Участники рынка торговой недвижимости дипломатично характеризуют сложившуюся здесь к концу 2010 года ситуацию как динамично меняющуюся. Так, в компании Astera Moscow в альянсе с BNP Paribas Real полагают, что решение нового мэра о приостановке строительства крупных торговых объектов в центре Москвы, безусловно, окажет серьезное влияние на географию их размещения и даст новый импульс для развития сегмента помещений стрит-ритейл. «Интерес ритейлеров уже сфокусирован на торговых площадях этого формата. Учитывая, что стрит-ритейл доказал свою жизнеспособность в 2008–2009 годах во время экономического спада, можно прогнозировать активную динамику основных показателей помещений этого формата в следующем году»,— прогнозируют специалисты компании.
Возвращение стрит-ритейлеров
Как объясняют сложившуюся ситуацию в Penny Lane Realty, резкий рост спроса на помещения стрит-ритейла, зафиксированный в 2010 году, объясняется тем, что участниками этого рынка являются прежде всего представители малого бизнеса, которые первыми начали сворачивать свой бизнес в кризис. С началом оздоровления рынка они первыми же и вернулись в освобожденные помещения. А из-за существенных задержек с вводом в эксплуатацию новых торговых центров крупные сетевые компании стали больше интересоваться данным сегментом— вырос спрос на покупку, аренду и передачу прав аренды.
«Кроме того, спрос в стрит-ритейле стал более взыскательным: арендаторы и покупатели отдают сегодня предпочтение помещениям с хорошим местоположением, прогнозируемым числом посетителей, требующим минимальных инвестиций в отделку»,— говорит директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. Руководитель департамента по работе с клиентами компании Astera Moscow в альянсе с BNP Paribas Real Ольга Збруева полагает, что в 2010 году рынок стрит-ритейла по своим основным показателям стабилизировался, и есть все основания полагать, что этот тренд в ближайшей перспективе будет устойчивым.
В итоге в данном сегменте сформировался нарастающий дефицит предложения: по основным торговым коридорам доля вакантных площадей на конец года составила 3%, а количество запросов в настоящее время превышает количество экспонируемых объектов. Доля вакантных площадей на второстепенных улицах повыше— около 10%. В спальных районах нехватка помещений уличной торговли не отмечается в связи с неограниченным объемом предложения. Тем не менее, как говорится в исследовании PLR, в течение года средний уровень вакантных торговых помещений Москвы снизился с 9 до 5%. Несмотря на растущую популярность стрит-ритейла, предпочтение арендаторов отдается торговым центрам.
Сетевая экспансия
Стоит заметить, что интерес к торговым центрам проявляют сегодня большей частью крупные торговые операторы, которые стали восстанавливаться после кризиса. Среди них как российские, так и западные ритейлеры, в том числе вновь открывшие после кризиса в Москве бутики такие компании, как как Diesel, Alexander McQueen и Stella McCartney. Среди новых торговых операторов можно отметить сеть супермаркетов «Оливье», магазины одежды Kiabi (Франция) и Uniqlo (Япония) и т.д.
Также многие крупные сети возобновили программы развития в регионах с целью укрупнения торговых форматов. В частности, такие компании, как Media Markt, «Ашан», Х5, О’кей, Real, «Вестер», Castorama, OBI сейчас ищут площадки для размещения гипермаркетов в Подмосковье и городах-миллионниках.
Кроме того, по данным Astera Moscow в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в 2010 году более чем на 50% увеличился спрос на помещения со стороны торговых компаний, банков, фирм, продающих услуги населению и юридическим лицам. Также эксперты ожидают, что в следующем, 2011 году на рынок выйдет большое количество помещений, арендуемых лотерейными клубами, игорными заведениями, на деятельность которых был наложен запрет. Однако это вряд ли сильно скажется на итоговом объеме предложения, так как спросом у арендаторов пользуются качественные торговые площади, чего об этих помещениях сказать, видимо, нельзя.
Объемы снижаются
По данным компании RRG, в ноябре 2010 года объем предложения торговой недвижимости снизился на 7% по общей площади и на 2% по количеству. Всего в ноябре экспонировался 661 объект общей площадью 293 тыс. кв. м, из них 101 объект предлагался в центре и 560— за пределами Садового кольца. По сравнению с октябрем 2010 года объем предложения в центре снизился на 13%, что, скорее всего, связано с ростом поглощения выставленных в аренду объектов. Как уточняют в RRG, уровень спроса на помещения в центре оказался более высоким, чем за его пределами.
На продажу в ноябре 2010 года было выставлено 379 объектов общей площадью 374 тыс. кв. м и общей стоимостью $2,13 млрд, из них 68 объекта— внутри Садового кольца и 311 объектов— за его пределами. Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 16%, а по общей площади— вырос на 13%. Рост общей площади произошел за счет выхода на рынок в ноябре крупного торгового комплекса «Весна» на Новом Арбате (13 500 кв. м по цене $12 592 за кв. м). В связи с этим средневзвешенная цена по торговым объектам в центре уменьшилась на 3% до $14 125 за кв. м.
