Кризис сильно ударил по офисному рынку. В 2008 году, по данным компании Knight Frank, в Москве было остановлено строительство десятков офисных объектов общей площадью около 3,3 млн кв. м. На конец того же года падение цен и ставок на офисы, по словам ведущего специалиста департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty Максима Жуликова, составило в среднем 30–35%. В марте 2009-го ставки были уже на 40% ниже докризисных. А летом 2009 года на некоторых объектах владельцы были готовы принять арендаторов по ставкам, вдвое ниже докризисных.
В 2010 году ситуация начала меняться — офисный рынок центра Москвы стал постепенно восстанавливаться. Уменьшилось количество пустующих площадей, подрастают ставки аренды и цены. А вот на удалении от центра симптомы выздоравливания практически незаметны. Владельцы офисов рады хотя бы тому, что ставки перестали падать.
Охота на арендатора
В кризис найти нового арендатора офисных площадей крайне сложно. Для бизнес-центров одним из самых популярных рецептов выживания стало дробление площадей. До осени 2008 года снять помещение площадью менее 50 кв. м было весьма затруднительно, а с началом кризиса бизнес-центры стали сдаваться не только по блокам 15–20 кв. м, но даже по отдельным рабочим местам. Так, в комплексе «Маршал», принадлежащем компании «НДВ-Недвижимость», предлагались блоки от 12 кв. м.
Еще одна опция по привлечению арендаторов — офисы с отделкой. В новом бизнес-центре Nordstar в районе Третьего кольца у компании «Дон-строй» их можно было арендовать всего по 450 долларов за квадрат. Дешевые офисы с отделкой «Дон-строй» предложил одним из первых, и это помогло компании провести самую крупную сделку по аренде за прошлый год: более 37 000 кв. м в Nordstar арендовала компания ТНК-ВР.
Дробление и ремонт не только спасли владельцев бизнес-центров, но и позволили арендаторам заработать на субаренде. «Один из предпринимателей недорого снял в Москве-Сити офис большой площади, — рассказывает управляющий партнер компании Evans Анна Левитова. — Раздробил на небольшие блоки, сделал ремонт, а потом сдал в субаренду по комнатам и отдельным рабочим местам». Стратегия бизнесмена оказалась успешной: он быстро нашел клиентов среди стартапов и отдельных профессионалов (юристов, консультантов), которым нужно маленькое, но презентабельное помещение.
Пустующие окраины
В 2008–2009 годах предложение по офисным площадям значительно превалировало над спросом, и лишь 2010-й изменил ситуацию. За этот год уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса В, находящихся в центре города, сократился с 15–17 до 10–11%, а в классе А — с 23 до 17%.
«На этом фоне цены на аренду и продажу офисов начали расти. За 2010 год офисные объекты, выставленные на продажу, выросли на 13–15 процентов», — говорит руководитель отдела анализа и консалтинга компании RRG Антон Коротаев. В настоящее время на продажу в Москве выставлено 465 офисных объектов общей площадью около 1 млн кв. м стоимостью 5,25 млрд долларов.
Похожая ситуация и с арендными ставками. Еще в начале прошлого года арендаторы могли рассчитывать на существенные скидки. «Сегодня же демпинговых предложений на хорошие офисы в центре нет. Даже некондиционные объекты сейчас сдаются по рыночным ценам, — говорит Максим Жуликов. — Если где-то скидки и прозвучат, то это просто рекламный ход».
По данным Colliers International, в центре столицы средняя аренда офисов класса А подорожала за 2010 год с 660 долларов за кв. м в год до 760 долларов. В классе В — с 300–560 долларов за квадрат до 390–660 долларов. Однако рост спроса на офисные помещения в центре Москвы можно объяснить и заявлениями нового мэра столицы Сергея Собянина о прекращении строительства бизнес-центров в пределах Садового кольца.
На окраинах ситуация иная. «За пределами центрального делового района ставки за год практически не изменились и в среднем составляют в классе А и В+ около 450 долларов квадратный метр в год, а в классе В- около 220 долларов», — говорит директор департамента аналитики Colliers International Татьяна Калюжная. По словам директора департамента коммерческой недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Наталии Кузнецовой, на окраинах Москвы средний уровень вакантных площадей в офисных центрах очень высок и составляет порядка 35%. По данным компании CB Richard Ellis, в конце прошлого года в бизнес-центрах, расположенных между ТТК и МКАД, зарегистрировано более 1 млн кв. м пустующих площадей.
Владельцы некачественных окраинных офисов, по мнению Натальи Кузнецовой, испытывают сегодня наибольшие проблемы. Спрос на помещения резко уменьшился. Некоторые фирмы сократили персонал и не нуждаются в офисах прежних размеров. Часть компаний, наоборот, решила воспользоваться кризисом и переехать в центр, где аренда стала доступной.
