Эксперты сегмента торговой недвижимости оптимистичны в своих оценках: рынок развивается, выходят новые игроки, арендные ставки потихоньку растут. Казалось бы, состояние дел на этом участке рынка приближается к докризисному. Но при ближайшем рассмотрении выясняется, что наряду с успешными проектами существуют и те, в которых действует негативный тренд.
Что в начале года?
Первые месяцы календарного года на рынке торговой недвижимости обычно малопоказательны: сказываются долгие новогодние праздники, потом участники подводят финансовые итоги… Словом, в январе-феврале, как правило, продолжаются тенденции предыдущего периода. Примерно так же можно рассматривать итоги только что окончившегося квартала. Появились новые проекты, размораживаются те, что начинались до кризиса. В этом году компания Lotte Group заявила о возобновлении строительства парка развлечений Lotte World, аналога Диснейленда в России. Роман Абрамович и Арас Агаларов выразили готовность вкладывать средства в обновление парков имени Горького и «Сокольники». Корпорация развития территорий заявила о планах по созданию сети развлекательных комплексов «NЪ-Терра» в 33 городах России, а также в других странах (площадки для размещения готовы предоставить Ikea и прочие девелоперы). Это свидетельствует о росте внимания к развитию развлекательных комплексов в составе торгово-развлекательных центров, а также в виде самостоятельного формата, отмечает Наталья Сазонова, руководитель отдела исследований рынка Knight Frank.
Ольга Ясько, региональный директор департамента аналитики Colliers International, констатирует, что международные сети по-прежнему рассматривают российский рынок как перспективный для открытия магазинов и поиска локальных партнеров по различным схемам франчайзинга. В Москве продолжают появляться новые торговые операторы: американский магазин одежды Banana Republic, британский обувной Kurt Geiger и др. Из отечественных ритейлеров, не представленных ранее в Москве, это «Максидом» (формат DIY). Развивается сегмент товаров для детей: в этом году в Россию пришел португальский бренд Petit Patapon, заявил о себе российский «Детмарт». «Кенгуру» открывает салоны детских интерьеров, «Ригла» расширяет сеть «Мал мала меньше» и т. д.
Сохраняется тенденция выхода проектов с незаполненной торговой галереей (это подтверждает, в частности, открытие «Афимолла»). «Последние два года показали, что такая ситуация сама по себе не является сколько-нибудь серьезной проблемой для дальнейшего успешного функционирования торговых центров (ТЦ), напротив, возможность изучить объект и работу команды позволяет торговым операторам с большей уверенностью входить в него», — говорит О. Ясько.
Ритейлеры вновь начали привлекать средства путем размещения акций на биржах. Компании розничной отрасли готовы проводить IPO — в 2010 г. это сделала сеть «О’кей», в текущем о подобных планах заявили «Центробувь», «Евросеть» и «Связной».
Активно развивается и интернет-торговля: количество пользователей Сети в России увеличивается, следовательно, растет и оборот. О разработке новых проектов заявили компании X5, Metro Cash & Carry, Mango и др. В 2011 г. «М. Видео» откроет интернет-магазин на Facebook — первый российский бренд в этой социальной сети.
Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, подсчитал, что к концу февраля 2011 г. количество предлагаемых в аренду помещений в центре города выросло на 4% (по отношению к январю), но суммарная площадь предложения снизилась на 12%. За пределами Садового кольца объем предложения вырос на 21% по количеству и на 13% по суммарной площади. Всего на рынке аренды торговых помещений, по данным RRG, в феврале экспонировалось 597 объектов площадью 272 тыс. кв. м, из них 77 предлагалось внутри Садового кольца и 520 — за его пределами.
Продажи торговых помещений на рынке (по состоянию на конец февраля) в цифрах можно представить так: объем предложения за пределами Садового кольца по количеству возрос на 20%, а по общей площади — на 23%. Всего на рынке экспонировалось 394 объекта (из них 70 — внутри Садового кольца и 324 — за его пределами), их общая площадь — 422 тыс. кв. м, общая стоимость — 2,37 млрд долл.
Арендные ставки и цены
Стоимость аренды в ТЦ Москвы зависит от множества факторов — местоположения, года открытия, конкуренции в районе и т. д. Кроме того, дифференциация в цене усилилась за время кризиса. Но эксперты отмечают, что в целом ставки увеличиваются. «Они начали расти во II полугодии 2010 г., в I квартале 2011 г. эта тенденция продолжилась. В среднем по рынку рост арендных ставок за 2010 г. — в пределах 8–10%», — говорит Н. Сазонова.
По данным Д. Колокольникова, прирост средней ставки в январе по торговым объектам внутри Садового кольца был 20%, а в феврале по отношению к предыдущему месяцу ставки отыграли обратно 13%, снизившись до 1,6 тыс. долл./кв. м/год. «Это было ожидаемое уменьшение, рынок ритейла в центре столицы подтвердил свою структурную волатильность, — поясняет эксперт. — Кроме того, в январе с рынка ушло сразу несколько дорогих и качественных объектов: на Тверской улице (помещение площадью 490 кв. м, ставка 3,2 тыс. долл./кв. м/год, а также объект площадью 431 кв. м, ставка 5,2 тыс. долл./кв. м/год); на Новом Арбате (269 кв. м, 3,6 тыс. долл./кв. м/год); на Кузнецком Мосту (420 кв. м, 3,9 тыс. долл./кв. м/год)».
Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового кольца в феврале выросла на 3% и составила 774 долл./кв. м/год.
