Наступивший 2011 год уже оправдывает прогнозы экспертов рынка офисной недвижимости: в этом сегменте происходит плавный рост цен на офисные объекты и арендных ставок. Консультанты говорят об оживлении рынка и плавном его восстановлении после кризиса, но не исключают появления дефицита офисных помещений, связанного с деятельностью столичного правительства. Дефицит автоматически скажется на дальнейшем росте арендных ставок, который в этом году может составить 20%.
Согласно представленному на этой неделе аналитическому докладу компании S.A.Ricci / King Sturge, в наступившем 2011 году стоит ждать продолжения роста рынка офисной недвижимости. В связи с увеличивающимся спросом на качественные офисные объекты ставки аренды будут расти в среднем на 2% в квартал в объектах класса В- и 4% в объектах класса А и В+; срок экспонирования новых офисных площадей значительно сократится, что понизит уровень вакантности в офисных зданиях.
В 2011 году должно возрасти число сделок аренды, купли-продажи и сократится доля сделок по пересмотру договоров аренды. Более того, увеличится средний объем арендуемых площадей.
Как полагают аналитики компании, на фоне экономического роста московский рынок офисной недвижимости вернет свою привлекательность не только для российских инвесторов. Быстро развивающийся рынок, значительный объем нового, качественного строительства, растущий спрос и выгодные ставки доходности могут способствовать притоку иностранного капитала в Россию.
Тренды прошлого и будущего
Как сообщил директор департамента офисной недвижимости, партнер компании S.A.Ricci / King Sturge Алексей Богданов, главными трендами ушедшего 2010 года стали постепенный рост спроса на офисную недвижимость, повышение ставок аренды, большое количество сделок по приобретению офисных активов, возобновление строительства (преимущественно— офисов класса А), снижение уровня вакантных площадей в офисах класса А и В+. Инвестиции в офисную недвижимость за прошлый год увеличились более чем в два раза по сравнению с показателем 2009 года. Общий объем сделок в 2010 году, включая инвестиционные сделки, сделки аренды/субаренды, купли-продажи и пересмотра/продления договора аренды составляет приблизительно 1,4 млн. кв. м.
Одним из главных трендов 2010 года стало большое количество сделок по приобретению офисных зданий, как для собственных нужд, так и в качестве инвестиционных активов. Важно заметить, что только 16% капитала, инвестированного в офисную недвижимость в 2010 году, не является российским. В 2010 году закрыты лишь две инвестиционные сделки с привлечением иностранного капитала: во втором квартале немецкий инвестиционный фонд UFG Real Estate II приобрел у австрийского инвестфонда Akron Group БЦ Бахрушин Хауз за $38 млн; в четвертом квартале китайская государственная корпорация ChenTun купила офисный комплекс Гринвуд (74 км МКАД, 97 467 кв.м.) за 350 млн. долларов США.
«В 2011 году по нашим прогнозам возрастет число сделок аренды, купли-продажи и сократится доля сделок по пересмотру договоров аренды. Более того, увеличится средний объем арендуемых площадей,— отметил Алексей Богданов.— Наиболее активными будут компании индустриального, банковского и финансового секторов. Большое количество сделок купли-продажи/аренды при участии промышленных компаний делает вероятным продолжение этого тренда. В 2011 году возможность аренды/приобретения новой офисной площади рассматривают такие крупные банки, как „Сбербанк России“, „Райффайзен Банк“ и „Россельхозбанк“. Некоторые промышленные компании также рассматривают возможность аренды/приобретения новых офисных площадей»,— сообщил Богданов.
Состояние рынка
По данным S.A.Ricci / King Sturge, общий объем введенных в эксплуатацию офисных площадей на IV квартал 2010 года составляет 10,7 млн. кв. м. Всего в 2010 году в эксплуатацию было введено более 650 тыс. кв.м. офисных площадей: 365 тыс. кв.м. офисов класса А, 190 тыс. кв.м. офисов класса В+ и 96 тыс. кв.м. офисов класса В-. Офисные площади, находящиеся на стадии строительства или не введенные в эксплуатацию составляют приблизительно 960 тыс. кв. м., из которых 300 тыс. кв.м. составляют офисные площади ММДЦ «Москва-Сити». К вводу в эксплуатацию в I полугодии 2011 года запланировано примерно 400 тыс. кв. м офисных площадей класса А, и В+. Стоит отметить, что новое строительство представлено преимущественно качественными офисными площадями класса А, в то время как текущее предложение содержит около 70% офисных зданий класса В+ и В— .
