«По нашим данным, за последние десять лет на Тверской было лишь три сделки купли-продажи помещений на первых этажах», — рассказывает Александр Исаев, брокер риелторской компании UBG, работающей с недвижимостью в центре Москвы. Для улицы с полусотней домов это невероятно мало. Самая знаменитая улица Москвы по совместительству и самая дорогая, она давно поделена, и никто не хочет продавать свой кусок.
Приватизация улицы Горького
Если посмотреть на фотографии советской улицы Горького, то в глаза бросается малолюдность и растущие у проезжей части деревья. Сами дома изменились меньше, чем этого можно было бы ожидать, — сплошь витрины и вывески, пусть и более скромные, чем сейчас. Когда в 1930–1950-е годы улицу, ведущую к Кремлю, реконструировали, ее застроили домами с «эталонными» магазинами на первых этажах. Вся Москва знала магазин «Диета» и кафе-мороженое «Космос», «Дары моря» и «Подарки», «Гастроном №1», который и тогда москвичи называли дореволюционным именем «Елисеевский». «Помещения были сделаны по хорошим стандартам торговли: шестиметровые витрины и потолки, возможность погрузки-выгрузки товара», — объясняет генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников.
Эти магазины и кафе занимали свои помещения на основании ордеров, выданных в 1970-е годы. С началом рыночных реформ работники магазинов во главе с директорами стали создавать арендные предприятия или товарищества с ограниченной ответственностью, и московские власти выпустили новые ордера, закрепляющие права аренды за трудовыми коллективами. Пока Юрий Лужков боролся с Анатолием Чубайсом и препятствовал приватизации недвижимости в Москве, Тверская продолжала жить по-советски: работали кафе-мороженое, в магазин «Диета» выстраивались очереди, вот только аквариумы «Даров моря» заполнили декоративные рыбки, а треска и минтай продавались замороженными брусками.
Но в 1994 году столичный мэр отменил свое распоряжение №150-рм, которое запрещало приватизацию. Остались, правда, другие ограничения, например запрет на перепрофилирование предприятия в течение трех лет после покупки. И все же фирмы, созданные работниками торговли, массово становятся собственниками драгоценных нежилых метров. Женский коллектив магазина «Молоко» во главе с директором, 60-летней Александрой Талакиной в качестве приватизатора, то есть фактически бесплатно, получил 390 кв. м в доме №15. Сейчас эти площади стоят около $20 млн. НПО «Дары моря», выкупая в 1996 году у московского фонда имущества 1027 кв. м в здании на Тверской, 17, задолжал 900 000 рублей, что вынудило фонд обратиться в суд и пройти все инстанции. Сегодня сумма такой сделки превысила бы $50 млн.
Приватизационных сделок проходило очень много. Некоторые помещения дробились и переходили в частные руки по частям. Несколько помещений досталось «Объединению обслуживания Московского союза художников», 140 кв. м получила мастерская радиоэлектроники, исторически расположенная в доме №9. Однако самыми привлекательными были все-таки помещения бывших советских магазинов. Коллективы работников торговли, хотя и были подготовлены к рыночным реалиям лучше, чем, например, школьные учителя, все же не смогли выстоять против новых русских бизнесменов. Кафе «Космос» закрылось, на его месте сейчас ювелирный бутик «Космос Золото». Об Александре Талакиной ничего не известно, а бывшим магазином «Молоко» владеют совсем другие люди.
Якубов — король недвижимости на Тверской
У бизнесмена Якова Якубова много имен. В разных документах он значится как Яков Михайлович Якубов, Якубов Якум Мелик Садых-оглы и Якубов Якуб Мелин Сарль-оглы. Общения с прессой Якубов старательно избегает. Известно, что сейчас ему уже за 70, в Москву он приехал не позднее 1993 года из Крыма и первым адресом, по которому он был прописан в столице, был Тверской бульвар. Первое упоминание имени Якова Якубова в прессе тоже связано с Тверской улицей: в магазине спорттоваров на Тверской-Ямской случился пожар, и заместитель директора Яков Якубов отказался сообщить пожарным и журналистам газеты «Коммерсантъ» сумму ущерба, объяснив, что сгоревшие товары все равно не были застрахованы.
Сомневаться в том, что за скромной должностью скрывается владелец магазина, не приходится. Якубов не регистрирует компании на себя, всей его недвижимостью по бумагам владеют офшоры или люди из его команды — юристы, бухгалтеры, помощники и советники. Когда приехавший в Москву представитель фонда Альберта Эйнштейна, экс-мэр Нью-Йорка Рудольф Джулиани и бывший министр иностранных дел России Андрей Козырев вручали в помещении Елисеевского гастронома награду «За вклад в бизнес», тогдашний глава ВВЦ Мурад Мусаев награду принял, а Якубов отказался, потому что «у него еще много работы впереди». Но участники рынка имеют представление о масштабах бизнеса Якубова. «Яков Михайлович задался целью купить как можно больше помещений на Тверской, — рассказывает топ-менеджер крупной риелторской компании. — У него сейчас самый большой объем недвижимости и в самых хороших домах».