Эксперт О. Ясько констатирует, что торговые объекты, которые до кризиса имели минимальный (или нулевой) уровень вакантных помещений, пришли сейчас к тем же значениям. Площади, интересные для потенциальных арендаторов, имеют очень короткий срок экспозиции. В наиболее привлекательных и успешных ТЦ увеличиваются листы ожидания. «Это приводит к росту стоимости аренды практически повсеместно: как на основных торговых улицах, так и в периферийных районах столицы. При этом ставки на наиболее привлекательные помещения практически приблизились к докризисному уровню», — говорит О. Ясько.
А вот на рынке продажи помещений ситуация иная. В феврале средневзвешенная цена на объекты в центре выросла, по данным RRG, на 2% — до 13,6 тыс. долл./кв. м. «Это могло произойти за счет ослабления курса доллара, — объясняет Д. Колокольников. — Цена сейчас находится на уровне февраля прошлого года, что создает индикативную ценовую стабилизацию. Однако по стоимости сделок можно судить о стабильном положительном тренде». За пределами центра средняя цена снизилась на 3%, что обусловлено появлением в феврале ряда крупных и дешевых объектов (например, здание во 2-м Кабельном переулке — 8,7 тыс. кв. м, 2,8 тыс. долл./кв. м; объект на Можайском шоссе — 15 тыс. кв. м, 1,6 тыс. долл./кв. м; на Пятницком шоссе — 9 тыс. кв. м, 2,3 тыс. долл./кв. м), доля которых в общем объеме предложения составила почти 10%.
«Рынок возвращается в руки арендодателя — растущий спрос со стороны ритейлеров позволяет собственникам ТЦ повышать ставки и отказываться от практикуемых ранее уступок арендаторам (отделка помещений, отказ от депозитов и т. д.). Данная тенденция укрепляется, невзирая на значительный объем новых предложений, введенных в 2009–2010 гг.», — рассказывает Н. Сазонова.
Комментарии Д. Колокольникова более сдержанны: «На рынке торговой недвижимости наблюдается баланс спроса и предложения, однако владельцы помещений намного реже идут на уступки, нежели в разгар кризиса. Тем не менее в 2011 г. спрос не вернется на докризисный уровень, и рынком арендодателя торговый сегмент, скорее всего, не станет».
Каков прогноз?
В своих ожиданиях эксперты практически единодушны: 2011 г. продолжит прошлогодние тенденции на рынке торговой недвижимости. Остаточные кризисные явления будут все меньше сказываться на качественных объектах с хорошей локацией и грамотной концепцией: уровень вакантных площадей снизится, а ставки продолжат постепенный рост. Предположительно, как считает Н. Сазонова, в 2011 г. увеличение стоимости аренды в долларах составит порядка 8%. А вот Д. Колокольников прогнозирует, что ставки в ТЦ сохранятся на нынешнем уровне: скажется большой объем ввода новых комплексов в 2010 г. Лишь в сегменте стрит-ритейла вполне возможен рост стоимости аренды на 10–15% в течение года, уверен он.
По мнению О. Ясько, спрос на качественные площади уже превышает предложение. «Возобновились планы развития торговых операторов, вышли на рынок новые — эти факты будут способствовать усилению спроса и дефициту помещений», — говорит эксперт.
По мнению Д. Колокольникова, прогноз недостатка площадей сомнителен: в этом году запланировано солидное их пополнение (приближающееся к отметке 0,5 млн кв. м), включая три проекта с общей площадью более 70 тыс. кв. м. В действующих качественных ТЦ также есть вакантные места. При таких показателях, скорее всего, не будет дефицита.
Однако Н. Сазонова не согласна с подобным мнением. Ожидаемый объем (на уровне 800 тыс. кв. м, арендопригодная площадь — 420 тыс. кв. м) отнюдь не большой для такого мегаполиса, как Москва.
Сходятся эксперты в одном: помещения стрит-ритейла представляют собой невосполнимый ресурс, ведь количество проходных, как говорят специалисты, улиц в городе невелико. Ставки в некоторых торговых коридорах почти достигли докризисных показателей. По словам Д. Колокольникова, максимальные цены в помещениях с лучшей локацией, например на Тверской, уже дошли до уровня 10–12 тыс. долл./кв. м/год.
В случае сохранения стабильной экономической ситуации позитивные тенденции рынка получат развитие и послужат стимулом для нового витка активного строительства объектов торговой недвижимости. «Как следствие возросшего в 2010 г. спроса со стороны ритейлеров, а также повышения доступности заемного капитала, ожидается возобновление строительства остановленных объектов в Москве и региональных городах, — говорит Н. Сазонова. — Также в 2011 г. возможны новые проекты, подразумевающие возведение ТЦ. Большинство заявленных в 2010–2011 гг. будут реализованы не ранее 2012–2013 гг.». Кроме того, инициатива московского правительства о запрете строительства в центре может повлиять на рост спроса и увеличение арендных ставок на все расположенные в этой части города коммерческие площади, делает вывод эксперт. В целом же столичный рынок торговой недвижимости постепенно возвращается к уровню развития 2007–2008 гг., когда новые ТЦ заполнялись арендаторами за несколько месяцев до ввода в эксплуатацию.
Итак, нет сомнений, что выходящие на рынок объекты хорошего качества быстро разберут, а в остальных окажется довольно много свободных площадей.
Ирина Богатырева,
Недвижимость и Цены от 25.04.2011
