Вход с улицы - свободный?

В этом году стоимость аренды помещений, которые расположены на первых этажах домов и имеют выход на улицу, достигнет докризисного уровня. По крайней мере, это касается оживленных торговых коридоров в центре Москвы, где арендодатели уже диктуют свои условия. На окраинах ситуация неоднородная, порой предложение по-прежнему превышает спрос.

Тенденции, однако
Street retail - самый динамичный сегмент коммерческой недвижимости, раньше всех оправившийся от кризиса. Дефицит предложения на центральных улицах с хорошим трафиком наметился еще в начале 2010 года, сейчас вакантных объектов там не более 4-7%, а кое-где практически нет, отмечает Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG. Это объяснимо: объекты стрит-ритейла - ресурс невосполняемый, поэтому они в дефиците. «Собственники постепенно переходят на более жесткие условия работы», - говорит Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty. Д. Колокольников подтверждает, что владельцы помещений так называемого топового стрит-ритейла как минимум не идут на уступки, а как максимум устанавливают свои правила. «По результатам 2010 года можно говорить о возврате к докризисным условиям со стороны собственников наиболее востребованных объектов: сокращению арендных каникул до двух-четырех недель, возврату к ежегодной индексации в договоре (7-10% либо в соответствии с уровнем инфляции), увеличению ставок (с начала 2010-го более чем на 60% помещений)», - конкретизирует Ольга Збруева, руководитель департамента по работе с клиентами компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Динамичнее всего развивается сегмент общественного питания, отмечает Виктория Камлюк, руководитель отдела стрит-ритейл департамента торговой недвижимости Colliers International: рестораны высокой кухни и точки экономкласса.

Но если в ЦАО качественных вариантов не хватает, то в спальных районах предложение практически неограничено. «Развиваются магазины у дома и сети, открывшие несколько точек в центре и ведущие экспансию на периферию, - констатирует В. Камлюк. - Ресторанам также интересны новые места, даже если там нет метро, но существует плотная жилая застройка». На окраинах или в новых крупных ЖК за МКАД часто существует серьезная проблема заполняемости, и фактор удачного расположения играет решающую роль. «Но в местах с оживленным пешеходным трафиком, рядом с метро количество объявлений на витринах о продаже или сдаче в аренду изрядно сократилось, что свидетельствует о восстановлении ритейла», - отмечает Юрий Тараненко, директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». Те же тенденции наблюдаются в сфере купли-продажи. «С начала года количество сделок выросло, причем инвесторы рассматривают возможность покупки целого пула объектов. Очень высока активность банковского сектора и общепита», - рассказывает А. Могила.

Все выше
Благодаря увеличению спроса «ставки давно перестали падать, в большинстве ликвидных объектов наблюдается рост, кое-где уровень цен достиг докризисного», отмечает Д. Колокольников. Ю. Тараненко напоминает, что торговый сектор уже в 2010 году чувствовал себя неплохо, особенно в центре Москвы, где повышение ставок за год составило 10-11%. По словам О. Збруевой, с начала 2010 года по наиболее востребованным помещениям рост превысил 25%, по технически исправным, но находящимся в местах со средней проходимостью или далее чем в пяти минут пешком от метро, - 20%. А. Могила говорит, что лишь с конца прошлого года ставки увеличились на 30%. Д. Колокольников фиксирует за последние четыре месяца в центре города средний рост на 20%.

Самые дорогие варианты - внутри Садового кольца, на Тверских, крупных магистралях (Кутузовский, Ленинградский, Комсомольский, Ленинский проспекты). «Наибольшим спросом пользуются объекты по 100-300 кв. м», - говорит Виктория Камлюк. По данным RRG, на Тверской максимальные ставки в наиболее ликвидных местах уже достигли $10-12 тыс. за кв. м в год». По данным «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», средняя годовая стоимость аренды метра внутри Садового кольца составляет $2-3 тыс., хотя пиковые значения, например на Тверской, доходят до $5-7 тыс., уточняет Ю. Тараненко. На основных крупных магистралях средний показатель - $1,5-2 тыс., максимум - $3-3,5 тыс. За пределами ТТК средние ставки - $1-1,5 тыс., от ТТК до МКАД - $750-1200, можно найти помещение и за $300-400, но с ограниченным трафиком. В Penny Lane Realty называют следующие цифры: $3-7 тыс. за кв. м в год в ЦАО, $1,5-3 тыс. в спальных районах, $250-500 в области.

На рынке купли-продажи в течение года тоже стабильно росли цены - Д. Колокольников называет цифру 15-20%. «Говорить о средних показателях я бы не стал, поскольку они не отражают реальную картину. Помещения на одной улице в зависимости от локации и качества могут различаться по стоимости в два и более раз», - отмечает эксперт. Бюджет покупки банковского помещения, рассказывает А. Могила, зависит от политики учреждения: «Стоимость метра в центре города - $15-23 тыс., в спальных районах - $4,5-9 тыс., хотя у метро метр может стоить $15-20 тыс. из-за громадного пешеходного трафика. Цены в области - $1,5-3,5 тыс. за кв. м».

Что дальше?
В оценке перспектив стрит-ритейла эксперты единодушны: поскольку новых площадей вводится очень мало, спрос будет стабильно высок. «Если процесс продолжит развиваться с той же скоростью, к концу года ставки в центре могут достичь докризисного уровня», - уверен Ю. Тараненко. В. Камлюк прогнозирует на год рост в рамках инфляции. Как известно, ожидается полный запрет игорных заведений, возможен выход большого количества качественных помещений по более низким ценам. Но коррекция коснется именно их, а на средних показателях это существенно не отразится.

Согласно статистике ASTERA, снижение ставок, сокращение или закрытие планов развития, а также ликвидацию магазинов планируют менее 2% опрошенных игроков. Менее 10% респондентов заявили об оптимизации существующих точек в 2011 году. Очередное сезонное повышение стоимости аренды следует ожидать к июлю, когда предполагается активизация отделов развития сетевых ритейлеров, чья деятельность связана с сезонностью (розничные банки, общепит, обувь, детские операторы и др.), считают эксперты ASTERA. В рамках подготовки к торговому сезону «осень/зима-2011» подрастет спрос, что также приведет к увеличению цен.

Все будет хорошо и с продажей. «Стрит-ритейл у частных инвесторов занимает первое место, хотя окупаемость вложений составляет 10-11 лет от арендных платежей, - говорит Ю. Тараненко. - Среди офисов или ТЦ можно подобрать объекты окупаемостью 7-8 лет. Тем не менее торговый сегмент восстановился, он востребован, поскольку наименее рискованный с точки зрения инвестиций и наиболее популярный у покупателей и арендаторов».

Диапазон ставок на помещения street-retailпо основным торговым коридорам, тыс. $/кв. м/год

По данным компании ASTERA

Елизавета Калитина,

журнал "Фотонедвижимость" от 04.04.2011