Страна готовится к зимним Олимпийским играм в Сочи, где нынче строительство спортивных объектов не прекращается ни днем ни ночью. Не за горами и чемпионат мира по футболу, который также пройдет в России, правительству и инвесторам потребуется вложить громадные деньги в реконструкцию имеющихся стадионов и в возведение новых. Но ведь стадион — не только игровое поле и трибуны для зрителей. Это и огромная добавочная инфраструктура при них, которая также помогла бы окупить строительство новых объектов.
Азарт больших денег стоит
Стадионы-стотысячники строили в советские времена. Тогда, как известно, очень часто грешили в проектировании гигантских сооружений. «Лужники» — самый наглядный тому пример. Нынче архитекторы и проектировщики аппетиты поумерили, да и достаточные площади под строительство подобных объектов и соответствующую инфраструктуру найти не так легко. К тому же надо учитывать, что стадион — не жилой комплекс и даже не торговый мегацентр, и денег на его возведение требуется в разы больше. Поэтому сегодня проектируют и строят стадионы на 30–50 тыс. посетителей. Но, увы, не всегда при них появляются объекты коммерческой инфраструктуры.
«Средняя стоимость одного зрительского места для стандартного стадиона колеблется от 5 до 10 тыс. долл., — рассказывает Маргарита Трофимова, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar. — В то же время объем затрат на сооружение спортивного объекта зависит не столько от его вместимости, сколько от проектных решений. Так, возведение стадиона для команды «Зенит» по уникальному японскому проекту изначально оценивали в 7 млрд руб. Однако, после того как были внесены технические изменения и комплекс решили строить на основе современных конструкций, стоимость приблизилась к 23 млрд руб. По тому же проекту только раздвижная крыша может увеличить строительные затраты на 30–50%». Таким образом, инвестиции в проект на 50 тыс. мест в зависимости от его площади и уровня технической оснащенности могут составить от 250 до 500 млн долл., а иногда и больше. Например, клубу «Спартак» стадион в Москве обойдется в 340 млн долл., а «Зениту» в Питере — в 630 млн долл.
Что касается реконструкции уже имеющихся спортивных комплексов, то и она встанет в копеечку. По подсчетам Юрия Тараненко, директора компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», Москва располагает 34 стадионами с трибунами на 1,5 тыс. мест и более. И теперь Россия, получившая право на проведение чемпионата мира в 2018 г., главным образом столица, обязана в короткие сроки отремонтировать и реконструировать все имеющиеся арены и спортивные площадки.
Стадионное дело в последние годы стало развиваться. Построен «Локомотив» в Черкизово, теперь взялись за комплексную реконструкцию «Динамо», которая обойдется в 16,5 млрд руб. Однако деньги не уйдут на ветер. В первую очередь предусмотрены меры по сохранности Петровского парка, который считается природоохранной зоной и окружает стадион с трех сторон. В совместном российско-голландском проекте (авторы Эрик ван Эгераат и заслуженный архитектор России Михаил Посохин) нашлось место для нового развлекательного комплекса, где посетители сумеют не только увидеть захватывающие матчи, но и отдохнуть, сходить в ресторан или сделать покупки. А само здание большой спортивной арены, сохранив свой исторический каркас, будет представлено как современное сооружение, которое сможет принимать по 45 тыс. зрителей.
Деньги, необходимые на возведение или реконструкцию, действительно огромные, и возникает вопрос, в какие сроки может окупить себя новый стадион. У экспертов на этот счет самые разные мнения. Одни считают, что в мире практически нет арен, которые быстро окупаются, и потребуется как минимум полвека, чтобы доходы с продаж билетов на матчи, концерты и другие культурно-массовые мероприятия погасили строительные затраты.
