Развитие московского офисного рынка можно смело назвать противоречивым. С одной стороны, по рыночным показателям рынок постепенно восстанавливается - ставки растут, объемы поглощаемых площадей и суммы сделок увеличиваются, вакантность помещений падает. С другой стороны, по прогнозам экспертов, объемы строительства снижаются, и эта тенденция будет сохраняться, тем более что в Москве запрещено строить офисы в центре города. Свое мнение о перспективах рынка "Ленте.Ру-Недвижимость" высказали его ведущие участники и аналитики.
О позитивном
По данным консалтинговой компании S.A.Ricci/King Sturge, в первом квартале объем арендованных и купленных качественных офисных площадей (объем поглощения) в Москве составил 170 тысяч квадратных метров. Это на 16 процентов больше, чем за аналогичный период прошлого года. Среди крупнейших сделок первых трех месяцев: покупка группой ВТБ 16 тысяч "квадратов" в одной из башен комплекса "Федерация" в "Москва-Сити", аренда рекламным агентством "М-Групп" 15 тысяч квадратных метров в бизнес-центре "Легенды Цветного" на Цветном бульваре и аренда 13,5 тысячи "квадратов" в офисном комплексе на Павелецкой набережной компанией "Гринатом" ("дочка" "Росатома").
Аналитики отмечают, что сейчас, как и в 2010 году, спрос на офисы класса А и В+ формируется банками и финансовыми структурами, сырьевыми и промышленными компаниями, российскими госкорпорациями и монополиями, а также крупными международными структурами. И интерес этот не ослабевает. Так, 70 тысяч квадратных метров хочет купить для себя "Ростелеком", "Транснефти" нужно 40 тысяч "квадратов". Нуждаются в покупке крупных офисных площадей Сбербанк, Райффайзенбанк, Россельхозбанк и Руснарбанк.
Безусловно, можно сказать, что речь идет об уникальных в своем роде сделках, которые в целом не оказывают существенного влияния на рынок. Между тем, аналитики компании "ИНКОМ-Недвижимость" утверждают, что меняется сама структура спроса. По их информации, сейчас 50 процентов от общего объема спроса в сегменте офисной недвижимости приходится на помещения площадью 250-400 квадратных метров, тогда как год назад наибольшей популярностью пользовались площади до 50 "квадратов". Теперь же доля сделок с маленькими помещениями составляет не более 20 процентов.
По мнению компании, рост средней площади арендуемых помещений связан с общим улучшением экономической ситуации в стране, что привело к укреплению позиций коммерческих структур. В период кризиса бизнесмены шли на все, чтобы снизить издержки. Одним из верных способов сокращения расходов был отказ от аренды больших офисов. С возвращением коммерческих структур к докризисным показателям по прибыли у них появилась необходимость в более просторных помещениях. При этом, сетуют риелторы, спрос на офисы площадью от 1000 "квадратов" пока еще минимален - доля сделок не превышает 7 процентов от общего объема заключенных договоров.
Участники рынка обращают внимание и на другую тенденцию, которая тесно связана с ростом аппетита офисных арендаторов. Собственники все чаще отказываются от так называемой мелкой нарезки площадей. Этим способом привлечь клиентов они активно пользовались в кризис. В то же время, деление зданий на маленькие помещения может привести к снижению уровня надежности арендаторов, к трудностям с эксплуатацией здания и даже сказаться на имидже объекта в целом.
Негативную (но хорошую - с точки зрения рынка) динамику показывает снижающийся уровень вакантных площадей на офисном рынке. По данным компании Cushman & Wakefield, средний уровень вакантности в офисах класса А и В+ составлял в марте 15,6 процента. В S.A.Ricci/King Sturge дают более подробный расклад. В столичных офисах класса А в зоне Бульварного кольца в среднем пустуют 11 процентов помещений, а в пределах Садового Кольца - 16 процентов, в зоне третьего транспортного кольца (ТТК) - 19 процентов, а в зоне МКАД - 15 процентов. Средний уровень вакантных площадей для класса В+ зафиксирован на уровне 7 процентов для зон Бульварного и Садового кольца и 10 процентов и 18 процентов для зон ТТК и МКАД соответственно. Объем свободных помещений в классе В достигает 7 процентов в зоне Бульварного и Садового кольца, 18 процентов в зоне ТТК и 14 процентов в районе МКАДа.