Арендные ставки в 2010 году продемонстрировали медленный, но уверенный рост. Заметное повышение ставок в 2010 году зафиксировано во второй половине 2010 года— ставки на площади в качественных объектах класса А и В+ выросли в среднем на 10–12%. А их рост с начала года составил приблизительно 15%. Наиболее динамичный рост ставок наблюдался в офисах, находящихся в зонах Бульварного и Садового кольца. В конце года средние ставки в этих зонах составили $700, $600 и $420 за кв. м в год для класса А, В+ и В— соответственно. Что касается зоны Третьего транспортного кольца и Четвертого транспортного кольца, средняя годовая ставка для объектов класса А не превысила $460, для объектов класса В+ и В— средняя ставка за год составила $350 и $230 за кв. м в год соответственно. В зоне МКАД арендные ставки были наиболее стабильными. Рост ставок с начала года составил не более 11%. В конце года средние арендные ставки объектов класса А, В+ и В— составили $400, $360 и $190 за кв. м в год соответственно.
Цены растут
Генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников подтверждает информацию S.A.Ricci / King Sturge. По его словам, в офисном сегменте сегодня действительно происходит плавный рост цен. За год в пределах Садового Кольца офисные объекты подорожали на 15%, годовой рост заявленных цен в периферийной части Москвы составил 13%. «Нынешние цены уже достигли уровня марта-апреля 2009 года, когда до „дна“ было еще далеко. И общая тенденция к росту сохраняется. Кроме того, разрыв между стоимостью помещений в центре и на окраинах уже достиг и даже превысил докризисный, когда „центровые“ объекты были дороже в два раза и более. Сейчас мы уже наблюдаем разницу более чем в 135%. Для сравнения— в период ценового минимума этот разрыв составлял примерно 90%. Это подтверждает более высокий спрос на „центровую“ недвижимость ввиду ограниченности потенциала прироста площадей»,— говорит Колокольников.
По его словам, объем предложений офисов в январе снизился на 18% по количеству и на 16% по общей площади. Всего в январе объем предложения составил 465 объектов общей площадью 1011 тыс.кв.м. и общей стоимостью $5,25 млрд., из них 157 объекта— внутри Садового Кольца и 308 объектов— за его пределами. Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре выросла на 4% до $9351 за кв. м., а за пределами Садового Кольца в январе увеличилась на 2% до $ 3956 за кв. м.
Аренда по состоянию на январь
По данным компании RRG, арендные ставки в сегменте офисной недвижимости остались на уровне декабря. В центре аренда офисной площади предлагалась, как и в конце прошлого года, в среднем $675 за кв. м. в год, за пределами Садового Кольца рост ставок составил 2% (до $431 за кв. м в год), что полностью нивелируется снижением курса доллара. При этом, чтобы вернуться к расценкам двухгодичной давности нынешним ставкам нужно вырасти еще процентов на 30%. Правда, по сравнению с январем 2010 года арендные ставки в офисном сегменте все же выросли: в центральной части столицы на 6%, в периферийной— на 3%. Так что нынешняя стабильность сохраняется все же на фоне начала плавного подъема рынка.
Впрочем, этот плавный подъем ожидается далеко не во всех категориях офисных площадей. Объем предложения по офисным объектам в январе снизился на 3% по количеству и вырос на 17% по площади. Рост объема предложения, по данным мониторинга RRG, произошел за счет появления на рынке крупных объектов преимущественно класса С. Экспонирование подобных крупных площадей свидетельствует о том, что вакантность в этой категории офисных помещений остается значительной, и арендодатели стремятся сдать площади «оптом».
Как отмечает Колокольников, в разгар кризиса офисы класса С и ниже были одними из самых востребованных. Этому способствовала и низкая цена, и кабинетная планировка, дающая возможность аренды небольших комнат и блоков. Сейчас ситуация изменилась. Экономика пошла на подъем и компании стремятся воспользоваться кризисным снижением цен для аренды качественных офисов. Соответственно, объекты низкого качества в данный момент менее востребованы, хотя уверенно занимают свою нишу.
