В России «якорем» принято считать любую компанию, готовую снять большое количество площадей (около 30% общего объема). Понятно, что для торгового центра привлечение таких арендаторов стратегически важно, ведь именно они создают людские потоки, которые могут быть интересны небольшим компаниям настолько, что они готовы платить в несколько раз больше, чем «якорь». Но нужен ли «якорь» БЦ?
Бытует мнение, что копировать западные стандарты и отказывать крупным арендаторам только потому, что они не вписываются в выбранную концепцию, нецелесообразно. А посему главным фактором, определяющим отношение собственника к своим клиентам, является занимаемая ими площадь. Разумеется, немаловажную роль играет и бренд арендатора БЦ, однако если на площади претендует клиент покрупнее, то, скорее всего, именно он и станет «якорем», обойдя даже компанию с мировым именем. Понятно, что у каждого здания есть своя потенциальная аудитория, однако большинство собственников не станут искусственно ограничивать себя одной группой.
Более прогрессивным является привлечение такого якорного арендатора, который повысит общую репутацию проекта и поможет правильно выстроить концепцию офисного центра. «Поэтому собственники заинтересованы в привлечении крупных компаний, хорошо известных на рынке: они добавляют престижности объекту недвижимости, положительно влияют на его репутацию и гарантируют высокий уровень обслуживания и эксплуатации БЦ для других нанимателей», — считает Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам башни «Меркурий Сити».
«На практике в масштабных многофункциональных комплексах, подобных проекту «Москва-Сити», «якорями», например, являются такие арендаторы, как ВТБ, PricewaterhouseCoopers, IBM, Nestle, SAP, Procter&Gamble, Hewlett Packard, CityBank, HSBS, Pfizer», — утверждает Кирилл Зайцев, генеральный директор, управляющий партнер Bluestone Group. Такие компании, считает Андрей Панфилов, директор департамента торговой недвижимости RRG, играют главным образом брендовую роль, «ведь всегда приятно сидеть в одном здании, к примеру, с Coca-Cola, Ford или BP: и безопасность лучше, и сервис выше».
«Якорем» в бизнес-центре могут быть два вида арендаторов, — резюмирует Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. — С одной стороны, это компании, занимающие (по аналогии с торговыми центрами) большие площади — от 10 до 50% арендопригодных помещений. С другой — способные повысить привлекательность объекта за счет известности имени (например, крупные банки, международные либо иностранные компании и т. п.)».
По мнению эксперта, и тот и другой тип офисного «якоря» интересен собственнику. Причем как с точки зрения экономической эффективности при сдаче большого объема площадей на длительный срок, так и с точки зрения эффективности и прозрачности арендных отношений в случае заключения договора с крупными компаниями, в том числе публичными.
Кроме того, наличие пула именитых арендаторов повышает рыночную стоимость объекта недвижимости, поднимает его престиж и ускоряет наполнение свободных площадей.
В идеале — и статус, и размер
Компания с мировым именем, но занимающая каких-нибудь 100 квадратов, вряд ли получит сколько-нибудь значительные льготы. По крайней мере о подобных уступках собственники обычно не распространяются. Поэтому желательно, чтобы арендатор был и именитый, и крупный. Такой «якорь» имеет большое значение для потенциальных инвесторов, влияет не только на абстрактный имидж проекта, но и на его капитализацию.
Кроме того, сильный «якорь» может не только значительно повысить привлекательность проекта, но в некоторых случаях даже послужить отправной точкой в подборе арендаторов. Например, специалистам рынка хорошо известна история о том, какую роль в судьбе бизнес-парка «Крылатские холмы» сыграла заблаговременная (еще до начала его строительства) договоренность с компанией Microsoft об аренде значительных площадей в этом проекте. Когда арендодатель обнародовал данный факт, сработал эффект имени «якоря», и вслед за Microsoft в «Крылатские холмы» пришли Intel, Johnson&Johnson, Huawei, Dupont, British American Tabacco, Colgate-Palmolive… Из арендаторов даже выстроилась очередь: весомое имя «якоря» придало уверенность, что они будут занимать статусное здание.
