Офисная недвижимость Москвы. Итоги и прогнозы

Опостепенном восстановлении рынка офисной недвижимости после кризиса впервые заговорили в начале III квартала 2010г. Главным основанием стало объявление о целом ряде инвестиционных сделок, находящихся на финальных стадиях. Вдальнейшем рост арендных ставок и цен продаж позволил с уверенностью констатировать: офисный сегмент находится на подъеме.

Предложение

Согласно расчетам, проведенным экспертами разных компаний, общий объем качественных офисных площадей в столице на конец 2010г. составил более 10млнкв.м. Авот по количеству квадратных метров, введенных в эксплуатацию в течение прошедших 12 месяцев, мнения разошлись. Максимально высокую цифру озвучивают эксперты компании Penny Lane Realty — около 1млнкв.м. Длясравнения: в 2009г. объем введенных площадей составил примерно 1,2млнкв.м. Вкомпании ASTERA считают, что около 730тыс.кв.м, тогда как в S.A.Ricci называют лишь 500тыс.

Причина таких расхождений скорее всего кроется в системе подсчета — законченные, но не принятые госкомиссией объекты (или принятые перед самым праздником) одни эксперты отнесли к введенным, а другие к строящимся.Между тем общий объем сделок в 2010г., включая инвестиционные договоры,договоры аренды, купли-продажи, по многочисленным данным, составил более 1млнкв.м.

Спрос

Какотмечают эксперты компании Penny Lane Realty, спрос на рынке офисной недвижимости имел устойчивую тенденцию роста в течение всего 2010г. Количество сделок по аренде офисных помещений увеличилось в среднем на 35–40% по сравнению с 2009г. Это связано с улучшением экономической ситуации в стране и, как следствие, с расширением компаний, которые после кризиса снова начали набирать сотрудников.

Также в 2010г. значительную долю рынка заняли сделки по приобретению офисной недвижимости в собственность. Условно их можно разделить на три группы:

1.Сделки по приобретению офисных объектов для собственных нужд (например, такие компании, как Росэнергобанк, «Финнам», «Полиметалл», «Русгидро» и «Согаз», купили офисы для себя).

2.Инвестиционные сделки с целью дальнейшего получения дохода от сдачи в аренду (например, структуры ФК «Открытие» приобрели портфель из семи зданий, пять из которых — действующие бизнес-центры, заполненные арендаторами; «ВТБ Капитал» купил бизнес-центр Capital Plaza; фонд UFG приобрел бизнес-центр на улице Бахрушина).

3.Также можно выделить сделки смешанного характера, когда компании приобретали проекты как для сдачи в аренду, так и для частичного размещения своих структур. Например, фонд «РВМ Капитал» (принадлежит РЖД) купил бизнес-центр «Домников», который займут родственные РЖД структуры — Транскредитбанк и Транстелеком, структуры акционеров компании «Евраз» приобрели бизнес-парк «Западные Ворота», часть площадей которого частично займет сам «Евраз».

Наиболее активными игроками офисного рынка в 2010г. были компании из энергетической, нефтегазовой и металлургической отраслей, банки и инвестиционные компании, которые в меньшей степени пострадали в кризис.

Помнению экспертов компании ASTERA, в 2010г. спрос на офисные помещения можно охарактеризовать как стабильный и достаточно высокий. Втечение первых трех месяцев 2010г., так же как и на протяжении всего 2009-го, спрос на офисные помещения находился на низком уровне. Темне менее во II квартале прошлого года объем арендованных и купленных офисных площадей вырос до 250тыс.кв.м. Таким образом, за I полугодие 2010г. совокупный объем поглощения офисных площадей составил около 380тыс.кв.м, превысив показатель 2009-го в полтора раза. ВIII квартале 2010г. спрос на офисные помещения несколько снизился. Летние месяцы традиционно характеризовались уменьшением объемов арендуемых площадей. Однако уже в IV квартале рынок продемонстрировал положительную динамику.

Вкомпании Knight Frank отмечают, что впервые за последние два года объем поглощения превысил объем ввода новых площадей в эксплуатацию.

Чтокасается доли вакантных площадей, то на протяжении 2010г. значение этого показателя снижалось. Вконце I квартала прошлого года средний уровень свободных метров в помещениях класса Аи Всоставлял 19–23%. Кконцу июня средний показатель был 18%. ВIII квартале — около 17%. Кконцу года средняя доля вакантных площадей в офисных объектах Москвы составила 16%. Стоит отметить, что этот показатель в бизнес-центрах Москвы может быть разным — в зависимости объекта.

