Российский Forbes опубликовал рейтинг бизнесменов, которые получают наибольшие доходы от принадлежащих им объектов коммерческой недвижимости. В 1-й строчке — владелец крупнейших торгово-развлекательных центров в Московском регионе, глава группы компаний «Крокус» Арас Агаларов (по данным Forbes, зарабатывает на коммерческой недвижимости $550 млн ежегодно). На 2-м месте — Зарах Илиев и Год Нисанов ($520 млн дохода). У них в активе ТЦ «Европейский», который консультанты называют одним из самых успешных в Москве, еще несколько торговых центров, гостиницы «Украина» и «Славянская», несколько рынков на МКАД. На 3-м — глава холдинга «Ташир» Самвел Карапетян ($410 млн от объектов в Москве, Ярославле, Белгороде, Иваново, Калуге, Сочи и Ялте). «Таширу» принадлежит несколько торговых центров, в том числе сеть «Рио».

Следуют за лидерами владельцы группы «Бин» Михаил Гуцериев, Саит-Салам Гуцериев и Михаил Шишханов — офисы, гостиницы и торговые центры в Москве, Санкт-Петербурге и Калининграде приносят им $280 млн ежегодно. На 5-й строчке ($270 млн) — владельцы холдинга «Адамант» Игорь Лейтис, Михаил Баженов и Евгений Гуревич, под контролем которых находится около 40% торговых и торгово-развлекательных площадей Санкт-Петербурга. По $140 млн в год получают от своей недвижимости Александр Занадворов (хозяин ТЦ «Охотный Ряд» под Манежной площадью) и крупнейший владелец торговой недвижимости в Самаре Виктор Сурков. И так далее.

Ничего неожиданного

«Основной доход сейчас приносит именно торговая недвижимость. Это самый стабильный сегмент, — комментирует Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty. — На площади в ТЦ, как правило, заключаются долгосрочные договоры аренды, предусматривающие ежегодную индексацию ставки. Сейчас, например, ключевые арендаторы подписывают контракты на срок от 5 лет».

Более того, наиболее удачные новые проекты выходят на рынок уже заполненными, говорится в отчете Praedium Oncor International. В качестве примеров в компании приводят ТРЦ «Гагаринский», «Вегас», в которых крупные арендаторы появились еще до ввода объектов в эксплуатацию. Заключены договоры аренды на значительную долю торговых площадей и в строящемся ТРК Afimall City. «Для собственников торговых центров с выгодным расположением и продуманной концепцией кризис остался в прошлом: показатели эффективности таких объектов на высоте, проблем с заполняемостью нет, на такие объекты уже давно сформированы внушительные листы ожидания», — отмечают аналитики Praedium.

Денис Колокольников, гендиректор консалтинговой компании RRG, также не считает результаты рейтинга неожиданными: «Арендный доход от торговой недвижимости грубо можно считать вдвое больше, чем от офисной. Особенно если речь идет о центре города». По данным RRG, в феврале текущего года средняя ставка в торговом сегменте составила $1614 за 1 кв. м в год внутри Садового кольца и $774 за 1 кв. м в год — за его пределами. Для офисной недвижимости — $695 и $442 соответственно.

«Крупных собственников офисных зданий, владеющих более 0,5-1 млн кв. м, не так много. Напротив, последние 2-3 года крупнейшие владельцы торговой недвижимости вводили гигантские ТРЦ по 300 000-400 000 кв. м», — напоминает Андрей Васюткин, старший консультант отдела исследований и консалтинга «Магазин магазинов в ассоциации с СB Richard Ellis». «Считается доход от сдачи в аренду, а не от продажи готовых объектов. Если бы речь шла о продаже, то некоторые владельцы крупных портфелей офисной недвижимости переместились бы ближе к началу рейтинга Forbes», — уточняет эксперт. («Доходы торговых центров рассчитываются исходя из площадей, сдаваемых фирмам-арендаторам. Площади, на которых ведет торговлю владелец помещения, не учитываются», — напоминают в Forbes методику составления рейтинга.)

