Главными тенденциями уходящего года эксперты рынка офисной недвижимости Москвы считают постепенный рост спроса на офисы, прекращение ценового спада, возобновление строительства ряда качественных объектов и увеличение сделок по приобретению офисных активов. Правда, все это начало происходить только в третьем квартале года.
Кризис ощутимо ударил по офисному сегменту рынка недвижимости: многие заявленные к выходу объекты были отложены на неопределенный срок, поскольку девелоперы замораживали проекты из-за недостатка финансирования. Действующие столичные бизнес-центры теряли арендаторов, и чтобы удержать старых или привлечь новых, владельцы вынуждены были снижать ставки. Но спрос был крайне низким, в результате чего уже к началу 2009 года на рынке скопилось огромное количество вакантных площадей.
Еще летом 2010 года аналитики констатировали, что основные рыночные тенденции все еще носят кризисный характер. В течение первого полугодия по-прежнему имели место корректировка планов девелоперов, заморозка либо изменение параметров планируемых к строительству проектов. Пустующих офисов в Москве оставалось довольно много: в бизнес-центрах класса А — 25%, класса В — 20–23%. Однако в начале осени эксперты заговорили о восстановлении рынка.
«К концу года неуправляемое движение рынка вниз завершилось, — рассказал BFM.ru генеральный директор компании Cushman & Wakefield Тим Миллард. — У игроков появилось понимание уровня цен и спроса. Это привело к заключению масштабных сделок по аренде офисных помещений. Фактически, крупные арендаторы сумели воспользоваться сложившейся ситуацией и решили вопрос по консолидации офисов, продлению существующих договоров аренды с максимально возможной для себя выгодой».
Москва уступила только Парижу
Кстати, по данным Cushman & Wakefield, Москва в 2010 году стала вторым рынком Европы по активности офисных арендаторов и покупателей. Только за 9 месяцев в столице России было арендовано и куплено более 1 млн кв. метров офисных площадей.
На первом месте оказался Париж (1,6 млн кв. метров арендованных офисов), а на третьем — Лондон (728,9 тысячи кв. метров). К концу ноября объем арендованных и купленных офисных площадей вырос до 1,15 млн кв. метров.
Заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Лада Белайчук объяснила оживление на рынке тем, что многие арендаторы стремятся завершить сделки до конца года. «На декабрь может приходиться до 20% годового объема, — сообщила она BFM.ru. — Мы ожидаем, что до конца года будет арендовано и куплено еще около 200 тысяч кв.метров качественных офисов. Ожидаемый результат в 1,3 - 1,4 млн кв. метров немногим меньше результатов 2007 года, одного из наиболее успешных докризисных лет».
Эксперты компании S.A.Ricci/ King Sturge в свою очередь считают, что общий объем сделок в 2010 году (включая инвестиционные сделки, сделки аренды, купли-продажи и продления договора аренды) будет несколько меньше — примерно 1,09 млн кв. метров. Инвестиционные сделки охватят 724 тысячи кв. метров из них. Вложения в офисную недвижимость в 2010 году эксперты оценивают в 2,5 млрд долларов.
По данным Аналитического консалтингового центра «Миэль», наибольшим спросом у арендаторов пользовались небольшие офисные блоки площадью до 250 кв. метров, расположенные преимущественно в качественных офисных центрах. Кроме того, по сравнению с предыдущим годом почти в полтора раза выросла доля желающих приобрести офисы площадью 250-500 кв. метров. Хотя число потенциальных покупателей крупных офисных блоков площадью от 1,5 тысячи кв. метров снизилась втрое.
Повышение спроса на офисы привело к постепенному сокращению вакантных площадей в бизнес-центрах. По словам генерального директора консалтинговой компании RRG Дениса Колокольникова, в ряде объектов (например, в бизнес-центрах класса А в пределах Садового кольца с хорошим местоположением) свободные площади сократились до почти докризисного уровня.
Для значительного роста цен пока нет оснований
«Однако в целом по офисному сегменту средний уровень вакансий все равно выше 15%, что не дает оснований для значительного роста ставок. Говорить о росте цен продажи тоже пока не приходится, — отметил эксперт BFM.ru. — Хотя снижение цен в офисном сегменте практически прекратилось. Торг при покупке объекта или аренде площадей практически отсутствует. Наблюдается некий баланс спроса и предложения, а в наиболее качественных объектах продавцы и арендодатели уже диктуют свои условия. Снижение цен наблюдается лишь в отдельных проектах с плохой концепцией и высоким уровнем вакантных площадей. Но эти проекты вряд ли удастся заполнить с помощью дисконта и, скорее всего, там произойдет смена концепции, возможно, и со сменой владельцев».
По данным АКЦ «Миэль», ставки аренды на протяжении 2010 года в целом оставались стабильными. Однако в IV квартале 2010 года отмечен небольшой рост арендных ставок на помещения в качественных офисных центрах. При этом ставки аренды на автономные офисы снизились, что было вызвано оттоком спроса в сторону бизнес-центров.
Средние арендные ставки в бизнес-центрах класса А составили 724 доллара за кв. метр в год (прирост за год 14%), в бизнес-центрах класса В ставки выросли за год на 4% до 402 долларов за кв. метр в год. Стоимость аренды в административных зданиях класса С, напротив, снизилась за прошедший год на 15% до 312 долларов за кв. метр в год. Небольшое снижение продемонстрировали и автономные (не в бизнес-центрах) офисы — 3%, средняя базовая арендная ставка в них составила 368 долларов за кв. метр в год.
Цены продаж на протяжении всего 2010 года определял спрос, отмечают эксперты. Интерес к автономным офисам снижался, спрос перемещался в сегмент бизнес-центров класса В. Вследствие этого, сильнее всего подешевели за год офисы, расположенные на первых этажах жилых домов (-18%) до уровня 4470 долларов за кв. метр. Цены же на офисы в бизнес-центрах класса В показали рост в 13% и составили 4092 долларов за кв. метр. Также в плюсе бизнес-центры класса А (+1%), где цена составляет 8419 долларов за кв. метр.
В итоге, средние базовые арендные ставки в бизнес-центрах класса А составили 724 доллара за кв. метр в год, в бизнес-центрах класса В — 402 доллара за кв. метр в год. Стоимость аренды в административных зданиях класса С — 312 долларов за кв. метр в год. Автономные офисы также продемонстрировали снижение -3%, средняя базовая арендная ставка в них на данный момент составляет 368 долларов за кв. метр в год.
Мария Мягкова,Bfm.ru от 23.12.2010 г.