Речь идет о домах №4 и №6 в самом начале улицы, рядом с Государственной думой и МХТ им. А. П. Чехова. Пешеходный трафик здесь самый большой в Москве, один из собственников специально заказывал исследование числа прохожих — получилось 50 000 человек в день. Здесь самые высокие ставки аренды — по данным Penny Lane Realty, до $10 000 за кв. м в год. До 2002 года на площади 1254 кв. м работал продуктовый магазин «Диета», который москвичи ругали за высокие цены и неровное качество. «Нашему магазину уже 60 лет, — рассказывала в интервью одной московской газете директор «Диеты» Светлана Андрианова. — Работать себе не в убыток неимоверно трудно. Как Госдума на каникулах — у нас покупателей почти нет». В том же интервью Андрианова признавалась, что не против прихода серьезного инвестора. И в том же году контрольный пакет акций ОАО «Фирма Диета» перешел к шести фирмам, зарегистрированным по повторяющимся адресам и связанным с Якубовым. Доли сотрудников были размыты путем увеличения уставного капитала с 10 000 до 96 000 рублей. Сколько бизнесмен реально заплатил держателям контрольного пакета, неизвестно. Считается, что только за последние 10 лет цены аренды на Тверской выросли в 10 раз, и если так же менялись и цены продажи, то стоимость помещения могла быть около $5 млн. Кроме того, «Диета» еще с 1990-х годов владеет небольшими конторскими помещениями в соседнем доме №6 — они тоже перешли к новому собственнику.
В большинстве случаев Якубов использует одну и ту же схему: скупает акции или доли у сотрудников магазинов. Руководящие сотрудники «Диеты» сами были не против продать магазин. Но так бывает далеко не всегда. Акции ЗАО «Елисеевский гастроном» структуры Якубова скупали у коллектива, когда генеральный директор был в отпуске. По оценкам СМИ, бизнесмен потратил не больше $650 000. Гастроном закрылся на реконструкцию, а кафетерий в нем Якубов уже в 2003 году сдал в аренду сетевому кафе «Этаж», основной владелицей которого является жена руководителя «Ростехнологий»Сергея Чемезова Екатерина Игнатова.
Известны случаи активного сопротивления Якубову со стороны топ-менеджеров. Нина Ямникова, совладелец и директор московского ТОО «Флори-Н», управляющего двумя магазинами в центре, сумела добиться решения суда, по которому недвижимость магазинов переводилась на имя выбранного ею человека. Юристы Якубова, однако, заручились нужным решением другого суда. Сражение это кончилось победой Якубова с минимальным перевесом: по данным ЕГРЮЛ, 51% «Флори-Н» сейчас принадлежит менеджеру из команды Якубова, а 49% — тому самому ставленнику Нины Ямниковой. Компания «НПО «Дары моря», владевшая помещением в доме на Тверской, 17, которое также отошло структурам Якубова, была обанкрочена и исключена из государственного реестра, недвижимость магазина перешла в собственность кипрской компании. Вообще жизнь компаний Якубова, имеющих отношение к недвижимости, очень коротка — после того как вереница сделок уводит здание магазина подальше от изначального правообладателя, первую фирму тихо закрывают. Цепочка прервалась, нынешний собственник — добросовестный приобретатель.
Тверская — это гарантированная пенсия
По оценке управляющего директора компании UBG Александра Санкина, площадь помещений на Тверской, пригодных для торговли, составляет около 50 000 кв. м. Самый большой интерес для ритейлеров представляет часть улицы от Кремля до Пушкинской площади — там примерно 30 000 кв. м. Арендные ставки здесь колеблются между $4000 и $13 000 за кв. м в год, ставки продажи — $40 000–120 000 за кв. м. И все равно спрос на помещения на Тверской превышает предложение. Одна рекламная перетяжка здесь стоит $10 000 за 10 дней, то есть только витрина за год «отобьет» $360 000 за счет рекламного бюджета.
Игроки рынка недвижимости идут на ухищрения, чтобы застолбить за собой хоть несколько метров. Жильцы дома №17 жалуются, что некий предприниматель сумел приватизировать шестиметровую камеру под мусоропроводом в одном из подъездов и передать ее в собственность кипрской компании. Владельцы торговой сети «Рандеву» не довольствовались первым этажом, предназначенным для торговли, и скупили квартиры на втором этаже дома №15. Торговля идет и под землей: мощный пассажиропоток, генерируемый близостью станций метро «Тверская», «Пушкинская» и «Чеховская», обслуживает сотня небольших киосков с бижутерией, одеждой, сувенирами. Все эти мелкие компании арендуют площади у ООО «Портхолл» и ООО «Метротэк», которым владельцы недвижимости, ГУП «Гормост» и московское метро поручили управлять подземным переходом. Обе компании зарегистрированы на Новом Арбате, 15, там же, где многие фирмы Якова Якубова.
Если не считать этого, то структурам, аффилированным с Яковом Якубовым, принадлежит или когда-либо принадлежало, по нашим подсчетам, около 9000 кв. м (здесь учтены и пригодные для офисов помещения в «Елисеевском»). Кто же остальные собственники недвижимости на Тверской?
Известно, что рядом помещений в доме №15 владеют структуры, близкие к Росбанку, и компании «Интеррос Эстейт»Владимира Потанина (в этом здании расположен офис BSGV, мажоритарного акционера Росбанка). Гостиницу «Центральная» по адресу ул. Тверская, 10 реконструирует корпорация «Уникор»Бориса Иванишвили.
Но это все известные бизнесмены. А вот история простого «тверского» рантье, рассказанная его знакомым. Получив в собственность небольшое, около 30 кв. м, помещение, человек уже 10 лет живет в Швейцарии и не появляется в России. Он зарегистрирован как ИП, доверенный управляющий ежемесячно собирает арендную плату $10 000–12 000, пару тысяч берет себе за услуги, а оставшиеся деньги после уплаты 6% налога отправляются прямиком в Альпийскую республику. «Тверская — это гарантированная «пенсия» для инвесторов, — говорит Денис Колокольников. — На Елисейских Полях сделок купли-продажи практически не было уже десятилетия, ритейлеры покупают право аренды. Думаю, у нас будет близкая к этому примеру ситуация».
Мария Абакумова,
Forbes от 25.02.2011 г.