Под давлением роста спроса и деловой активности, снижения курса доллара и прогнозируемого дефицита предложения, по данным участников рынка, продолжают расти и ставки аренды. По данным компании RRG, за 2010 год наем офисов в пределах Садового Кольца подорожал в среднем на 15 процентов, в переферийной части города рост заявленных цен аренды составил 13 процентов. В Cushman & Wakefield утверждают, что рост ставок на лучшие офисные помещения столицы в минувшем году составил до 30 процентов. А в компании Blackwood говорят о 10-процентом росте в целом по рынку.
Увеличение ставок на офисном рынке продолжилось даже в "праздничном" январе и в феврале. По информации RRG, средняя ставка в пределах центра в феврале выросла на 3 процента и составила 695 долларов за "квадрат" в год. За пределами Садового рост составил 2 процента, в результате чего годовая ставка возросла до 442 долларов за квадратный метр. "ИНКОМ-Недвижимость" публикует следующие данные. Средние арендные ставки на офисные площади класса А в Москве сейчас составляют 800-1200 долларов квадратных метров в год в зависимости от месторасположения объекта. Аренда офисов класса В оценивается в 600-800 долларов за "квадрат", класса С - 250-400 долларов.
По прогнозам экспертов, рост ставок на рынке офисов продолжится в течение всего года. В Blackwood считают, что он может составить в среднем 15-17 процентов.
О негативном
Все эти показатели, конечно, свидетельствуют о восстановлении рынка. Но есть и другая сторона медали. И эта оборотная сторона - объемы предложения на офисном рынке столицы, которые неуклонно снижаются. По данным аналитиков Blackwood, в прошлом году в городе ввели в эксплуатацию 700 тысяч квадратных метров офисов класса А и В, что на 60 процентов меньше уровня 2009 года. Объем качественных офисов (А, В+, В) в городе достиг 10,7 миллиона "квадратов". У S.A. Ricci/King Sturge этот показатель равен 10,9 миллиона квадратных метров, а у Cushman & Wakefield - 11,9 миллиона "квадратов". По данным аналитиков, в первом квартале в столице ввели в строй 98,5 тысячи квадратных метров офисных помещений класса, из них 70 тысяч "квадратов" пришлось на площади класса А.
Прогнозы аналитики дают неутешительные. Объемы офисного строительства будут падать еще несколько лет. Cushman & Wakefield предсказывает ввод в 2011 году 800 тысяч квадратных метров, а Blackwood 700-800 тысяч (в 2012 году - примерно столько же). При этом новые проекты практически не строятся с конца 2008 года.
"Москва-Сити" сыт не будешь
Для рынка это означает - повышение ставок, неминуемое в условиях дефицита площадей. Прежде всего, это коснется элитных объектов, которые, как правило, расположены в центре. Однако мэр Москвы Сергей Собянин уже запретил новое строительство офисов в пределах ТТК, дабы не усложнять и так катастрофическую транспортную ситуацию. В этой ситуации офисным застройщикам придется искать участки на периферии, изначально обрекая себя на понижение своего здания в классе.
С одной стороны, мэрия своим решением фактически "сотрет" в будущем из квалификации многих аналитиков новые офисы класса А, так как именно местоположение определяет степень элитности объекта. Даже самый современный бизнес-центр не в центре города будет причисляться к классу В+. С другой стороны, возможно, в вытеснении офисов из центра нет ничего плохого. Даже наоборот - и машин станет меньше и нагрузка на центральные станции немного снизится.
Другое дело, что свободных участков в столице не так много, а еще ведь надо жилье строить, торговые центры, социнфраструктуру. Выход видится в разработке столичными властями масштабной программы по строительству офисных комплексов в Москве, которые не мешали бы жизнедеятельности города и были удобны для офисных сотрудников.
В конце концов, цель по превращению Москвы в международный центр притяжения инвестиций, провозглашенную еще Юрием Лужковым, Собянин пока не отменил. И одним деловым центром "Москва-Сити", который строится уже 20 лет, вопрос не решить.
Сергей Николаев,
Лента-Недвижимость от 31.03.2011 г.
