Сергей Скуратов, глава архитектурного бюро «Сергей Скуратов Architects», – один из немногих столичных архитекторов, кому почти удалось реализовать мечту любого его коллеги: возвести один объект напротив другого в самом центре Москвы. Рядом с построенным по его проекту жилым домом «Белгравия» на улице Бурденко он решил спроектировать элитный дом на 33 квартиры. Впрочем, планы чуть было не сорвались.
До последнего времени застройщиком являлась компания «Новый дом — 94», основным владельцем которой значится экс-председатель совета директоров Инвестсбербанка Григорий Кесельман. Однако, как признавался сам архитектор, у девелопера в кризис просто не оказалось денег на реализацию элитного проекта. В итоге компания решила продать объект. Сумма сделки неизвестна, но покупателем выступила частная фирма State Development, принадлежащая ее гендиректору Андрею Гриневу. Закончить практически не начатое строительство девелопер решил в основном на собственные средства. По его оценкам, для этого ему потребуется около $50 млн.
По мнению экспертов, строительство объектов за счет собственных ресурсов стало основным вектором развития посткризисного рынка недвижимости, и компания State Development в своем решении не одинока.
Зайти на стройку
Как рассказывает коммерческий директор State
Development Андрей Воробьев, площадка на улице Бурденко более двух лет
была практически заморожена. Теперь новый владелец обещает в феврале
2011-го открыть продажи. В рамках реализации проекта девелоперу удалось
привлечь кредит, но его доля в общем объеме финансирования невелика. «В
новых экономических условиях более жизнеспособными оказываются небольшие
девелоперские структуры с собственными, а не заемными средствами», –
поясняет директор EliteCenter Александр Дьяченко. State Development –
далеко не единственный игрок, работающий по такому принципу. Например,
ФСК «Лидер» также предпочитает строить на собственные средства, причем
даже не в сегменте элитного жилья. Благодаря этому в кризис «Лидеру»
удалось вывести на столичный рынок жилой комплекс бизнес-класса
«Зодиак», притом что этот сегмент, по признанию экспертов, пострадал от
экономических передряг сильнее других. В свою очередь компания «Сити-XXI
век» на собственные средства осуществляет застройку 5-го микрорайона
Радужный (город Видное), который включает 11 монолитных жилых домов
переменной этажности с объектами инфраструктуры на территории более 13
га.
Аналогичные тенденции отмечаются во всех сегментах рынка
недвижимости. «Точных данных осоотношении строительства коттеджных
поселков на свои и кредитные средства нет. Однако, помоим ощущениям, на
сегодняшнем рынке доля проектов, реализуемых на собственные средства,
выросла кардинально», – рассуждает гендиректор компании «Земактив» Юлия
Севериненко. По ее словам, если до кризиса на загородном рынке
недвижимости львиная доля поселков возводилась на заемные средства, то
сейчас, наоборот, большинство девелоперов старается обходиться без
кредитов. Например, «Земактив» в самый разгар кризиса на свои деньги
начал строить поселки «Алешкино» и «Анютины Глазки». «Финансовым
ресурсом на начальной стадии строительства поселка являются собственные
средства компании. Впоследствии, после того как поселок находится в
степени готовности на 40–70%, начинают поступать средства от продажи
объектов», – объясняет эксперт. Как говорит гендиректор «Аллтек
Девелопмент» Игорь Гончаров, эта компания свои поселки «Графские Пруды» и
«Графский Лес» принципиально строит на собственные средства.
Даже если компания не отказывается от кредитных ресурсов, она может серьезно уменьшить их долю в общем объеме финансирования. «Мы за два года кризиса снизили кредитную нагрузку с $340 млн до $198 млн. Сейчас у нас в общем объеме финансирования где-то 70% собственных средств и только 30% – деньги банков, которые мы привлекаем под проектное финансирование. Хотя до кризиса пропорции были обратными», – рассказывает президент корпорации «Инком» Сергей Козловский. Более того, по его словам, в какой-то момент «Инком» сможет полностью убрать кредитную нагрузку, просто пока не считает это целесообразным. Впрочем, строго на собственные средства корпорация проводит коммуникации, возводит инфраструктуру и создает ландшафт.