Разумеется, выигрывают от наличия сильного «якоря» не только арендаторы, которые, по мнению большинства экспертов, за престижное соседство готовы платить больше, но и собственники зданий. Девелоперу выгодно, когда сразу решается вопрос с реализацией большого объема площадей и повышается ставка аренды на оставшуюся площадь. Как правило, крупные клиенты заключают договор задолго до окончания строительства, поэтому суммы, выплачиваемые девелоперу в виде депозитов и авансов, зачастую являются неплохим источником дополнительного финансирования на завершающей стадии. По словам И. Стрижовой, бывает, что БЦ возводят исключительно под самого арендатора (как «Мерседес-Плаза» на Ленинградском шоссе), и тогда есть возможность финансировать строительство за счет его инвестиций.
Однако, отмечает А. Панфилов, в привлечении бизнес-центрами «якорей» есть и минус, а именно риск потери этих арендаторов и появление сразу большого количества вакантных площадей. В этом случае владелец здания некоторое время будет нести финансовые убытки. «Впрочем, — считает эксперт, — при правильно заключенном договоре собственника выручают депозиты, а за месяц-другой площади можно и пересдать».
Привилегии
Для арендатора тоже выгодно быть «якорем», считает Ольга Побуковская, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International. По ее словам, таким компаниям собственник, как правило, предоставляет особые условия, однако льготы зависят от бренда, размера арендуемой площади, степени готовности здания и других критериев. Подход индивидуален в каждой конкретной ситуации, но в некоторых случаях дисконт может доходить до 20%, а иногда и до 30%.
По мнению К. Зайцева, в качестве особых опций могут быть предоставлены сверх заложенного коэффициента дополнительные парковочные места, лучшее по сравнению со стандартной качество типовой отделки, длительные арендные каникулы.
К перечню преференций для якорных арендаторов К. Ковалев добавляет следующие: отсутствие либо более лояльные условия индексации арендной ставки; скидки на аренду машино-мест; особые условия для отделки и оборудования помещений (собственный проект, специализированное оборудование, своя служба охраны и т. п.); особые условия корпоративного питания.
Как привлечь?
Привлечение основных арендаторов в БЦ начинается задолго до окончания строительства. Схема достаточно проста, а методы давно известны: проводят презентации будущих объектов на профильных выставках, привлечение риэлторских агентств, которые заранее знают о потребностях тех или иных компаний в новых помещениях.
Несомненно, многое зависит от концепции строящегося проекта. По словам К. Зайцева, если речь идет о качественном строительстве по проектам известных международных архитектурных бюро, то задача становится наполовину легче. Второй важный момент — генеральный подрядчик и статус самого девелопера в стране ведения операционной деятельности: от этого во многом зависит прямое финансирование и сроки реализации проекта.
По мнению К. Ковалева, наиболее эффективным способом поиска якорных арендаторов является привлечение профессиональной брокерской компании для заполнения объекта еще на ранней стадии строительства. «Однако в сегодняшних посткризисных условиях вероятность заключения предварительного договора на этапе строительства мала: большинство потенциальных арендаторов рассматривают преимущественно готовые объекты либо объекты на высокой стадии готовности», — считает эксперт. Тем не менее О. Побуковская полагает: если профессиональный консультант по недвижимости действительно хорошо знает потребности компаний-арендаторов, то можно представить ему интересный проект еще задолго до ввода БЦ в эксплуатацию.
В целом же эксперты единодушны: от правильного формирования состава арендаторов офисного центра зависят не только финансовые показатели, но также репутация здания и престиж объекта на рынке. Поэтому для привлечения сильных компаний и создания гармоничной атмосферы в БЦ важно учитывать целый ряд обстоятельств. Например, приветствуется сходство фирм по финансовым, имиджевым и профессиональным характеристикам, но при этом не стоит размещать по соседству конкурирующие структуры.
МНЕНИЕ
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:
«Якорем» в бизнес-центре могут быть два вида арендаторов. С одной стороны, это компании, занимающие (по аналогии с торговыми центрами) большие площади — от 10 до 50% арендопригодных помещений. С другой — способные повысить привлекательность объекта за счет известности имени (например, крупные банки, международные либо иностранные компании и т. п.)».
Наталья Чистякова,
Недвижимость и Цены от 07.03.2011 г.
