Как предсказывают игроки рынка торговой недвижимости, через год-два москвичей и ритейлеров может ожидать дефицит объектов торговой недвижимости, со строительством которых сейчас возникли проблемы. Эксперты предсказывают исход торговых операторов в Подмосковье и ажиотаж спроса на помещения стрит-ритейла
Как говорится в отчете компании Colliers International, прошедший 2010 год характеризовался оживлением спроса на рынке торговой недвижимости Москвы и регионов. Это нашло отражение в возвращении интереса к российскому рынку международных операторов, выходе на московский рынок новых иностранных брендов, экспансии региональных сетей на столичный рынок и активном освоении ритейлерами регионов. В результате, в свою очередь, сократилась доля вакантных помещений, выросли арендные ставки, отменились бонусы для арендаторов и увеличился «лист ожидания» в наиболее привлекательных и успешных торговых комплексах.
По словам генерального директора Colliers International Максима Гасиева, растущий спрос на торговую недвижимость привел к активизации девелоперов, которые вновь возобновили строительство ранее приостановленных объектов – всего в 2011 году ожидается введение около 1 млн кв. м подобных площадей. Однако о новых крупных проектах за последний год не заявлялось: все торговые центры, которые открылись в 2010 г. и запланированы к открытию в 2011 г., были начаты еще до кризиса. В Москве в совокупности с ужесточением политики в отношении строительства коммерческой недвижимости это может привести к обострению дефицита на рынке торговых площадей столицы и, как следствие, повышению интереса к региональным рынкам со стороны девелоперов и ритейлеров.
Строили и наконец построили
По словам директора департамента торговой недвижимости Colliers International Галины Малиборской, всего в Москве за 2010 год было построено 962 тыс. кв. м новых торговых площадей. Правда, большая часть этого объема приходится лишь на два объекта – ТРЦ «Вегас» и ТРЦ «Гагаринский» (общая площадь – 590 тыс. и 194 тыс. кв. м соответственно). Открытие некоторых других заявленных ранее объектов вроде ТРЦ «Афимолл Сити» общей площадью 179 тыс. кв. м перенесено на начало 2011 года. Впрочем, этого объема хватило, чтобы перекрыть показатели 2009 года, когда было сдано в эксплуатацию 900 тыс. кв. м. «Однако по показателю торговой площади новых объектов 2010 г. отстает от 2009 года на 25%: 4 014 938,59 фут² против 497 тыс. кв. м соответственно», – говорится в отчете компании.
«Действительно, кризис заморозил ряд проектов по торговой недвижимости. В 2011 году выйдут проекты, строительство которых началось до 2008-2009 гг. Многие из недавно открывшихся и строящихся сегодня торговых центров планировалось завершить в 2009-2010 гг., и не исключено, что открытие некоторых из них будет еще перенесено на более поздний срок. Например, известно об очередном переносе ввода в эксплуатацию проектов GoodZone на Каширском ш., ТЦ «Галерея Москва » в составе гостиничного комплекса на Охотном ряду, ТЦ «Фаворит» в Бутово. Поэтому дефицит качественной торговой недвижимости очевиден», – комментирует руководитель по работе с клиентами компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Ольга Збруева.
На носу дефицит
В свою очередь генеральный директор Colliers International Максим Гасиев подчеркивает, что сейчас новому строительству в городе мешают сразу несколько проблем – в частности, трудности с получением кредитов на строительство новых ТЦ и отсутствие у девелоперов сформированных отношений с новой столичной мэрией. В результате этого, считают аналитики компании, в Москве через один или два года может возникнуть дефицит торговых площадей для ритейлеров. «Для жителей дефицита не будет, а вот уже для ритейлеров будут проблемы, куда входить. От этого могут получить стимул для развития торговые центры в Подмосковье», – ожидают эксперты.
Позицию Colliers International не разделяет генеральный директор компании RRG Денис Колокольников. По его словам, 2009-2010 годы можно охарактеризовать как очень активные с точки зрения ввода новых площадей в торговых центрах столицы. Показатели этих лет заметно превысили докризисные 2007-2008 годы. «Так в 2009 году в московском регионе было совокупно введено около 0,5 миллиона новых торговых площадей, а в 2010 – более 370 тысяч кв.м На 2011 год также запланирован ввод большого объема торговых площадей в ТЦ, совокупная площадь которых будет приближаться к 0,5 миллиона кв.м., включая 3 проекта с GLA более 70.000 кв.м. Кроме того, не стоит забывать и о том, что в существующих качественных ТЦ есть вакантные площади. При таких показателях говорить о возможном дефиците торговых площадей в этом секторе скорее не приходится.
