Волна посткризисного восстановительного спроса усилилась после заявлений столичных чиновников о запрете строительства офисов и торговых центров в центральных районах Москвы. Если игроки офисного рынка пока отреагировали на подобные высказывания сдержанно, то в сегменте торговой недвижимости (особенно в стрит-ритейле) начался рост цен. В отдельных районах города наметился дефицит предложения торговых помещений.
Плоды запретов
В начале года мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что в столице нужно строить гостиницы, апартаменты и жилье, а не торговые центры. И добавил, что внутри Садового кольца строительство ТРЦ и офисов будет ограничено. Спустя некоторое время мэрия решила судьбу масштабного московского долгостроя на площади Тверской заставы, напротив Белорусского вокзала. С 2008 года израильский девелопер безуспешно пытался возвести там крупный торговый центр. «Мы договорились с инвестором, что выкупаем эту стройку. Никаких торговых центров там уже не будет, там будут подземные переходы и парковочные места», — заявил Собянин.
Арендаторы и покупатели отреагировали на действия чиновников незамедлительно. Запретительная риторика спровоцировала всплеск спроса, прежде всего на объекты стрит-ритейла (торговые помещения на основных магистралях). Банки, аптеки, операторы общепита, сотовые компании, клубы занялись активным поиском недвижимости. Собственники торговых площадей оказались не лыком шиты и подняли арендные ставки примерно на треть по сравнению с концом 2010 года. Сегодня они составляют в среднем от 1,5 до 7 тыс. долларов за квадратный метр в год в зависимости от местоположения объекта. На главной торговой улице Москвы — Тверской — ставки взлетели на докризисный уровень: 8–9 тыс. долларов за квадратный метр в год (в середине 2010-го они не превышали 5 тыс. долларов).
По словам директора департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексея Могилы, возросла активность инвесторов. Средние цены продажи помещений формата стрит-ритейл на рынке торговой недвижимости Москвы составляют 13–15 тыс. долларов за метр. По данным компании Astera, в стрит-ритейле по сравнению с 2010 годом на 70% увеличилось количество запросов на покупку. Клиентов интересуют помещения, которые окупятся за 7–10 лет.
Неудачники теряют клиентов
Зафиксирован и рост спроса на площади, расположенные в крупных торгово-развлекательных центрах. Но рост цен здесь пока не так заметен. «При аренде площадей в торговых центрах, как правило, заключаются долгосрочные договоры, предусматривающие ежегодную индексацию арендной ставки. Сейчас, например, ключевые арендаторы подписывают договоры на срок от пяти лет. Ставки в торговых центрах остались на прежнем уровне. Арендная ставка для якорных арендаторов на конец первого квартала 2011 года составляет 110–320 долларов за квадратный метр в год, для торговой галереи — 500–1000 долларов, для развлекательной зоны — 120–200 долларов. В торговых центрах, которые пользуются повышенным спросом и имеют “лист ожидания”, арендные ставки могут достигать 4,5 тысячи долларов за квадратный метр в год», — говорит Алексей Могила.
В отличие от стрит-ритейла ценовую динамику в сегменте ТРЦ сдерживает внушительный объем предложения. По данным консалтинговой компании Cushman & Wakefield, в прошлом году в Москве возведено десять торговых центров полезной площадью 380 тыс. кв. м. «На 2011 год также запланирован ввод большого объема торговых площадей в торговых центрах, совокупная площадь которых составит около 500 тысяч квадратных метров», — говорит гендиректор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников.
Новые торговые центры открываются заполненными на 70%. Повышенным спросом пользуются ТРЦ со сформировавшейся или предсказуемой зоной охвата — в них уровень свободных площадей минимален. В 2010 году, по данным Watcom Data Consulting, было зафиксировано снижение числа посетителей торговых центров почти на 12%. Аналитики объясняют общую отрицательную динамику перераспределением покупательских потоков: посещаемость мегамоллов, наоборот, растет. Теряют клиентов торговые центры с неудачной ассортиментной матрицей, неудобным местоположением.