Ставки аренды

Арендные ставки продемонстрировали медленный, но уверенный рост. Всплеск был зафиксирован во второй половине 2010г. — ставки на площади в качественных объектах класса Аи В+ повысились в среднем на 10–12%. Сначала года рост составил приблизительно 15%, отмечают эксперты компании S.A.Ricci. Сними согласны и в PennyLane Realty. Достаточно высокие темпы роста цен свидетельствуют о восстановлении рынка после кризиса. При умеренном росте спроса это еще раз подчеркивает недостаток качественного предложения. Подорожание произошло по нескольким причинам: во-первых, из-за сокращения объемов строительства новых проектов и медленных темпов вывода на рынок ранее заявленных объектов; во-вторых, в связи со снижением доли вакантных площадей качественных офисов. Арендаторам все сложнее становится найти помещение с хорошими характеристиками и удобной транспортной доступностью. Также росту цен способствовали нововведения мэра Москвы, которые создали предпосылки для повышения цен продаж и арендных ставок и в последующие годы.

Поданным компании ASTERA, в 2010г. средние ставки аренды помещений класса Асоставляли 400–850долл./кв.м/год, класса В— 250–600долл./кв.м/год без учета эксплуатационных расходов и НДС.

Вкомпании S.A.Ricci отмечают, что средняя стоимость операционных расходов в бизнес-центрах класса А составляет 126долл./кв.м/год для объектов, расположенных в пределах Бульварного кольца, и 90–100долл. — для остальных зон. Дляпомещений класса В+ — 120долл. в пределах Бульварного и Садового кольца и 100долл. — для остальных зон. Дляобъектов класса В– цена еще меньше — 80 и 60долл./кв.м/год соответственно.

Источник: Penny Lane Realty

Основные тенденции офисного рынка в 2010г.

• Напротяжении 2010г. офисный сегмент постепенно восстанавливался.

• Прошлый, 2010 г. оказался гораздо более успешным для арендодателей, нежели предыдущий.

• Наблюдалось оживление со стороны потенциальных арендаторов бизнес-центров, активизировался спрос на офисные помещения.

• Повышались ставки аренды, особенно в сегменте высококлассных офисных помещений.

• Наблюдался рост доли сделок с офисными объектами в общем объеме инвестиций.

• Отдельные девелоперы начали озвучивать планы по возобновлению строительства.

• Сохранялся интерес к аренде готовых офисных помещений с отделкой.

• Наблюдалось снижение уровня вакантности офисов класса Аи В+.

Источник: Penny Lane Realty

Прогнозы на 2011г. от компании RRG

Основные тенденции минувшего года останутся в силе. Уровень вакантных площадей будет снижаться, а ставки и цены останутся стабильными. Вотдельных сегментах можно будет наблюдать рост ставок.

Нарынке можно предполагать баланс спроса и предложения, но арендодатели скорее всего займут более прагматичную позицию и меньше будут идти на уступки. Спрос ожидается достаточно активным — рабочим, но на докризисный уровень, которыйпозволил бы владельцам жестко диктовать свои условия арендаторам и покупателям, как до осени 2008г., скорее всего не вернется.

Выходящие на рынок новые объекты хорошего качества будут востребованы во всех сегментах, онихотя и не мгновенно, но заполнятся арендаторами, а со временем перейдут в разряд «благополучных».

Из-за кризисной паузы в девелопменте через год-два рынок может столкнуться с дефицитом предложения в некоторых сегментах.

Продолжится восстановление инвестиционного рынка. Покупатели и владельцы недвижимости смогут прийти к консенсусу, освоят новые правила игры на посткризисном рынке — и в результате количество инвестиционных сделок может вырасти.

Вкачественном и ликвидном офисном сегменте возможен рост арендных ставок на 10–15% в течение года.

МНЕНИЕ

Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty:

«В2010г. в результате смены правительства Москвы определился вектор развития рынка офисной недвижимости на ближайшие три — пятьлет. Столичные девелоперы в ожидании других правил игры на рынке не торопятся начинать новые проекты бизнес-центров. Это приведет к временному замедлению темпов строительства офисных объектов и, как следствие, появлению дефицита вакантных помещений.

Также в 2011г. мы ожидаем рост цен, который произойдет из-за снижения ликвидного и конкурентоспособного предложения на рынке. Нехватка качественных площадей приведет к увеличению объема аренды помещений в состоянии shell & core (под отделку). Арендные ставки вырастут минимум на 10 %, стоимость продажи офисного квадратного метра — на 15%.

Долгосрочные вложения вновь становятся актуальными. Средняя доходность инвесторов-рантье, входящих на рынок, как правило, не превышает сегодня 10 % (без учета роста стоимости капитализации объекта). Нафоне общего роста цен и стабилизации рынка офисной недвижимости активизируются иностранные компании-инвесторы, которые снова начнут вкладывать деньги в российскую недвижимость».

Николай Петров,