Лишенные возможности строить торговые центры в пределах Садового кольца инвесторы принялись скупать торговые помещения в сегменте стрит-ритейла, что уже привело к дефициту помещений. Эксперты прогнозируют, что москвичам, особенно жителей отдаленных микрорайонов, придется привыкать только к такому формату торговли, а арендаторам не стоит ждать дешевых ставок на помещения стрит-ритейла, даже если они расположены в спальных районах.
Согласно итогам первого квартала 2011 года на рынке торговой недвижимости, которые подвели эксперты компании Penny Lane Realty (PLR), игроки рынка вновь оптимистичны, а показатели рыночной активности близятся к докризисному уровню 2007 года. Особенно хорошо дела идут в сегменте стрит-ритейла: объем сделок купли-продажи здесь вырос, а инвесторы раздумывают над приобретением целого пула объектов.
Драка за помещения
Как рассказывает директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила, на рынке аренды торговых помещений в сегменте стрит-ритейла происходят настоящие драки за свободные объекты. Так, февраль 2011 года ознаменовался войной сотовых операторов «Евросети» и «Связного» за помещения. Также в весьма активном поиске помещений в основных торговых коридорах находятся операторы банковского сектора и общепита, что, в итоге создало настоящий дефицит предложения качественных объектов в ЦАО. В спальных районах, по словам Алексея Могилы, ситуация обстоит не так остро, так как предложение здесь практически не ограничено, хотя собственники помещений и переходят постепенно на более жесткие докризисные условия работы.
«Активность инвесторов на рынке также возросла: становятся ощутимы последствия запрета строительства торговых центров в пределах ТТК,— отмечает Алексей Могила.— В ближайшее время будет закрыт ряд сделок купли-продажи значимых торговых объектов. Цены продаж варьируются в пределах $120–200 млн. Предпродажная подготовка объектов часто включает целый комплекс операций: изменение пула арендаторов, корректировка договоров аренды, в основном, в сторону увеличения сроков действия, замена эксплуатирующих организаций на более эффективные и т.д. Как правило, результатом этих мер становится привлечение покупателя (или в некоторых случаях соинвесторов) или появление интереса банков к финансированию подобных проектов».
«На мой взгляд, сейчас на рынке происходят интересные качественные изменения, главное из которых — переосмысление форматов новых торговых площадей. Концепции большинства торговых центров, которые планируются к вводу в ближайшее время, подвергается переосмыслению или доработке.
При проектировании новых торговых центров, которое происходит сейчас, акцент стал смещаться от традиционных мегамоллов к более экономичным ритейл-паркам, аутлет-центрам, относительно небольшим центрам районного масштаба»— комментирует Лада Белайчук, заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield
Близость метро дорогого стоит
Рост арендных ставок в сегменте стрит-ритейла, по данным PLR, уже составил 30% по сравнению с концом 2010 года. Таким образом, ставки варьируются в пределах $3000–7000 за кв. м в год в ЦАО, в спальных районах $1500–3000 за кв. м в год. Стоимость квадратного метра в центральной части города составляет $15–23 тыс. за кв. м, в спальных районах $4500–9000 за кв.м. Причем стоит заметить, что цена квадратного метра в спальных районах у метро может достигать $15–20 тыс. за кв. м за счет активного пешеходного трафика.
«По нашим данным на конец 1 кв. 2011, ставки аренды на помещения основных торговых коридоров Москвы с незначительными колебаниями сохраняются на уровне, достигнутом в конце 2010 г. Это говорит о том, что наблюдавшийся рост ставок на наиболее престижных улицах не был результатом разового всплеска спроса со стороны торговых операторов, а стал началом процесса восстановления рынка. В 2011 г. с высокой долей вероятности восстановление сегмента стрит-ритейл продолжится: на фоне возрастающей активности торговых операторов ставки аренды будут расти поступательно»,— сообщил GZT.RU управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
Общепит от Урганта и Цекало
В настоящий момент, по данным компании RRG, почти четверть— 24%— помещений стрит-ритейла только в пределах Садового кольца занимают предприятия общепита различного профиля. Среди них примерно половина— это кафе, около 40%— рестораны, остальное занимает формат фаст-фуда. Почти 12% помещений заняты отделениями банков, ориентированными на обслуживание физических лиц. Почти столько же— магазинами, предлагающими одежду и обувь. Далее— предприятия сферы услуг, а также различные магазины, в том числе продуктовые, салоны сотовой связи, ювелирные и магазины бытовой техники. Долю в 4% занимают салоны красоты и парикмахерские. Примечательно, что аптеки в этом рейтинге оказались за пределами первой десятки, составляя лишь 3,3% от всех арендаторов.
«Такие результаты вполне понятны,— поясняет генеральный директор RRG Денис Колокольников.— В рестораны или ювелирные магазины люди часто заходят спонтанно. Поэтому для них принципиально важны высокий трафик, большие витрины, хорошая видимость. В аптеку же покупатели чаще идут целенаправленно. Соответственно, владельцам аптек нет необходимости переплачивать за рекламную составляющую витрин или расположение на первой линии домов. Банки одновременно обеспечивают и удобство для целевого посетителя, и великолепную рекламную составляющую. Однако понятно, что основные торговые коридоры работают на „дневное“ население центра (работники офисов, туристы и т.д.), которое в 3–4 раза выше „ночного“ населения, здесь проживающего. Поэтому общепит, банки и другие услуги в первую очередь востребованы не „местными“ жителями. В этом и есть мощнейший потенциал центра столицы»,— считает Колокольников.
Сегмент общепита, действительно, стал привлекать все большее число инвесторов и управляющих компаний. По словам Алексея Могилы, сегодня все чаще ресторанные операторы привлекают не только инвесторов в свои проекты, но и громкие имена, как правило, медийных персонажей. «Собчак, Лепс, Ургант, Цекало, Канделаки, безусловно, вызывают интерес и позволяют идентифицировать объект на рынке. Зачастую возможность увидеть популярную фигуру за соседним столом остается сильным магнитом для посетителей»,— поясняет эксперт.
Оживить торговлю в спальных районах
Как поясняют в PLR, сегодня девелоперы, понимая, что уже через два года отсутствие строительства торговых центров будет весьма заметно, стараются как-то нивелировать этот пробел. «Так, девелоперские компании, специализирующиеся в строительстве жилья эконом-класса, перестали относиться к коммерческим помещениям как к нелюбимой падчерице и готовы на этапе строительства привлекать консультантов для корректного проектирования и использования нежилых помещений»,— поясняет Могила. Одним из таких пилотных проектов стала реализация торговых помещений стрит-ритейла в районе Кожухово. В качестве арендаторов и покупателей были привлечены спортивный клуб, банковские офисы, продовольственные магазины и операторы общепита.
«Итоги первого квартала демонстрируют устойчивую положительную динамику на рынке торговой недвижимости,— резюмирует Алексей Могила.— Мы ожидаем, что рынок в этом году выйдет на докризисные показатели. Дефицит качественных помещений и активизация игроков на рынке приведут к новым ценовым рекордам».
«Всем очевидно, что в связи с тем, что у нас сейчас может быть запрещено строительство торговых объектов в центре, мы увидим достаточно значительный рост спроса на помещения стрит-ритейла. И, возможно, некоторые помещения, которые раньше не использовались в этом формате, сейчас будут позиционироваться именно так. В итоге арендные ставки на такие помещения, соответственно, тоже будут расти более быстрыми темпами, чем даже ставки в самих торговых центрах»,— заключает руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций Jones Lang LaSalle Олеся Черданцева.
Надежда Русина,
Gzt.ru от 14.04.2011
