Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости. Январь 2011

Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения объектов коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги января 2011 г.

Январь не принес никаких серьезных изменений на рынок купли-продажи коммерческой недвижимости, но стал подтверждением целого ряда долгосрочных тенденций, которые сформировались во второй половине прошлого года. Это и высокий спрос на торговые помещения в центре, и тенденция к постепенному росту цен в офисном сегменте.

Максимальную долю в структуре предложения по-прежнему занимают офисные помещения (48% коммерческих площадей, предлагаемых к продаже). На втором месте - производственно-складские (27%), далее - торговые помещения (16% площадей от всего объема предложения) и помещения свободного назначения (9%).

Всего в январе на продажу было выставлено 1099 объектов общей площадью 2106 тыс.кв.м. и общей стоимостью 8,848 млрд.$. Суммарный объем предложения по сравнению с декабрем сократился весьма существенно: на 16% по количеству предлагаемых к продаже объектов и на 15% по их общей площади. Однако, подобное снижение связано с большим количеством праздничных дней, когда собственникам на рекламу объектов осталось лишь две последние недели месяца. Если же рассматривать аналогичный период прошлого года, то можно констатировать, что объем предложения остался примерно на том же уровне.

Средневзвешенная цена по сравнению с декабрем выросла на 3% и составила 4202$/кв.м. однако и это изменение вряд ли можно назвать серьезным, даже с учетом лишь половины месяца деловой активности: скорее всего, изменение цен связано со снижением курса доллара на те же 3%.

 

Все сегменты	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	1 099	8 848	2 106	1,92	4 202
к декабрю 2010	− 16%	− 12%	− 15%	+ 2%	+ 3%
к январю 2010	+ 2%	+ 4%	− 2%	− 4%	+ 6%

Торговая недвижимость: в центре происходит «вымывание» дорогих объектов.

В январе экспонировалось 325 объектов общей площадью 341 тыс.кв.м. и общей стоимостью 1,94 млрд.$, из них 58 объекта – внутри Садового Кольца и 267 объектов – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре снизился пропорционально общему «новогоднему» снижению экспонирующихся объектов - на 15%. За пределами Садового Кольца это снижение оказалось чуть меньше: 13% по количеству объектов и 9% по их суммарной площади.

Ценовая динамика торгового сегмента в долгосрочной перспективе остается достаточно спокойной. Начав движение вверх первыми, цены на торговые помещения остаются в относительно стабильном состоянии, отклоняясь в ту или другую сторону. И если в январе прошлого года продавцы выставляли свои объекты по завышенным ценам, «проверяя» рынок и оставляя себе возможность для торга, то в начале 2011 года подобного не происходит. По сравнению с запросами продавцов годичной давности владельцы продаваемых объектов предлагают недвижимость изначально примерно на том же уровне, но сделки проходят практически без дисконта. Однако, структура предложения другая, в экспонировании меньше дорогих и качественных объектов.

Динамика января в торговом сегменте центральной части столицы, будучи незначительной по количественным показателям (снижение на 3% до 13281 $/кв.м.), отражает важные тенденции. «Снижение средневзвешенной цены произошло, в основном, за счет окончания в декабре экспозиции по двум таким дорогим объектам как на Тверской ул. (400 кв.м., 59300 $/кв.м.) и на Старом Арбате (677 кв.м., 39000 $/кв.м.). Таким образом, покупатели приобретают, в первую очередь, качественные, хоть и дорогие помещения. А менее качественные, несмотря на относительно невысокую стоимость, остаются на рынке, - поясняет генеральный директор RRG Денис Колокольников. – Кроме того, наблюдается рост цены сделок за счет отказа продавцов от торга в процессе переговоров. А это означает, что ликвидность наиболее качественных, при этом дорогих помещений в топовых локациях остается высокой, и основная тенденция к росту цен на торговые объекты в центре сохраняется.»

Дополнительным подтверждением этому служит рост заявленных цен на объекты, продолжившие экспонирование, на 2%.