К числу перспективных форматов эксперты относят экономичные ритейл-парки, аутлет-центры, центры районного масштаба. «В Москве особенно не хватает качественных торговых площадей в западном и северо-западном направлениях (Кунцево, Строгино, Хорошево-Мневники). Локальных проектов, которые реализованы в новых жилых массивах — Митине, Бутове, Солнцеве, — недостаточно, чтобы удовлетворить спрос. Нет качественных объектов в районе Парка культуры и Лужников», — говорит директор департамента торговой недвижимости Colliers International Галина Малиборская. По словам Дениса Колокольникова, торговые площади распределены по территории столицы неравномерно. Так, в некоторых кластерах на юге и юго-востоке Москвы нет ни одного концептуального объекта. При этом существуют районы с избытком торговой недвижимости — Давыдково, Свиблово, Южное Тушино, Марьина Роща, Киевский, Арбат.
Трансформация офисного рынка
Позитивные конъюнктурные сдвиги заметны на рынке офисов, однако активность арендаторов в этом сегменте заметно ниже, чем в торговой недвижимости.
По данным риэлтерской компании «Новое качество», по сравнению с концом прошлого года в структуре спроса на офисные блоки выросла доля средних по площади офисов (от 250 до 500 кв. м), тогда как доля небольших помещений продолжает сокращаться. Косвенно это может свидетельствовать о том, что арендаторы начинают наращивать масштабы бизнеса и арендуют большие площади, чтобы обеспечить более или менее комфортное размещение увеличивающегося штата сотрудников. Однако спрос на помещения площадью более 1 тыс. кв. м пока остается вялым.
Колебания арендных ставок незначительны. По сравнению с рынком торговой недвижимости в офисном сегменте высок объем вакантных площадей: свободно 14–15% — 1,4 млн кв. м из 10,3 млн. (Для сравнения: в 2008 году объем вакансий оценивался в 4% — 270 тыс. кв. м.) Это сдерживает рост цен. Ставки если и растут, то преимущественно в высококачественных зданиях, расположенных в центре Москвы. Начальник управления офисной недвижимости компании «Система-Галс» Александра Нестеренко полагает, что до конца года аренда может подорожать на 15%. Впрочем, многое будет зависеть от объемов ввода новых офисных комплексов — пока они весьма высоки. В феврале было сдано в эксплуатацию более 100 тыс. кв. м качественных офисных помещений. Половину этого объема составляют площади класса А. По данным компании RRG, предложение офисной недвижимости в феврале выросло на 32%, сильнее всего рост был заметен за пределами центра. В 2011 году ожидается ввод порядка 800 тыс. кв. м офисных площадей. Многие собственники офисных зданий не очень верят в перспективы быстрого восстановления рынка, поэтому растет число проектов, переформатированных из офисных в жилые. Нередко апартаментами замещаются офисные блоки в административных зданиях советской постройки. «Наша компания первой на рынке стала заниматься переформатированием старых административных офисных зданий в апартаменты бизнес-класса. Опыт работы с этим форматом показал востребованность апартаментов небольшой площади — от 30 до 120 квадратных метров, среднего ценового диапазона», — говорит гендиректор компании KR Properties Сергей Калинин.
Инвестиции утекли в торговлю
Что касается инвестиционной активности, то, по данным Praedium ONCOR International, на офисный сегмент в первом квартале пришлось менее трети совокупного объема инвестиций. «Если в течение последних полутора лет главные капиталовложения осуществлялись в сегменте офисной недвижимости, то в первом квартале текущего года большая часть инвестиций пришлась на недвижимость торговую», — констатируют аналитики. При этом около 80% капитала, вложенного в офисную недвижимость в прошлом году, — российского происхождения.
Западные инвесторы не спешат в Москву — как из-за конъюнктурных рисков, так и по причине нестабильности на международных финансовых рынках. Согласно данным инвестиционного отчета компании CB Richard Ellis (CBRE), европейский рынок кредитования недвижимости сокращается. Объемы кредитования ограничены из-за ужесточения норм резервирования: увеличен объем капитала, который банки обязаны держать на балансе. «Учитывая огромный долг по рефинансированию в Европе, превышающий 500 миллиардов евро, в ближайшие три года вряд ли можно ожидать всплеска новой кредиторской активности. Поскольку процентные ставки увеличатся, мы ожидаем, что европейские кредиторы в 2011 году станут еще более избирательными», — полагает глава отдела кредитного консалтинга в странах Европы, Ближнего Востока и Африки компании CBRE Real Estate Finance Натале Джостра.
По мнению экспертов, ограничения размера выдаваемых кредитов и вступление в силу новой модели регулирования банковского и финансового рынков «Базель III» в еврозоне в будущем негативно отразятся на объемах иностранного финансирования в России: доступ к нему получат только высококлассные проекты.
Илья Ступин,
журнал "Эксперт" от 18.04.2011