Другие, как Алексей Могила, руководитель департамента торговой недвижимости компании Penny Lane Realty, и Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, предсказывают, что стадион как отдельная единица может стать рентабельным в течение 8–15 лет. При этом, если на его арене будут проводить матчи мирового уровня, что, собственно, через семь лет и произойдет, затраты вернутся в самые минимальные сроки. Есть и такие люди, как Олег Башилов, глава спорткомитета «МосЦентрСпорт», которые уверены, что если билеты на чемпионат мира в 2018 г. продавать по 35–80 тыс. руб., то теоретически любой из стадионов может окупиться даже за время его проведения. Однако большинство аналитиков предсказывают быструю рентабельность только в том случае, если в составе стадиона начнут функционировать такие коммерческие структуры, как ритейл, гостиницы, рестораны, офисы, спортивные и развлекательные площадки. Иначе — никак…
И сдавать, и продавать
В России пока только стадионный комплекс «Лужники» соответствует всем требованиям ФИФА. При нем есть и гостиница, поблизости развит ритейл, имеются и другие объекты коммерческой недвижимости. При остальных столичных стадионах этого ничего нет, а значит, для Москвы и страны в целом открываются впечатляющие перспективы для развития коммерческой недвижимости при футбольных комплексах. По расчетам специалистов, непосредственно под стадион следует отводить 30–35% всей площади комплекса, еще столько же необходимо для спортивной и коммерческой инфраструктуры. Остальная территория — это проходы, проезды, парковки.
«Что касается торговой недвижимости, то ее наличие при стадионных комплексах определяется концепцией того или иного спортивного объекта, — объясняет Ольга Збруева, руководитель департамента по работе с клиентами ASTERA Moscow в альянсе с BNP Paribas Real Estate. — Если речь идет о многофункциональном спортивном комплексе с гостиницей, бассейном, тренажерными залами, зоной развлечений, то такой стадион должен быть обеспечен и соответствующей коммерческой инфраструктурой. В ее состав могут входить общепит, магазины по продаже сопутствующих спортивных товаров и сувениров, фитобары и фитнес-центры, салоны красоты, боулинг, коммерческие площадки для различных игр и тренировок, теннисные корты. Если же мы имеем дело с небольшим стадионом, расположенным в спальном районе, то как минимум в его непосредственном окружении должны находиться точки общественного питания». Любой современный спортивный комплекс с футбольным полем легко трансформируется в концертный зал и таким образом увеличивает загрузку и рентабельность, удваивает прибыль за счет проведения различных масштабных культмероприятий.
Действительно, как это принято во всем мире, эффективно может работать бизнес-модель, где сам стадион является доминантой, но располагается внутри полноценного развлекательного комплекса, значительная часть которого представлена самыми разнообразными коммерческими объектами. В таком случае можно говорить о его окупаемости в течение пяти — семи лет, что и прогнозируют стадиону «Динамо», который после генеральной реконструкции обрастет самыми разными объектами сопутствующей коммерческой инфраструктуры. «Разумеется, — добавляет Д. Колокольников, — ритейл при этом должен представлять собой далеко не стандартный торговый центр. Здесь нужно говорить о торгово-развлекательном центре с супермаркетом, с торговыми площадками для продажи бытовой и электронной техники, кинотеатром и галереей с различными бутиками. Наиболее успешной в данном случае может стать концепция некоего fashion-центра, представленного марками известных брендов. Особенно актуален сегмент спорттоваров, товаров для активного отдыха и здоровья. Да и зона общественного питания в таком торгово-развлекательном центре должна быть несколько шире, чем в стандартном торговом центре, что обусловлено большим потоком посетителей в дни проведения спортивных и культурных мероприятий».
Локация и концепция
«С точки зрения эффективности вложений наиболее прибыльным объектом является ресторан, — уверен А. Могила. — Как правило, эти заведения рассчитаны на фанатские группы и туристов, которые специально приезжают на матчи из других стран или городов. В пристадионных ресторанах успешно продают символику спортивных клубов, фотографии любимых команд, звезд футбола с их автографами, мячи, журналы, кружки с логотипами и многое другое». Однако мнение коллеги не разделяет Ю. Тараненко: «Высокая концентрация заведений общественного питания вокруг стадионов будет скорее вредна. Футбольные фанаты — не самая управляемая публика. Поэтому для зарубежных гостей стоит открывать рестораны вблизи отелей и основных достопримечательностей столицы. Российские же болельщики могут обмывать победы и оплакивать поражения любимой команды в многочисленных спортбарах города».