«В рейтинг попал и владелец помещений топового стрит-ритейла, в том числе на Тверской: 21-ю строчку занимает Яков Якубов, — отмечает Колокольников. — Это самая дорогая категория коммерческой недвижимости. Арендная ставка на Тверской может составлять и $10 000 за 1 кв. м в год, тогда как средняя ставка в торговой галерее в успешных ТЦ достигает $2500 за 1 кв. м».

По данным консультантов, средние ставки для якорных арендаторов а ТЦ в начале 2011 г. варьировались от $100 до $600 за 1 кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Уровень средних арендных ставок для магазинов торговой галереи площадью менее 50 кв. м — $2000-3000 за 1 кв. м в год, для магазинов площадью 600-1000 кв. м — от $600-800 за 1 кв. м в год.

«В 2010 г. была широко распространена практика оплаты процента с оборота при фиксированной минимальной арендной ставке, — уточняют в Penny Lane Realty. — Например, для якорных арендаторов процент с оборота мог составлять 3-7, для торговой галереи — 5-15». Но сейчас фиксированная часть выросла, отмечают в Praedium.

Восемь лет ждать

Увы, сразу стать состоятельным рантье, построив или купив в Москве торговый центр, не получится. По оценке «Магазин магазинов / CBRE», средняя доходность при покупке торгового объекта — 10%, но может быть и выше. Срок окупаемости — 6-10 лет, в среднем — 8 лет.

«Если проект спекулятивный, т. е. изначально в модель закладывается продажа готового, заполненного арендаторами ТРЦ, например, на 2-3-й год функционирования, то внутренняя доходность таких проектов доходит до 30% и более (в зависимости от условий привлечения заемных средств)», — оценивает Васюткин. Если предполагается долгосрочное владение объектом недвижимости, «с расчетом на получение арендного дохода в максимальном периоде времени», то нормальным, по его мнению, будет считаться показатель IRR в 14-15%.

С чего начать

Весьма доходным бизнесом в «Магазин магазинов / CBRE» называют покупку помещений стрит-ритейла для последующей сдачи в аренду. «Это наиболее защищенный и устойчивый к влиянию внешних факторов сегмент рынка торговой недвижимости, — объясняет предпочтения инвесторов Алексей Могила. — Сейчас инвесторы рассматривают приобретение пула объектов, чтобы получать гарантированный доход».

По данным отдела исследований CB Richard Ellis, в 2011 г. еще не было инвестиционных сделок, но Могила говорит, что сейчас Penny Lane Realty ведет 2-3 сделки инвестиционного характера, хотя детали не раскрывает.

По данным департамента коммерческой недвижимости компании «Инком-недвижимость», минимальная цена готового арендного бизнеса в Москве составляет в среднем 50 млн руб., а стоимость наиболее ликвидных предложений превышает 300 млн руб. Сроки окупаемости, по оценке Наталии Кузнецовой, директора департамента коммерческой недвижимости «Инком-недвижимости», доходят до 12 лет.

«Наибольшей популярностью у частных инвесторов пользуются объекты формата стрит-ритейл площадью от 150 до 400 кв. м. Чаще всего такие помещения продаются с долгосрочными договорами аренды на 5-10 лет с ежегодной индексацией ставки 6-10%. Уровень доходности оценивается в 8-9%», — говорит Кузнецова. Качественные действующие объекты формата стрит-ритейл предлагаются по цене от $20 000 до $50 000 за 1 кв. м в зависимости от месторасположения. Сроки экспозиции таких объектов составляют в среднем 60-100 дней. Предложения, расположенные в местах с высокой проходимостью, могут уходить с продажи и вовсе за 7-10 дней, уточняет она.

По данным Praedium Oncor International, ставки капитализации для торговых объектов составили 10,25-10,75% (для офисов высокого класса — 9,5-10%, для складов — 12,25-12,75%).