Официально декларированный объем инвестиций в недвижимость России по итогам 2010 года увеличился на 52% и составил $4919 млрд - такие выводы сделаны в исследовании консалтинговой компании Jones Lang LaSalle (JLL). Это дает основания экспертам делать осторожные выводы о стабилизации и росте российского рынка, хотя о полном выздоровлении и возвращении инвесторов речи пока не идет. "Интерес к российскому рынку недвижимости со стороны нерезидентов заметно вырос в последнее время: объем их инвестиций в рынок составил 21% в 2010 году по сравнению с 16% годом ранее", - уточняют эксперты JLL, добавляя, что рынок коммерческой недвижимости вырос на 24% - до $3,963 млрд.
Почти $5 млрд на самом деле не предел, говорят специалисты. Как объяснил гендиректор Russian Research Group (RRG) Денис Колокольников, объем инвестиций считается по суммарному сведению объемов по публичным сделкам. "Учитывая, что прошлый год был более активный во всех сегментах, то вполне объяснимо, что реальная цифра больше, поскольку информация далеко не о всех сделках доступна общественности", - считает Денис Колокольников. По мнению эксперта, реальный объем инвестиций больше заявленного в полтора-два раза - то есть он приближается к $10 млрд. "Правда, часть сделок является структурными или акционерными, поэтому мы видим и анализируем не все", - продолжает эксперт. Интересно, что в начале года аналитики делали более скромные прогнозы. Так, весенние данные JLL обещали увеличение объема инвестиций в 2010 году до $4 млрд.
При этом они замечали, что активность проявляют в основном российские инвесторы - на них пришелся 71% от общего объема сделок в первом полугодии 2010 года. "Сделки с участием иностранных инвесторов пока редки", - констатировалось в отчете. "Да, доля иностранцев в общем объеме инвестиций была в прошлом году невелика - на них пришлись единичные сделки. Основные инвестиции в сегмент коммерческой недвижимости сделали крупные российские корпорации и опять же российские инвестиционные компании. Здесь произошло несколько крупных сделок. Западные инвесторы пока приглядываются к рынку", - говорит Денис Колокольников.
Девелоперы и инвесторы в основном концентрировались на наименее рискованных рынках Москвы и Санкт-Петербурга. Хорошим спросом пользовался сегмент жилой недвижимости - в первом полугодии на него пришлось даже 40% от общего объема сделок, уточняется в материалах JLL. "Несколько крупных приобретений осуществило государство для дальнейшего использования в качестве социального жилья, в то время как другие сделки совершались с проектами на стадии строительства", - поясняется в исследовании.
Прогнозируется, что в 2011 году рост объема инвестиций может составить еще 30% и достичь $6,4 млрд, из которых $5,2 млрд придется на коммерческую недвижимость - офисы, торговые и складские помещения. Участники рынка отмечают, что из-за снижающихся доходностей и стабильности арендных ставок интерес инвесторов возвращается к проектам на стадии строительства. Сделки со строящимися объектами составляют чуть меньше половины от общего объема. "Мы наблюдаем возросшую активность иностранных покупателей, однако мы также видим, что покупка недвижимости российскими участниками рынка осуществляется в инвестиционных целях, а не только в целях девелопмента или для собственного размещения", - говорит руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости и инвестиций JLL Олеся Черданцева.
Участники рынка позитивно смотрят на наступивший год, в частности, на развитие рынка жилой недвижимости. "Государство открыто не поддерживает рынок недвижимости, но пытается регулировать его, считая, что цены на недвижимость слишком высокие из-за недостаточного объема ввода площадей. В 2010 году в Москве был сокращен срок регистрации сделок купли-продажи с одного месяца до 14 дней, что оказало положительное влияние на вторичный рынок. В сентябре 2010 года срок регистрации был сокращен до 12 дней. Подобные меры способствуют дальнейшему благоприятному развитию рынка. Кроме того, правительство с помощью фонда РЖС активно осуществляет программу обеспечения застройщикам условий для реализации недорогого жилья. Восстановление рынка ипотечного кредитования сделает жилье, особенно эконом-класса, более доступным, что, в свою очередь, позволит застройщикам, оперирующим в нескольких сегментах, использовать средства, привлеченные на массовом рынке для реализации проектов на рынке элитного жилья. Объемы ипотечного кредитования по итогам 2010 года могут вырасти почти в два раза по сравнению с прошлогодним уровнем и составить более 30 млрд рублей", - говорит директор департамента компании Knight Frank Елена Юргенева.
Татьяна Лапина,Финансовые известия от 27.01.2011 г.
