и рядом крупных арендных
сделок, главной среди которых стала аренда концерном TNK BP почти 38
тысяч кв. метров в БЦ Nordstar Tower. Во втором полугодии также были
заключены крупные договоры аренды, в том числе и на длительный срок.
Так, по сведениям компании Blackwood, компания «Samsung» арендовала 6000
кв. метров в Военторге, «Nokia-Siemens» - 5000 кв. метров в БЦ «Фабрика
Станиславского», «Nycomed» - почти такую же площадь в «Фьюжн-парк».
Продолжилось снижение уровня вакантных площадей. По оценке руководителя
отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International Ольги
Павлик, в течение последних двух кварталов 2010 года уровень вакансий в
качественных бизнес-центрах сократился на 1 - 2%.
В результате арендные ставки на офисы в целом с начала года выросли по
разным оценкам на 5 - 10%. Конечно, не на все и не везде: эта «средняя
температура» повышается за счет наиболее ликвидных БЦ в центральной
части, и про кризис забывать рано.
Он вернулся
В этом году многие фирмы, которые вынужденно сократили не только
персонал, но и офисные площади, продолжили свое развитие. А это
неизбежно повлекло за собой потребность и в людях, и в пространстве.
По данным компании «Praedium Oncor International», объем арендованных и
купленных офисных помещений в Москве, по итогам трех кварталов текущего
года, уже превысил аналогичный показатель за весь 2009 год на 15%. Как
отмечают ее аналитики, наиболее заметно активизировались фирмы
потребительского сектора и сферы услуг - 39% в общем объеме арендованных
площадей против 24% в 2009 году. Свою долю в этом сегменте также
увеличили компании производственного сектора (с 6% в 2009 году до 12% в
1 - 3 кварталах 2010 года) и компании топливно-энергетического
комплекса (с 12% до 20%), говорится в исследовании Praedium Oncor
International.
По наблюдениям специалистов, возрождается интерес и к крупным (больше
3000 кв. м) блокам. В частности, за весь 2009 год объем сделок по аренде
таких площадей составил 42% от общего объема офисной аренды, а в период
с января по сентябрь текущего года - 45%. Кроме того, было заключено
несколько сделок и по аренде блоков площадью свыше 10 000 кв. м.
Впрочем, арендаторы продолжают выступать в роли «разборчивой невесты» -
выбирают офисы довольно тщательно. И во главу угла ставится вовсе не
арендная ставка, а качество по адекватной цене.
«Принципиальными критериями, предъявляемыми потенциальными арендаторами
при поиске помещений, являются качество объекта (соответствие
заявленному классу), а также близость к центру (преимущественно в
пределах Садового кольца), - поясняет директор департамента консалтинга и
оценки «NAI Becar» Маргарита Трофимова. - При этом офисные помещения
вне ЦАО, особенно ближе к МКАД, мало востребованы, даже с учетом
сохраняющихся низких ставок».
В результате наибольшим спросом, по мнению экспертов, пользуются новые
бизнес-центры с отделкой, а также особняки с территорией.
В то же время ведущий специалист департамента офисной недвижимости
компании «Penny Lane Realty» Максим Жуликов считает, что одним из
главных критериев выбора арендаторов является фиксация ставок в
договоре.
Тем не менее, управляющий партнер компании «Blackwood» Константин
Ковалев говорит о постепенном возрождении спроса в сегменте помещений в
состоянии shell&core. Так что вполне возможно, что в будущем году
степень востребованности таких помещений увеличится.
Пациент жив и разборчив
Улучшение позиций арендодателей основывается не только на потребности
развивающихся компаний в дополнительных площадях, но и в потенциальном
сокращении объема предложения. И хотя в 2010 году продолжали
достраиваться начатые еще до кризиса проекты, объем ввода ощутимо
меньше. «Объем нового строительства в 2010 году может составить не более
750 тыс. кв. м, - сообщает Ольга Павлик. - Таким образом, значение
данного показателя будет почти в 2 раза ниже, чем в прошлом году».
Правда, по данным консалтинговой компании RRG, объем предложения в
течение года не снижался. Напротив, в октябре, например в пределах
Садового кольца, предлагалось в аренду 585 офисных помещений общей
площадью 534 тыс. кв. м. Это превышает не только показатели всех
предыдущих месяцев нынешнего года, но и объем предложения осенью
прошлого года. Впрочем, по мнению генерального директора RRG Дениса
Колокольникова, причина здесь не только в накапливании неликвидных
объектов на рынке и желании собственников сдать свободные площади в
активный деловой сезон. Просто многие арендодатели, почувствовав новые
возможности, выставили на рынок свои помещения, сданные в кризис по
бросовым ставкам, в расчете на более выгодные контракты.
При этом приятные перспективы увеличения арендных ставок будут доступны
лишь собственникам действительно стоящих офисов. Нужно и хорошее
местоположение, и грамотная концепция, и качественное оснащение. Но зато
в рамках этих отдельных зданий арендодатель уже начинает диктовать свои
условия. «К концу 2011 года предложение офисов с отделкой практически
исчезнет, а предложение маленьких офисов - до 300 кв. м - будет
настолько ограниченно, что опять перейдет в разряд уникальных, как было
до кризиса, - прогнозирует Максим Жуликов. - Условия будут жестче, в
договорах будет прописываться индексация».
При этом большинство экспертов сходятся во мнении, что арендные ставки в
БЦ неминуемо будут расти, но опять-таки за счет качественных объектов.
По оценкам Константина Ковалева, рост этот будет плавным и в 2011 году
может составить 12 - 17%. При этом достичь докризисного уровня в ценовой
ситуации и уровня вакантного предложения в 2011 г. рынок, вероятнее
всего, не сможет.
На паритетных началах
Таким образом, в настоящее время на офисном рынке сложился некий баланс
спроса и предложения, который и определяет основные тенденции и
поведение обеих сторон - арендатора и арендодателя.
Арендаторы активнее снимают новые площади и вновь возвращаются к
практике аренды помещений «на вырост» - с учетом планов развития и
увеличения числа сотрудников. Владельцы офисов перестают торговаться и
все более жестко начинают отстаивать собственные интересы.
Правда, все это касается исключительно объектов с высокими
потребительскими характеристиками, особенно с центральным
местоположением.
Для остальных кризис продолжается…
Марина Скубицкая,
Московская перспектива от 14.12.2010 г.