Снизить нагрузку за счет ТЦ
В конце 2010 г. московские власти приняли решение о приостановке строительства около
400 000 кв. м торговых площадей в центре города в целях снижения нагрузки на дорожную сеть. Такая политика будет создавать предпосылки для формирования дефицита на московском рынке торговой недвижимости в ближайшие годы. Более того, уже 2 февраля 2011 года стало известно о заявлении заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, который сообщил, что власти Москвы приняли решение не строить в пределах Садового кольца новые офисы и торговые центры.
В свою очередь Илья Шуравин, партнер компании S. A. Ricci/King Sturge, полагает, что дефицит на рынке торговой недвижимости Москвы будет увеличиваться, поскольку компании активно вкладываются в ритейл и на рынок более активно приходят западные компании. «На сегодняшний день есть смещение интереса в сторону московской области – ряд объектов не очень крупных инвесторов будут строиться за Москвой. Интерес к Москве, действительно, теряется с приходом новых властей, ситуация здесь оценивается как более рисковая, чем в предыдущие годы. Поэтому инвесторы рассматривают альтернативные сценарии с более понятной структурой власти, то есть региональные города. Однако надо понимать, что в некоторых городах насыщенность торговыми площадями нарастает, и некоторые города уже бессмысленно осваивать из-за высокой плотности ТЦ», – говорит Шуравин.
По его словам, примером таких городов может выступить ряд районов Санкт-Петербурга, Казань, Красноярск, Краснодар. «Везде можно делать какие-то нишевые проекты: дисконт-центры, спортивные супермаркеты, центры по продаже спорттоваров и др. Но профессиональные торгово-развлекательные центры в таком классическом понимании в некоторых городах уже не настолько нужны – есть определенная насыщенность. С точки зрения торговых площадей наиболее активно будут развиваться города с населением от 500 тыс. до 1 млн человек. Потому что небольшие города с населением 300-500 тыс. человек активно развиваются только в центральном федеральном округе», – прогнозирует Шуравин.
Придется подождать
Как отмечает Галина Малиборская, рост спроса на качественную торговую недвижимость способствовал сокращению уровня вакантных площадей и увеличению «листа ожидания» в наиболее привлекательных торговых центрах столицы. В ряде случаев это привело к пересмотру коммерческих условий для арендаторов. В 2010 г. в структуре арендной платы, как и в докризисный период, начала преобладать фиксированная часть, при этом сохранялся процент с оборота (смешанная схема). Более того, во многих торговых комплексах арендаторам перестали предоставляться такие бонусы, как отделка помещения за счет собственника здания, бесплатное пользование помещением в течение первых 1-2 месяцев, что имело широкое распространение в 2009 г. Примечательно, что тенденция роста арендных ставок в наиболее успешных торговых центрах получила развитие не только в Москве, но и в отдельных региональных городах.
«Несмотря на появление новых проектов, в краткосрочной перспективе очевиден недостаток площадей новых торговых центров на рынке. Принимая во внимание высокий спрос со стороны ритейлеров, мы ожидаем снижение доли свободных площадей в существующих качественных торговых центрах в течение следующих одного-двух лет. Сокращение незанятых площадей в свою очередь будет способствовать росту арендных ставок в предстоящем году», – считает руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости компании Jones Lang LaSalle Олеся Черданцева.
Альтернатива Москве
По словам Ольги Збруевой, стрит-ритейл доказал свою жизнеспособность не только в 2008-2009 гг. во время экономического спада, но и активную динамику основных показателей помещений этого формата в 2010 г. Кроме того, ряд компаний, в кризис покинувших столичный рынок, заявили о планах по возвращению. Наиболее активными в 2010 году были продуктовые ритейлеры, в особенности, работающие в формате дискаунтеров, а также операторы товаров для дома.
В результате дефицита торговых площадей в Москве очевидно, что девелоперы все больше обращают свое внимание на регионы, где еще можно занять нишу для дальнейшего развития. Поэтому смещение их интереса за пределы столицы закономерно. Операторам торговых сетей также легче найти площадку в регионе, чем на перегруженном московском рынке. К примеру, ряд операторов развивается через открытие корпоративных магазинов. В том числе это международные бренды Mango, New Yorker, ZARA, Seppala, Lindex, NEW LOOK. Ряд операторов развивает параллельно сеть собственных магазинов и магазинов по франчайзингу (INCITY, OGGI и пр.). Часть брендов регионах развивается только по франчайзингу.) В городах с населением более миллиона мы видим наибольшую активность. Города московской области также весьма востребованы ритейлерами. В городах с населением от 500 тыс. человек операторы отдают предпочтение самым крупным по формату проектам с внятной обоснованной концепцией.
