Офисный блеф

Цены на аренду офисной недвижимости начиная с 2000 года неуклонно росли, равно как и объемы инвестиций в эту область. По данным компании Cushman & Wakefield, в 2007 году в российскую коммерческую недвижимость было инвестировано 4 млрд долларов, из которых 22% (то есть около 1 млрд долларов) пришлись на офисный сегмент. Причем Cushman & Wakefield приводит самые консервативные цифры. К примеру, в ИК «Финам» считают, что в эту сферу было вложено 40 млрд долларов, из них в офисы — свыше 10 млрд долларов. Эксперты российской компании посчитали не только заявленные проекты, но и те, которые начали реализовываться.

До кризиса объемы инвестиций в российскую коммерческую недвижимость росли в среднем на 20% год. Крупные западные инвестфонды готовились к приходу на наш рынок. «Летом 2008 года наступило некоторое затишье, а уже в сентябре начали разваливаться сделки и по аренде, и по купле-продаже, так как все участники ждали серьезного изменения арендных ставок и цен», — рассказывает ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов. Моментально замерла инвестиционная деятельность зарубежных компаний, которые всегда просчитывают варианты выхода из бизнеса. А выйти из офисного проекта нелегко — это не торговый центр, его так просто не продашь.

Однако у продолжающегося кризиса есть и положительные моменты как для продавцов, так и для покупателей. Во-первых, пока деловая активность в стране низкая, имеющихся помещений хватит на всех. Во-вторых, для умелых менеджеров бизнес по сдаче в аренду офисных помещений может быть прибыльным даже в кризис.

Тощие годы

Из всех сегментов коммерческой недвижимости кризис больнее всего ударил именно по сектору офисов. В принципе такая реакция закономерна, ведь если продукты продаются и в кризис, то деловая активность в тяжелые времена падает во всех странах. «Офисный сегмент всегда страдает сильнее всего и восстанавливается самыми медленными темпами», — подчеркивает директор департамента коммерческой недвижимости Paul's Yard Вячеслав Аксенов.

До кризиса иностранных девелоперов манили в Россию сверхприбыли. В Европе рентабельность проектов в сфере офисной недвижимости составляет 4—5%. В нашей стране инвесторы при таких показателях идею строительства отметают сразу же. Даже сейчас рентабельность офисного бизнеса в Москве колеблется на уровне 10—15%, что в любом случае выше среднеевропейского показателя. Но чтобы получить эти проценты, надо хорошо ориентироваться на местном рынке, что пугает многих инвесторов из дальнего зарубежья.

На первый взгляд, снижение доходов девелоперов выглядит катастрофическим. «На протяжении полутора лет, с последних месяцев 2008 по весну 2010 года, ставки понизились в среднем на 40%», — отмечает руководитель коммуникационного агентства «Красное слово» Вадим Горжанкин. Таким образом, рынок аренды вернулся к уровню 2001—2003 годов. Генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников приводит следующие данные: «Если в сентябре 2008 года средневзвешенная ставка аренды составляла 1025 долларов за квадратный метр в год, то по итогам декабря 2009 года средняя ставка составила 464 долларов за квадратный метр в год». Низшая точка — 464 долларов — это только средняя цифра, в реальности офис, к примеру, класса В+ сдавался и по 300 долларов за квадратный метр в год, потому что его владелец понимал: лучше получить хоть что-то, чем совсем ничего.

В 2009 году пошла волна пересмотра арендных цен, разумеется, в сторону уменьшения. Тенденция сохранилась и в 2010 году. По данным Алексея Богданова, директора департамента офисной недвижимости компании S.A. Ricci in ass. King Sturge, в 2010 году количество сделок по пересмотру договоров аренды значительно сократилось по сравнению с показателями 2009 года. Однако даже в прошлом, сравнительно спокойном году каждая пятая сделка касалась отказа арендодателя от части прибыли.

Между тем даже нынешние потери для владельцев не трагедия. Все-таки при уровне операционных расходов 100—200 долларов для класса А и 80—190 долларов для класса В потерять рентабельность сложно. Условный бизнес-центр класса А площадью 20 тыс. кв. метров требует вложений в объеме 2 млн долларов, а сбор платы даже в самом плохом случае принесет 4—5 млн долларов. Но ведь операционные расходы не единственные издержки собственника или арендодателя. Кроме того, падение рентабельности увеличивает срок возврата инвестиционных расходов. То есть пропали именно сверхприбыли. Этим и объясняется спокойствие инвесторов.

Большинство запланированных объектов исправно достраивалось весь прошлый год. В течение 2010 года на столичный рынок было выведено 17 качественных объектов общей площадью 650 тыс. кв. метров (S.A.Ricci): «Прео 8» — 75 тыс. кв. метров, «Линкор» — 40 тыс. кв. метров, «Легенда Цветного» — 31 тыс. кв. метров, «Марр Плаза» — 20,8 тыс. кв. метров, «Саммит» — 18,6 тыс. кв. метров.

Продолжаются строительные работы на МФК «Аквамарин III» на Озерковской набережной и в районе бизнес-центра на Павелецкой (объекты компании AFI Девелопмент). В компании «МТЛ. Управление недвижимостью» называют по крайней мере два бизнес-центра (БЦ «Трио», «Дом Парк культуры»), которые уже готовы к сдаче, и еще три (ImperiaTower, DiamondHall, GeliosCountry), в которых ведутся отделочные работы. В целом по данным S.A. Ricci, в 2010 году в офисную недвижимость было инвестировано более 2,5 млрд долларов. Это уже не просто хороший результат, это цифры докризисного уровня. Правда, структура вложений по-прежнему свидетельствует о выжидательной позиции западного инвестора: 84% инвестиций осуществили российские компании и только 16% — иностранные.