Договориться заранее
Как сообщил GZT.RU директор отдела исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов, по итогам января 2011 года число сделок в сегменте офисной недвижимости действительно сильно выросло. Стала заметна и другая тенденция— увеличение договоров предварительной аренды. «Этот тренд в 2011 году вернулся на рынок. Компании стали нуждаться в нормальных площадях под расширение и прибегать к стратегическому планированию. А как только на рынок приходят договоры дополнительной аренды, сразу становится легче привлекать кредитное финансирование. Это значит уже есть спрос на недостроенные объекты, а у девелоперов появляется предмет для разговора с банками и обоснование дальнейшей стройки»,— говорит Денис Соколов.
По его словам, сейчас, с одной стороны на офисном рынке и много свободных площадей, однако не всем арендаторам они подходят, особенно самым требовательным. «На рынке сегодня сложилась такая интересная тенденция: за два года многие арендаторы поверили, что А-класс теперь дешево стоит и стал доступен. Они начинают искать качественные помещения и пытаются перейти из класса "В" в класс А, но, увы, могут быть несколько разочарованы, так как я думаю, что арендные ставки сейчас очень быстро ликвидируют прошлый разрыв»,— рассказывает эксперт. Как ожидает Соколов, в 2011 году стоит ожидать 15–20%-ного роста арендных ставок на офисы класса А и В, в 2012 году этот рост замедлится, но этот процесс будет больше психологическим, а не фундаментальным— как отскок после некоторой коррекции. По данным Cushman & Wakefield, арендные ставки на офисы класса А в 2011 году составят $750 за кв. м, на офисы класса В— $500 за кв. м. В 2012 году они, соответственно, увеличатся до $800 и $600 за кв. м.
Мэр создал дефицит
В то же время, по мнению ведущего специалиста отдела офисной недвижимости Penny Lane Realty Максима Жуликова, из-за того, что количество вакантных площадей сегодня реально снижается, ничего нового почти не строится, а московское правительство собирается отменить почти 500 инвестконтрактов, рынку офисной недвижимости грозит дефицит. «Так как вплоть до 2014 года арендаторы будут интересоваться офисами не только на объектах „заводской архитектуры“, но и в качественных бизнес-центрах, на рынке есть все предпосылки к росту цен. Поэтому минимальный рост цен по рынку будет минимум 10% в 2011 году, а по продаже даже больше: продавцы могут завысить цены, как минимум, на 15% в связи с тем, что общее количество сделок по купле-продаже помещений сократится»,— считает Максим Жуликов.
Он предсказывает, что многим арендаторам придется по-прежнему, как и в 2008 году, довольствоваться офисами класса В. «Нас ждет дефицит хороших качественных объектов, что может, кстати, положительно сказаться на реализации помещений в „Москва-Сити“, так как там очень большой объем площадей и люди в отсутствие зримых и адекватных альтернатив будут активно туда переезжать. Ставки там будут расти, а что делать? Учтите, что сегодня и ЦБ поднял ставку рефинансирования до 8%. Это означает, что ЦБ будет давать коммерческим банкам деньги в долг под 8%, а они, в свою очередь, будут выдавать еще более дорогие кредиты, в том числе девелоперам, стоимость которых и так была немаленькой. Так что дефицита не избежать»,— прогнозирует эксперт.
Денис Колокольников, в свою очередь, считает, что в 2011 году продолжатся основные тенденции прошлого года. На качественных объектах, с хорошей локацией и/или грамотной концепцией, остаточное влияние кризиса будет сказываться все меньше: уровень вакантных площадей будет снижаться, а ставки и цены останутся стабильными. В отдельных сегментах можно будет наблюдать рост ставок. В качественном и ликвидном офисном сегменте вполне возможен рост арендных ставок на 10–15% в течение года.
«На рынке будет наблюдаться баланс спроса и предложения, но арендодатели станут занимать более прагматичную позицию и меньше идти на уступки. Спрос будет достаточно активным, но на докризисный уровень он, скорее всего, не вернется. Выходящие на рынок новые объекты хорошего качества будут востребованы во всех сегментах, они— хоть и не мгновенно— будут заполняться арендаторами, и со временем перейдут в разряд „благополучных“. В неуспешных проектах кризисные явления продолжатся в 2011 году: уровень вакантных площадей там останется высоким»,— резюмирует эксперт.
Надежда Русина,
Gzt.ru от
