Цена свободы. Помещения без конкретной технологии

На рынке коммерческой недвижимости помещения свободного назначения (ПСН) — один из самых молодых и самых неоднозначных сегментов. С одной стороны, судя по названию, он предполагает широкий спектр назначения, с другой — имеет столько скрытых нюансов, что порой очень долго ищет своего потребителя.

 

 

Однако обо всем по порядку. В настоящее время ПСН располагаются в основном на первых этажах жилых зданий и, имея отдельный вход и санузел, являются полноценной единицей на рынке недвижимости, образуя своеобразный анклав. Согласно обзору компании «НДВ-Недвижимость», в настоящее время практически во всех жилых комплексах (95%) первые этажи отведены под коммерческие площади, то есть представляют собой ПСН. Об этих помещениях также говорят «без конкретной технологии», поэтому собственник может использовать их для самых различных видов деятельности.

 

 

Круг арендаторов сужается

 

Однако за расплывчатой формулировкой порой скрывается много подводных камней в виде технических ограничений, так что свободное назначение иногда становится очень даже определенным. Так, по словам Константина Калинина, руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «Азбука Жилья», у таких помещений, расположенных в панельных новостройках, есть существенный недостаток — квартирная планировка, соответственно — отсутствие торгового зала. Следовательно, наиболее востребованы подобные помещения под аптечные пункты, продовольственные магазины, салоны-парикмахерские, реже под офисы небольших компаний, офисы продаж страховых компаний, медицинские или спортивно-тренажерные центры.

 

«Кроме того, большая категория арендаторов, например представители общепита, отказываются от таких помещений из-за невозможности получения согласований в госорганах, преодоления определенных законодательных и технических ограничений по роду деятельности и урегулированию возможных возражений со стороны жильцов», — добавляет эксперт.

 

Взять хотя бы систему вентиляции и кондиционирования: у нежилых помещений она естественная, чего недостаточно для ресторанов и продуктовых магазинов. Эту проблему новые собственники могут решить самостоятельно, например установив отдельные вентиляционные короба. Однако сегодня на рынке столько предложений, что подчас гораздо проще и выгоднее снять или купить готовое, уже заточенное под ту или иную сферу услуг, помещение, чем что-то переделывать и перестраивать.

 

Еще одним весомым техническим ограничением являются недостаточные энергомощности. Дело в том, что для ПСН они составляют 0,2 кВт/кв. м и соответствуют установленному Мосэнерго стандарту. Однако для супермаркетов и ресторанов этих мощностей недостаточно. При большом желании выход, конечно, можно найти, подведя дополнительные мощности для этих помещений. Однако согласование подобных вопросов, как известно, в Москве — дело долгое и затратное. Проще говоря, овчинка не стоит выделки.

 

Помимо тех, кто может, но по каким-либо причинам не хочет снимать коммерческие помещения в жилых домах, есть и те, кого просто-напросто туда не пустят. «Существуют категории операторов, которым категорически запрещено размещение в жилых комплексах, — рассказывает Наталия Кузнецова, директор департамента коммерческой недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». — К таковым относятся магазины по продаже шин и дисков, автозапчастей, масел и прочей легковоспламеняющейся химии, бани и сауны, ночные клубы, танцевальные секции, общественные уборные, похоронные бюро, а также предприятия, которые предполагают быть открытыми и после 23:00».

 

Кроме того, в последнее время застройщики стали заранее, еще на этапе проектирования дома, определять, объекты какой сферы услуг разместятся в здании. Как поясняет Михаил Мыльников, руководитель проекта компании «Пересвет-Инвест», целевое назначение данных помещений зависит как от окружающей застройки (например, в соседнем доме есть химчистка, значит, в новом еще одна прачечная будет излишней), так и от масштабов проекта. Если это комплексная застройка, в домах которой насчитывается 2–3 тыс. квартир, а жить в них будет соответственно в два-три раза больше человек, то застройщик обязан запланировать строительство и школы, и детского сада, а также аптек и магазинов, почты и т. д. Если же это новостройка с небольшим количеством квартир (150–200), то помещения, как правило, отводят под предприятие бытового или торгового назначения.