Взвесить все
Как полагают эксперты, у новой тенденции имеется несколько причин. Пословам управляющего директора «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, это связано с печальным опытом тех проектов, которые накануне кризиса находились в стартовой стадиистроительства. «Многие компании предпочитали строить в основном на заемные средства, при этом полностью не имея собственной «финансовой подушки». Более того, при получении кредита они в качестве первоначального взноса предоставляли участок, зачастую полученный за счет административного ресурса», – отмечает эксперт. В итоге такие игроки фактически неимели никаких собственных денег и в кризис оказались в состоянии банкротства, площадкиже были заморожены. «Кризис начался с недостатка ликвидности, и в результате банки резко подняли стоимость кредитов, увеличив как процент, так и размер первоначального взноса»,– рассказывает гендиректор «Службы недвижимости» Павел Карасев. Например, по словам руководителя управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергея Мигунова, в первые месяцы кризиса Сбербанк был готов кредитовать строителей исключительно при наличии у девелопера 50% собственных средств от сметной стоимости строительства. Врезультате пострадало большинство игроков. «С наступлением кризиса стоимость привлечения такихденег существенно выросла, а лимиты сократились. Финансировать стройку за свой счет для большинства компаний практически нереально, так как они попросту не обладают достаточным объемом средств», – констатирует аналитик «Инвесткафе» Максим Лобада.
В результате, по словам гендиректора RRG Дениса Колокольникова, количество проектов, которые девелоперы реализовывали «на свои», стало возрастать. «Такой подход позволяет реализовывать проект в строгом соответствии с запланированным графиком, минуя риски приостановки строительства из-за падения темпов продаж. А соблюдение сроков строительства на сегодняшний день является одним из ключевых требований потенциальных покупателей», – отмечает Юлия Севериненко. Впрочем, при этом девелоперу нужно инвестировать достаточно большой объем средств, по крайней мере в три раза больше, чем с «кредитным плечом», ипри этом нередко собственные средства оказываются дороже кредитных. Например, если деньги извлекаются из высокорентабельного основного бизнеса. Впрочем, это оборачивается большей свободой в дальнейшем. «Если речь идет об объекте коммерческой недвижимости, девелоперу не надо дополнительно обговаривать проект с банком, согласовывать договоры аренды, выполнять те или иные условия банка, отсутствует риск, что «в случаечего» банк заберет проект за долги», – рассуждает Денис Колокольников. Кроме того, стоимость проекта не увеличивается дополнительно за счет необходимости платить проценты по кредиту, а они сейчас достаточно высоки. Витоге продавец может выставить цены, позволяющие привлечь покупателей иарендаторов даже в условиях резкого падения спроса.
Неидеальная модель
Впрочем, не все так просто, как может показаться на первый взгляд. Во-первых, по мнению Дениса Колокольникова, крупные проекты на собственные средства могут реализовать в основном непрофильные девелоперы, получающие основной доход от другой деятельности. Например, State Development во многом обеспечивает свои стройки за счет устойчивого рентного дохода от офисных комплексов. «Сдача в аренду собственного офисного здания дает компании стабильный арендный денежный поток, позволяющий обслуживать все обязательства, обеспечивает операционный доход», – признается Андрей Воробьев. Во-вторых, по словам Сергея Мигунова, практически никогда речь не идет о полностью собственном финансировании проекта. Как говорит эксперт, если компания продает квартиры на стадии строительства, то этот метод также является по сути заемным финансированием. Причем зачастую сами дольщики привлекают банковское финансирование по ипотечной схеме. Витоге банки фактически становятся соинвесторами, хотя внешне компания возводит объект на собственные деньги. «Если мы говорим о продажах на этапе строительства, то даже сточки зрения законодательства деньги, привлеченные на этапе строительства, рассматриваются не как продажа, а как привлечение инвестиционных средств. По большому счету, это такое же заемное финансирование», – рассуждает Сергей Мигунов. Более того, по его словам, даже банки при обсуждении инвестпроектов не рассматривают эти деньги как собственные средства девелопера. Можно вспомнить, что та же компания State Development планирует привлекать средства покупателей уже в феврале 2011 года. Кроме того, добавляет Сергей Мигунов, если у компании такие крупные суммы, как, например, сметная стоимость строительства, имеются вналичии и свободны, это говорит об ошибках управляющего финансового менеджера, так как деньги долгое время «не работают».
Впрочем, в любом случае для многих игроков стройка «на свои» является единственным способом финансирования работ. Однако, по мнению Максима Лобады, скорее всего, если кредитование не станет более доступным, то строители будут финансировать текущие проекты за счет инвестиций в основной капитал, например, через продажу долей стратегическим инвесторам и привлечение соинвесторов на ранних стадиях реализации. В настоящий же момент, по утверждению Сергея Мигунова, наличие собственных средств у девелопера – это одно из принципиальных условий потенциальных банков-кредиторов, и изменений пока не предвидится.Алексей Лоссан,
журнал "Компания" от 06.12.2010 г.