Больших не хотят
По информации PLR, в уходящем году на рынок вышло немного торговых центров: их общая площадь составляет более 800 тыс. кв. м. По сравнению с 2009 годом, когда на рынок было введено около 1 млн кв. м торговых площадей, это несерьезная цифра, которая свидетельствует о том, что девелоперы по-прежнему не могут привлечь финансирование для реализации новых проектов.
Те же торговые центры, которые удалось построить в этом году, привлекательны прежде всего наличием больших площадей, где можно разместить крупных «якорных» арендаторов в расчете на привлечение покупателей. Среди арендаторов появилось много стабильных компаний, которые сумели пережить кризис, однако, по словам Алексея Могилы, все-таки при открытии большинства новых ТЦ в 2010 году многие магазины, в том числе и «якорные», пустовали. Для любого торгового центра это не лучшая реклама.
Сегодня эксперты считают, что время больших проектов на рынке торговой недвижимости проходит, так как и в Москве, и в регионах наступило первичное насыщение торговыми центрами. В результате возведение некоторых крупных ТЦ было даже приостановлено: среди них и «Мега-4» в Мытищах, строительство которой было отложено компанией IKEA на 3–5 лет.
Почем магазин
По данным компании RRG, средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового кольца в ноябре по сравнению с октябрем выросла на 4% и составила $1650 за кв. м в год. Ставки в центре выросли, в частности, за счет выхода в ноябре на рынок дорогого объекта на Столешниковом пер. (90 кв. м, $6990 за кв. м в год). Рост ставок на торговые помещения в центре продолжается уже около пяти месяцев: начиная с июня 2010 года, арендные ставки выросли более чем на 25%. Как считают аналитики, эта динамика подтверждает прогнозы о росте ставок как следствие повышающегося спроса на торговые помещения в центре.
В остальных районах за пределами Садового кольца средние ставки остались почти без изменений: по наблюдениям экспертов, в ноябре ставки выросли примерно на 4% и составили $704 за кв. м в год. Этот небольшой рост ставок эксперты объясняют появлением на рынке в ноябре 2010 года более дорогих объектов: ТЦ на Ленинградском пр-те (111 кв. м, $2466 за кв. м в год), на Профсоюзной ул. (190 кв. м, $2706 за кв. м год) и др. В целом аналитики RRG считают, что рынок аренды торговых помещений по итогам декабря находился в сбалансированном состоянии.
Аналитики PLR констатируют, что «якорные» арендаторы сегодня платят по $110–320 за кв. м в год, торговые галереи— $500–1000 за кв. м в год, арендаторы развлекательной зоны ТЦ— $120–200 за кв. м в год. В торговых центрах, пользующихся повышенным спросом и имеющих «лист ожидания», ставки аренды могут достигать $4500 за кв. м в год. В этом году была широко распространена практика оплаты процента с оборота при фиксированной минимальной арендной ставке. Такой вариант арендной платы позволяет снизить риски как для арендатора, так и для арендодателя. Например, для «якорных» арендаторов процент с оборота может составлять 3–7%, для торговой галереи— 5–15%. Величина процента также зависит от специализации компании— самый маленький процент платят продовольственные гипермаркеты и супермаркеты, а также супермаркеты бытовой техники и электроники. Средняя цена квадратного метра торговой площади в столице колеблется в диапазоне $1700–3500.
Парковки для обездоленных
Как замечает Алексей Могила, пока неясно, будут ли в наступающем 2011 году, «при Собянине», строиться торговые центры, или власти предпочтут возводить «парковки для обездоленных», ориентируясь на предвыборный 2012 год. «Очевидно, что в 2010 году российский рынок торговой недвижимости благополучно справился с кризисом и в настоящее время находится на подъеме. Уровень вакантных помещений сократился, ставки аренды на наиболее ликвидные площади выросли. Изменения произошли и в арендной политике: в 2010 году продолжился переход торговых операторов на ставку аренды „процент с оборота“. Например, не более $150 за кв. м в год плюс 5% с оборота»,— говорит эксперт.
По словам Алексея Могилы, если в 2008–2009 годах данные привилегии были доступны только крупным компаниям, то в этом году льготных условий добились уже средние и малые операторы. Также арендаторы сегодня все чаще просят отделку за счет арендодателя, отмену ежегодной индексации ставки и депозитных платежей. «Безусловно, нельзя обойти вниманием и „антипалаточную войну“, развернувшуюся с приходом нового столичного мэра, в результате которой усилилась конкурентная борьба и выросли ставки в сегменте стрит-ритейла. Как никогда стали востребованы уличные торговые помещения в спальных районах, которые сейчас активно развиваются»,— констатирует аналитик.
В PLR
ожидают, что в следующем году банки возобновят проектное финансирование
объектов по разумным ставкам, что приведет к появлению нового строительства и
ускорит темпы ввода уже заявленных объектов. Цены продаж и арендные ставки в
торговых комплексах, скорее всего, останутся на прежнем уровне. А вот по
основным торговым коридорам стрит-ритейла ожидается рост ставок на 7–10%.
Надежда Русина,
Gzt.ru от 24.12.2010 г.