Офисный центр плюс дом быта
Офисные проекты на окраинах редко попадают в поле зрения аналитиков, занимающихся больше элитным сегментом. Однако и в этом малом сегменте можно найти интересные истории развития бизнеса. Одна из них — проект «Наш центр» на юге Москвы. В кризис компании «Первый СМТ» досталось здание бывшего ПТУ площадью 9500 кв. м в Восточном Бирюлеве. Что с ним делать, не знали. Сначала было принято простое и вроде бы очевидное решение — сдать под офисы. Цены на подобные помещения в этом районе составляли тогда около 400 долларов за квадрат в год. «Однако когда начали разбираться в ситуации детально, выяснилось, что офисный рынок переживает не лучшие времена. Арендаторов найти будет крайне сложно», — вспоминает управляющий компании «Первый СМТ» Дмитрий Хмельков. Тогда решили пойти другим путем и заселить здание компаниями, предоставляющими товары и услуги жителям района. Якорным арендатором выступил спортивный клуб «Гвардеец», открывший в здании ПТУ тренажерные залы и организовавший секции единоборств и йоги. Такой арендатор вряд ли мог принести много денег владельцам, но он создавал поток людей, оживлял здание. Потом появились арендаторы, оказывающие населению бытовые услуги. «Наш центр» стал раскручиваться, в нем появились посетители. Тогда пришли и новые арендаторы — бюро путешествий и фирмы, организующие языковые курсы. После того как первые два этажа центра полноценно заработали, стали заполняться и верхние, третий и четвертый, где располагаются офисы.
«Часто потребители различных услуг становятся нашими новыми арендаторами, — рассказывает Дмитрий Хмельков. — Буквально недавно помещение под офис снял мужчина, который узнал о нас, забирая ребенка с секции рукопашного боя». Помещения сдаются всего по 5–10 тыс. рублей за кв. м в год, но зато за полтора года Хмелькову удалось найти арендаторов на 80% всех площадей. При этом, замечает он, некоторые арендаторы в последнее время подумывают о расширении собственного бизнеса. В частности, с 35 кв. м до 100 хочет увеличить площадь центр гирудотерапии (лечение пиявками), задумываются о расширении курсы английского языка.
На фоне мощных маркетинговых программ крупных бизнес-центров небольшой «Наш центр» выглядит скромно. Но эта скромность и сыграла позитивную роль: его управляющие не стали изобретать велосипед и сделали ставку на то, что нужно людям из окрестных жилых домов. И не просчитались. Заметим, в Москве сегодня множество зданий пустует. А владельцы не знают, что с ними делать, или выставляют неадекватно высокие цены.
К докризисным ценам только в 2013-м
Сегодня в эксплуатацию вводятся новые бизнес-центры, строительство которых началось еще до кризиса. По словам управляющего партнера компании Evans Анны Левитовой, только в январе 2011 года было введено в эксплуатацию порядка 110 тыс. кв. м качественных офисных площадей. А по информации Татьяны Калюжной, таких площадей в течение зимних месяцев в Москве было введено более 200 тыс. кв. м. В результате, по данным Colliers International, уровень вакантных площадей в классе А снова стал расти и с начала года увеличился с 17 до 18,9%.
«Вакантных площадей по-прежнему много. Достаточно большое количество объектов мы видим и на стадии строительства. В частности, в текущем году планируется ввести в эксплуатацию два бизнес-центра в комплексе Москва-Сити», — добавляет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. По данным Knight Frank, сегодня разморожены 15 строек общей площадью 1,8 млн кв. м. Однако, замечают аналитики компании, более половины этих проектов в настоящий момент на этапе выхода на площадку, что не позволяет прогнозировать сроки их ввода в эксплуатацию на ближайшие два–три года. В данной ситуации о запуске новых проектов строительства бизнес-центров речь, естественно, не идет.
Оснований считать, что в ближайшее время цены и ставки на офисные площади могут вернуться на докризисный уровень, нет. В сегменте офисов класса А, по мнению руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Евгения Борзова, такое возможно не раньше 2013 года. Для офисов на окраинах перспективы возвращение докризисных цен еще более туманны.
Но даже если докризисные цены вернутся, рынок окажется уже другим. «Вольницы для владельцев бизнес-центров больше не будет, — замечает управляющий директор компании “Century 21 Запад” Евгений Скоморовский. — В частности, поменялись правила расчета арендной платы. Сегодня сдаваемые площади, как правило, измеряют уже без учета помещений общего назначения — вестибюлей, лестниц, технических зон. Меняются и условия аренды: сокращаются авансовые платежи и страховые депозиты, увеличиваются арендные каникулы». Рынок качнулся в сторону арендатора, и быстро поменять правила игры владельцам помещений уже вряд ли удастся.
Денис Тыкулов,
журнал "Эксперт" от 29.03.2011 г.