В периферийной части города ситуация противоположная: с рынка «уходят» дешевые предложения. И если цена по объектам, экспонируемым уже продолжительное время, снизилась на 1%, в целом наблюдался рост на 2% до 4630 $/кв.м.

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	58	559	42	0,73	13 281
к декабрю 2010	− 15%	− 18%	− 15%	− 1%	− 3%
к январю 2010	− 6%	+ 78%	+ 93%	+ 107%	− 8%

 

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	267	1 384	299	1,12	4 630
к декабрю 2010	− 13%	− 8%	− 9%	+ 4%	+ 2%
к январю 2010	− 5%	+ 23%	+ 27%	+ 33%	− 3%

 

Офисная недвижимость: цены медленно, но верно прирастают.

В офисном сегменте, который гораздо позднее торгового стал оправляться от кризиса, происходит плавный рост цен. За год в пределах Садового Кольца офисные объекты подорожали на 15%, годовой рост заявленных цен в периферийной части Москвы составил 13%.

«Нынешние цены уже достигли уровня марта-апреля 2009 года, когда до «дна» было еще далеко. И общая тенденция к росту сохраняется. – говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. - Кроме того, разрыв между стоимостью помещений в центре и на окраинах уже достиг и даже превысил докризисный, когда «центровые» объекты были дороже в два раза и более. Сейчас мы уже наблюдаем разницу более чем в 135%. Для сравнения – в период ценового минимума этот разрыв составлял примерно 90%. Это подтверждает более высокий спрос на «центровую» недвижимость ввиду ограниченности потенциала прироста площадей. Объем предложений офисов в январе снизился на 18% по количеству и на 16% по общей площади. Всего в январе объем предложения составил  465 объектов общей площадью 1011 тыс.кв.м. и общей стоимостью 5,25 млрд.$, из них 157 объекта – внутри Садового Кольца и 308 объектов – за его пределами.

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре выросла на 4% до 9351 $/кв.м. Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в январе увеличилась на 2% до 3956 $/кв.м.

 

Офисные внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	157	2 175	233	1,48	9 351
к декабрю 2010	− 11%	+ 2%	− 2%	+ 11%	+ 4%
к январю 2010	− 6%	+ 1%	− 12%	− 6%	+ 15%

 

Офисные вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	308	3 079	778	2,53	3 956
к декабрю 2010	− 20%	− 18%	− 19%	+ 2%	+ 2%
к январю 2010	− 3%	− 14%	− 24%	− 21%	+ 13%

 

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.

Производственно-складские помещения – единственный сегмент коммерческой недвижимости, в котором продолжается стагнация. Объем предложения объектов производственно-складского назначения в январе по количеству уменьшился на 26%, а по общей площади - на 14%. Всего экспонировалось 84 объекта общей площадью 855 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена производственно-складских помещений в январе по сравнению с декабрем прошлого года снизилась на 4% и составила 1495$/кв.м.

Объем предложения объектов свободного назначения в январе по количеству снизился на 14% и на 19% по общей площади. В январе к продаже предлагалось 225 помещений общей площадью 182 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения повысилась на 2% и составила 4382 $/кв.м. А в сравнении с январем прошлого года цена на эту категорию объектов выросла на 9%, что говорит о том, что инвесторы уже готовы рассматривать помещения без четкого позиционирования, что в кризисное время считалось достаточно рискованным.

 

ПСП	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
Значение	84	855	572	6,81	1 495
к декабрю 2010	− 26%	− 18%	− 14%	+ 16%	− 4%
к январю 2010	+ 33%	+ 16%	+ 23%	− 7%	− 6%

 

ПСН	Количество	Общая стоимость, млн. $	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, $/м2
значение	225	796	182	0,81	4 382
к декабрю 2010	− 14%	− 17%	− 19%	− 6%	+ 2%
к январю 2010	+ 22%	+ 44%	+ 32%	+ 8%	+ 9%