Гостиницы стоят особняком в списке объектов, необходимых для проведения такого знакового мероприятия, как чемпионат мира. Как показывает опыт подготовки к Олимпиаде в Сочи, их можно лишь условно отнести к инфраструктурным объектам. Дело в том, что строят их в основном на средства частных инвесторов, а управляют ими преимущественно международные операторы. И те и другие рассчитывают на получение прибыли в течение десятков лет, а не только в период проведения чемпионата мира или Олимпиады. Несомненно, Россия, прежде всего Москва, нуждается в отелях всех уровней. При проектировании новых отелей особенно важно учесть требования рынка к качественному гостиничному размещению по приемлемым ценам, которое будет востребовано как основной массой футбольных фанатов во время проведения чемпионата мира, так и бизнес-путешественниками после его окончания.
Немаловажное значение имеет и локация стадиона. Если, к примеру, он расположен в спальном районе или находится за МКАД, то желающих поиграть в теннис или посетить торговый центр резко поубавится. Тогда, естественно, увеличатся и сроки окупаемости сооружения. Впрочем, со временем и в окрестностях стадиона может развернуться жилищное строительство. Примеров тому немало. «Показателен опыт Amsterdam Arena, — рассказывает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. — Этот объект был открыт в конце 1990-х гг. на окраине голландской столицы, где помимо самого стадиона ничего не было. А сегодня вокруг спорткомплекса обосновался современный микрорайон с прекрасно развитой инфраструктурой. Комплекс зданий в окружении стадиона называется Arena Boulevard. В него входят несколько торговых центров, офисные и жилые объекты, развлекательные центры, кафе и рестораны. Однако необходимо иметь в виду, что развитие такой обширной инфраструктуры возможно только при наличии достаточно большого земельного участка и, самое главное, хорошо развитой транспортной сети, иначе он просто не будет востребован».
Как считает Евгений Попов, старший директор отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield, серьезный вклад в окупаемость может внести именное спонсорство стадиона. Практика, когда крупная компания заключает с владельцем контракт на несколько лет и стадион официально именуется брендом этой фирмы, очень распространена и в Европе, и за океаном. «Стадионы, получившие имя инвестора, — продолжает свою мысль спикер, — успешно функционируют в Австралии, Японии, Китае, Финляндии, Германии, Канаде, Израиле. Подобная практика широко распространена в Великобритании. Так, стадион Bolton Wanderers в честь известной фирмы по выпуску спортивной одежды и обуви Reebok назван ее именем — Reebok Stadium, а комплекс футбольного клуба «Арсенал» стали именовать Emirates Stadium. Но самые крупные сделки по продаже прав на название стадиона зафиксированы в Нью-Йорке. Один из них, построенный два года назад, значится под вывеской Citi Field, а другой, под названием Barclays Center, планируют открыть в этом году. Причем инвесторы уже подсчитали, что каждый из нью-йорских стадионов в год будет зарабатывать по 20 млн долл. Контракт заключен на 20 лет, а это значит, что вырученные только на брендах 400 млн долл. уже способны окупить строительство сооружений». В России первым таким примером может стать стадион «Динамо», который после реконструкции предполагают переименовать в «ВТБ Арена парк», поскольку именно банк «ВТБ» и является основным инвестором генерального ремонта.
Для города и горожан
Принято считать, что любое муниципальное образование получает ряд преимуществ при строительстве крупномасштабных спортивных объектов. В первую очередь это значительные финансовые вливания в развитие городской и социальной инфраструктуры, энергетики и транспорта. Однако опять же все зависит от масштабов как стадиона, так и самого города. Небольшое сооружение, скажем, на 5–10 тыс. мест вряд ли сыграет существенную роль в жизни городского образования. Мало того, содержание и эксплуатация такого стадиона могут обернуться непосильной нагрузкой на местный бюджет.
А вот стадион на 40–50 тыс. мест в городе-миллионнике уже имеет важное стратегическое значение. Ведь на его аренах и спортивных площадках постоянно проводят различные широкомасштабные спортивные и культурные мероприятия.
Сергей Романов,
Недвижимость и Цены от 21.02.2011 г.