Клиент уехал

В Москве насчитывается около 500 качественных офисных зданий общей площадью 11,7 млн кв. метров, и среди них почти нет бизнес-центров, легко переживших кризис (объекты, занятые компаниями сырьевого сектора, не в счет). Сегодня убытки не несут владельцы лишь нескольких крупных центров. Доходы собственников небольших и плохо расположенных центров упали.
«Арендаторы были готовы заплатить штрафные санкции за преждевременный отъезд и потратиться на обустройство нового офиса, все равно они оставались в выигрыше», — вспоминает Максим Жуликов. Волна массовых переселений компаний из одного офиса в другой началась в конце 2008 года. Например, трудно пришлось БЦ «Чайка-Плаза-4» на улице Щепкина, потерявшему Росбанк. Столкнулся с проблемами «Ситидел» на Земляном Валу. Были аннулированы сделки в Nord Star Tower («Дон-Строй»), заключенные еще на стадии строительства. Непросто сдавались помещения из-за неудачной планировки в бизнес-центре класса А на Серебрянической набережной, хотя он и находится совсем рядом с Садовым кольцом. Midland Plaza справился с трудносятми только потому, что туда заселился «Аэрофлот». В сложном положении оказались Lotte Plaza и «Новинский Пассаж».

«Владельцы и менеджеры офисных комплексов пытались удержать арендаторов всеми возможными способами: новым клиентам предоставлялись арендные каникулы на 3—6 месяцев, старым снижались ставки до 30%», — рассказывает генеральный директор компании IDT Антон Белобжеский. По словам генерального директора BESH Marketing Group Оксаны Крыминой, сильнее других пострадали те проекты, где управляющие пытались до последнего удерживать высокие ставки, используя механизмы, заблаговременно включенные в договоры аренды. Имели место и шумные объяснения, и настоящие скандалы. Были случаи, когда арендаторы просто сбегали: вечером сотрудники тихо уносили с собой ноутбуки, а утром никто не являлся на работу. Понятно, что такие вещи происходили не с якорными арендаторами, занимавшими большие площади, а с представителями малого и среднего бизнеса, которым проще ретироваться за один день. Так что основной отток арендаторов произошел из бизнес-центров класса В.
Хуже всего пришлось упрямым и негибким владельцам и арендодателям. Те же, кто сумел правильно оценить масштабы бедствия и выработал правильную стратегию, снизили арендную ставку, начали активно работать с компаниями-агентами, обещая им хороший процент, вложились в рекламу, придумали какие-то акции — сохранили пул арендаторов. Поэтому даже вывод нового проекта не был в период кризиса делом безнадежным. Тот, кто решил не жадничать и «подвинулся» по деньгам, сдал все площади, кто уперся — остался с пустым бизнес-центром. Нередко объем свободных площадей доходил до 70%. Хрестоматийной стала история ТЦ «Черемушки». Руководителю управляющей центром компании было предъявлено обвинение по статье УК «Коммерческий подкуп». Он фактически препятствовал отъезду якорного арендатора — московского представительства компании Panasonic.

Стратегическая пауза

В прошлом году большинство арендодателей и арендаторов пришли к компромиссу по ценам, и теперь обе стороны ждут, как изменятся обстоятельства. В прошлом году застройщики прогнозировали рост цен, но их надежды не оправдались. Повышение средних арендных ставок на 10—15% по итогам 2010 года оказалось на уровне инфляции. Стратегия девелоперов не отличается оригинальностью: как и в прошлом году, они начали пугать арендаторов грядущим повышением цен. «Уже к концу года все изменится, потому что качественные и наиболее востребованные предложения постепенно вымываются с рынка, а новых проектов явно недостаточно. К примеру, найти сейчас небольшое качественное помещение на 300—500 кв. метров с отделкой — задача непростая», — уверен Вячеслав Аксенов.

Однако девелоперы снова выдают желаемое за действительное. Дефицит площадей с лихвой будет компенсирован за счет новых вводимых объектов. Как отмечают в S.A.Ricci, падение доходности, зафиксированное в 2009 году и продолжившееся в 2010 году, будет иметь место и в 2011 году. По мнению специалистов, больше чем на 9—10% арендные ставки не вырастут. На руку арендаторам будет и то обстоятельство, что нашествие крупных якорных арендаторов, разом снимающих по 10 тыс. кв. метров, столице не грозит. Все, кто хотел, расселись еще до кризиса. Если посмотреть на структуру распределения новых офисных площадей по отраслям экономики, то видно, что в 2010 году 44% площадей заняли компании нефтегазовой, горнодобывающей промышленности и энергетики. Дальше с огромным отставанием следуют финансовый сектор (13%) и фармацевтика (10%). То есть крупным компаниям несырьевой сферы места вполне хватает — расширять штат сотрудников никто не торопится. На конец прошлого года пустовало в среднем 14% офисных зданий, причем высокого класса (данные Cushman & Wakefield). Если же брать объекты в зоне Бульварного и Садового кольца, то пустуют соответственно 9 и 7% площадей (данные S.A.Ricci).
Значит, большинство арендаторов могут спокойно перезаключать договоры почти на тех же условиях, что и раньше. Если же нетерпеливые владельцы будут торопить партнеров, последние опять начнут демонстративно паковать чемоданы. Тогда ближе к осени поутихшие конфликты вокруг офисных метров могут вспыхнуть с новой силой.

Руслан Дзкуя,

журнал "Однако" от 09.03.2011