 

Таким образом, широчайший круг потенциальных арендаторов значительно сужается.

 

Как считает Н. Кузнецова, ПСН в жилых комплексах особенно интересны несетевым операторам формата street retail. «Дело в том, что требования к таким арендаторам существенно ниже, нежели предъявляемые при формировании пула в торговых центрах. Но сетевики проявляют меньший интерес к подобным объектам, ведь для них ключевым фактором является высокая проходимость и хорошая транспортная доступность, что не всегда имеется в кварталах новостроек. При выборе помещений обоим категориям арендаторов важны такие характеристики помещений, как соотношение общей и торговой площади, наличие отдельного входа и витрин», — поясняет эксперт.

 

По словам Тимура Сайфутдинова, управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood, чаще всего помещения в жилых комплексах занимают операторы торговли (продукты питания, аптечные сети, салоны связи). Кроме того, данные объекты недвижимости интересны представителям сферы услуг — банкам, салонам красоты, предприятиям бытового обслуживания и др. В общем, всем тем, кто не требует от помещения специфических технических характеристик.

 

 

Малому бизнесу — малые площади

 

Между тем универсальность ПСН, говоря образно, палка о двух концах. С одной стороны, как уже было отмечено, техническая неопределенность помещений отпугивает целый ряд арендаторов, с другой — именно она является причиной невысокой ставки, которая обычно ниже аналогичных предложений, но заточенных под конкретного клиента. Таким образом, коммерческие площади на первых этажах жилых домов подчас являются единственным доступным предложением для среднего и малого бизнеса. Отсюда и особенности распределения спроса. По данным компании «НДВ-Недвижимость», основной спрос (59%) покупателей ПСН приходится на небольшие площади — 50–150 кв. м. Достаточно высоким спросом (26%) пользуются объекты от 150 до 300 кв. м, а помещения размером от 500 кв. м и более интересуют лишь 2% покупателей.

 

В зависимости от спроса формируется и цена. Для помещений площадью более 300 кв. м она обычно ниже, поскольку таких предложений на рынке вдвое больше, чем требуется. И наоборот, объекты до 50 кв. м встречаются крайне редко, они поглощаются мгновенно, поэтому, соответственно, имеют самую высокую стоимость.

 

 

Цена вопроса

 

По словам Евгении Борзовой, руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», на стоимость помещения помимо его площади и технических характеристик влияют хорошие визуальные показатели, высокая проходимость, близость к крупным транспортным магистралям, удобство подъезда, развитость окружающей инфраструктуры, имидж района в целом, уровень жизни населения и степень готовности помещения.

 

По данным К. Калинина, на сегодняшний день ставки аренды большинства таких помещений находятся на уровне 10 тыс. руб./кв. м/год. В зависимости от качества и коммерческой привлекательности конкретного предложения цена вопроса может повыситься или снизиться на 20%. Предложения о продаже, как правило, находятся в границах 70–100 тыс. руб./кв. м.

 

До кризиса и покупка, и аренда ПСН пользовались большим спросом, нередко помещения приобретали, чтобы сделать долгосрочные инвестиции с целью сбережения средств от инфляции и получения в дальнейшем дохода от сдачи в аренду. Однако финансовые катаклизмы серьезно повлияли на развитие этого сегмента. По данным компании RRG, объем предложения ПСН за 2010 г. вырос примерно вдвое — причину аналитики видят в больших сроках экспонирования такой недвижимости. То, что раньше было фишкой свободных помещений, обернулось против них. В кризис быть свободными и неопределенными оказалось непозволительной роскошью. И если на офисные, торговые и производственно-складские объекты цены в 2010 г. оказались ниже показателей двухлетней давности на четверть, то на ПСН — более чем на 40%. И в 2011 г. рынок, вероятнее всего, не достигнет докризисных показателей, считают в RRG.

 

 

Источник: «НДВ-Недвижимость»

 

 

Источник: «НДВ-Недвижимость»

 

Майя Юрьева,

Недвижимость и Цены от 07.03.2011 г.