Возрождение стрит-ритейла
По информации Colliers Int., в 2010 г. отмечалось восстановление спроса на торговые помещения в формате стрит-ритейла. В частности, компания Incity открыла магазин на Тверской, 17, компания Inditex планирует открыть магазин Massimo Dutti на Тверской улице. Этому способствовало общее улучшение экономической ситуации, рост товарооборота и увеличение покупательской способности.
В результате уровень вакантных площадей начал снижаться, а ставки аренды – расти. Рост ставок аренды отмечался в первую очередь в тех помещениях, где заканчивались договоры аренды или срок действия пониженной арендной ставки, полученной арендатором на период кризиса. К концу 2010 г. максимальные запрашиваемые ставки аренды достигали $3500-4000 за кв. м в год, а на Тверской улице – $10-13 тыс. кв. м в год. Хотя еще в 2009 г. арендные ставки в сегменте стрит-ритейла составляли $500-3000 за кв. м в год, а на Тверской улице находились в диапазоне $2500-5500 за кв. м в год.
«Введенные в конце года ограничения на парковку на Тверской улице пока не привели к снижению ставок аренды, однако, вызвали ротацию арендаторов: ряд магазинов, ориентированных на длительное пребывание покупателей, покидают улицу, в связи с тем, что снизился поток покупателей, приезжавших к ним на машинах», – отметили в компании.
Что творится в торговых коридорах Москвы
По данным Cushman Wakefield, основная динамика наблюдалась в дорогих торговых коридорах: уровень вакантных помещений вернулся на докризисный (близкий к нулю), запрашиваемые цены продолжали расти (хотя и ниже уровня 2007-2008 годов). В небольших помещениях (до 70 кв.м.) на Тверской улице ставки аренды достигают более чем $10 000 за кв.м в год. Однако, в связи с запретом парковок на Тверской и возможным уменьшением потока покупателей, некоторые арендаторы стали задумываться о закрытии своих торговых точек. В связи с этим на улице несколько увеличился объем вакантных помещений, по сравнению с первыми кварталами 2010 года.
Ряд брендов с целью повысить свое позиционирование в России открывают свои флагманские магазины на прайм-улицах – Incity открыл магазин на Тверской, в ближайшее время будут открыты магазины LANCEL и Diesel на Столешниковом-Петровке. В остальных торговых коридорах города уровень вакантных помещений находится на уровне 2-3%, цены стабильны. Новые торговые точки традиционно открывали ювелирные бренды, бренды модной одежды, предприятия общепита и
сферы услуг: – На Тверской: InCity (одежда), Thomas Sabo (ювелирные изделия), Sergio Bellini (одежда). – На Столешниковом-Петровке: Tourbillon (часы), Якутские бриллианты, Студия цветов, 3.14 проект (одежда). – На Покровке: Cалон французской мебели , Туризм Интернатионал (туризм), BIALLON (белье), Салон Красоты. – Ряд ресторанных сетей увеличил свое присутствие в формате стрит ритейл: Chili’s, Zю на Новом Арбате, Пицца Экспресс на Тверской, Чентрале на Покровке.
Как считает Денис Колокольников, объекты стрит-ритейла – это конечный, невозобновляемый, ресурс, новых площадей практически не вводится, поэтому и спрос на них стабильно высок. «О том, что такие помещения в дефиците, свидетельствует и уровень ставок, который достиг докризисного. Если рассматривать максимальные ставки, к примеру на Тверской, то в лучших локациях они уже достигли уровня в $10-12 тыс. за кв.м в год. Если говорить об арендаторах стрит-ритейла, то в последние годы во многих торговых коридорах заняли доминирующие позиции банковские структуры, вернее их розничные отделения. Так на Садовом кольце в Москве они занимают «первое место» – здесь насчитывается более 120 помещений, занятых банками», – рассказывает эксперт.
С ним согласен и Илья Шуравин, который замечает, что сегодня на рынке стрит-ритейла происходит смещение акцентов: более популярные улицы, в том числе и люксовые, в определенных секторах существенно теряют в ценах по сравнению с предыдущими годами. Видимо, происходит определенная ротация, постоянные места потребителям приедаются. «Наблюдается активность банков в секторе торговой недвижимости. Ряд банков в последние годы перевели залоговые активы в некоторые свои управляющие компании – от тех компаний, которые владели ТЦ, но не смогли обслуживать дальше кредиты. Банки активно финансировали, и будут также активно финансировать ритейл, потому что это реальный сектор в отличие от, скажем, финансовых секторов, и он постоянно генерирует ежемесячный финансовый поток», – констатирует Илья Шуравин.
Надежда Русина,
Gzt.ru от 01.02.2011 г.
