В коммерческой недвижимости существует четкое разделение на офисы, апартаменты, гостиницы, торговлю — каждый сегмент требует особого подхода к проектированию и эксплуатации. Однако незадолго до начала кризиса в Москве и ряде других городов началась тяга к объединению сегментов: стали появляться объекты, сочетающие в себе сразу несколько функций.
Как ни парадоксально, кризис сделал многофункциональные комплексы (МФК) еще более востребованными. Одна из причин — растущий интерес инвесторов к гостиницам и апартаментам. О перспективах этого формата коммерческой недвижимости рассказали ведущие профессионалы рынка, собравшиеся на конференцию «Многофункциональные комплексы России».
Три буквы, а сколько смысла!
В отношении МФК существует очень большая терминологическая путаница. С легкой руки чиновников этот термин прочно вошел в журналистский обиход за несколько лет до того, как появились сами объекты. В результате диапазон форматов недвижимости, именуемых в разных источниках МФК, чрезвычайно широк — от обычных торгово-развлекательных центров (ТРЦ) до целых кварталов комплексной застройки, включающих в себя жилье, парковки, социальные и торговые объекты. Прошедшая конференция отнюдь не способствовала поиску общего знаменателя, поскольку компания, продвигающая на рынок проект под вывеской МФК, очевидно, не захочет отказываться от этого термина в угоду научной истине.
Немного истории
Большинство экспертов при определении МФК склоняются к содержанию англоязычной дефиниции mixed use (дословно «смешанное использование»). Это больше, чем формат коммерческой недвижимости, — по сути, градостроительная концепция.
За рубежом начиная с 1930-х гг. в градостроительстве преобладала идея раздельного функционального зонирования — мегаполис делился на спальные районы, промзоны и центр деловой активности. В Советском Союзе обозначенная концепция в полной мере нашла развитие после войны, когда на Западе от нее уже отказывались. В Москве этот подход привел к освоению вновь присоединенных к городу территорий по принципу жесткой функциональной привязки: возникли не имеющие транзитных транспортных связей огромные клинья промзон, жилых анклавов и природных территорий. С приходом рынка в столице возобладала концепция смешения функционала. Это привело к выводу промзон и активному строительству офисных и особенно торговых объектов в периферийной части города. Логическим продолжением этого градостроительного процесса стало возникновение идеи комплексной застройки, а в сфере коммерческой недвижимости — начавшееся возведение МФК.
Мнения разошлись
По словам Дениса Колокольникова, генерального директора RRG, в коммерческом девелопменте под термином МФК (или mixed use) чаще всего понимают объекты, выполняющие три функции и более, имеющие независимый спрос. Эксперт подчеркивает, что обычный ТРЦ не укладывается в эти рамки, поскольку кинотеатр-мультиплекс, фуд-корт и детская площадка — не более чем парадигма торговой функции объекта: люди приходят туда тратить деньги. Совсем другое дело — офисы, где деньги зарабатывают, или апартаменты, которые арендуют или покупают, чтобы там жить.
Впрочем, некоторые эксперты все же причисляют ТРЦ к МФК. Среди них — Екатерина Гроссет, руководитель департамента развития компании «Авгур Эстейт», которая также считает, что для МФК достаточно сочетания двух функций: например, торговля плюс развлечения, гостиница плюс офисы, офисы плюс склад, гостиница плюс жилье и т. д.
К СВЕДЕНИЮ
Обычно апартаменты занимают верхние этажи в высотных МФК. Над ними иногда бывает еще некая эксклюзивная надстройка, например панорамный ресторан. Но есть исключения. Так, в самом большом МФК мира (дубайский Burj Khalifa высотой 828 м) наверху расположены офисы.
Вертикаль — это наше все
С точки зрения внешнего облика разграничение функций может происходить по принципу разрезанной на куски малоэтажной пиццы или единого слоеного торта (иногда весьма высокого). Архитектурное решение МФК зависит главным образом от стоимости и дефицитности земельных ресурсов. Если за городом такие комплексы строят обычно в горизонтальном исполнении (совокупность зданий, объединенных территорией и архитектурой), то в мегаполисе чаще встречается совмещение всех функций в одном здании с вертикальным сегментированием по этажам (иногда это два или три многоэтажных здания, стоящие на одном стилобате). Апогеем этой тенденции является многофункциональное высотное здание или даже настоящий небоскреб. И такие примеры в столице уже имеются благодаря ММДЦ «Москва-Сити».
Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости компании Capital Group, уверяет, что в Москве практически невозможно найти большой участок для горизонтального устройства МФК. Конечно, есть промзоны, но там проблематично разместить офисы высокого класса, тем более апартаменты. Именно поэтому Capital Group при строительстве МФК в Москве использует вертикальное зонирование, ярким примером которого является небоскреб «Город столиц» в «Москва-Сити». Две жилые башни и 17-этажный бизнес-центр объединены общей платформой торгового комплекса. Здание площадью 288 тыс. кв. м имеет максимальную высоту 73 этажа. Этот комплекс демонстрирует наиболее типичное для вертикальной сегментации зонирование: он включает в себя шестиуровневую подземную парковку площадью 80 тыс. кв. м (на 2300 машино-мест), два блока офисных помещений, в верхних уровнях — весьма дорогие апартаменты (от 280 тыс. руб./кв. м). На нижнем уровне — трехэтажный торговый центр (ТЦ), где находятся сопутствующие блага цивилизации вроде спа-центра, ресторана и большого бассейна. Формат МФК пришелся по вкусу столичным покупателям и арендаторам, уверяет П. Исаев. Так, сегодня лишь 7% офисных площадей в «Городе столиц» остаются вакантными, реализовано более 70% жилых апартаментов.
Плюсы и минусы
Однако МФК в виде небоскреба — это палка о двух концах. Бытует мнение, что инвестору очень выгодно воткнуть гигантский «карандаш» на небольшом участке. Однако на самом деле это весьма дорогое удовольствие. По словам Аркадия Воловника, заместителя директора инвестиционного департамента банка «Российский кредит», мировой опыт показывает, что строить здания выше 50 этажей невыгодно. Проблема здесь не только в конструктиве, но и в неоправданных потерях площадей из-за необходимости организации раздельных путей эвакуации, дополнительных вентиляционных шахт, сложной конфигурации инженерных каналов.
Что касается высотного МФК, то здесь эта проблема усугубляется тем, что каждая зона должна иметь собственные входные группы и аварийные выходы. Ведь невозможно запускать в здание единым потоком жителей апартаментов, работников офисов и покупателей ТЦ. Так что небоскребы строят в основном ради престижа, а не из-за дороговизны земли.
Соглашаясь с этими аргументами, в Capital Group в то же время указывают на неоспоримые плюсы МФК для девелоперов. Главный из них в том, что можно эффективно организовать финансовые потоки. На первой стадии на экспозицию выставляют апартаменты (часть целыми блоками покупают компании для своих сотрудников), затем парковки и в конце сдают в аренду или продают офисные этажи. Начальные затраты покрываются за счет покупателей апартаментов. Это позволяет сэкономить на кредитах.
Даешь синергию!
Чаще других в выступлениях на конференции по МФК звучало загадочное слово «синергия». В свое время еще Аристотель вывел сакраментальную формулу о том, что целое больше простой суммы его частей. Именно такой суммирующий эффект, по мнению экспертов, должен давать грамотно спроектированный МФК. Представьте, что изможденные трудовыми буднями офисные работники рядами и колоннами отправляются в спа-центр на сеанс тайского массажа, а тем временем супруги видных бизнесменов (работающих по странной случайности в том же здании), уложив спать своих кудрявых девон-рексов, дружно спускаются в супермаркет обновить запасы спаржи и турецкого лукума. Это и есть синергия, от которой хорошо и обитателям МФК, и арендаторам, а значит, и собственнику здания.
К сожалению, на пути этой потребительской идиллии имеются определенные препятствия. Прежде всего упоминавшаяся уже необходимость развести трафики тех, кто пришел в здание деньги тратить, и тех, кто их здесь зарабатывает, а качественнее всего изолировать от окружающей суеты надо тех, кто там просто живет. Однако при грамотном проектировании все это возможно, хотя, чтобы попасть из одной зоны в другую, придется выходить на улицу или в специальные буферные зоны внутри здания. Но главное, что далеко не все готовы жить, работать, развлекаться и заниматься шопингом, не выходя в большой мир. В RRG подсчитали, что в течение дня лишь 3–5% жителей и офисных работников пользуются торгово-развлекательной инфраструктурой МФК. А в «Российском кредите» сообщили, что 5% приобретающих жилье в МФК «Садовые кварталы» интересуются арендой офисных помещений в том же комплексе. Тем не менее сам факт наличия развитой инфраструктуры воспринимается как позитивный фактор и покупателями апартаментов, и арендаторами офисов.
***
Выступающие на конференции сошлись во мнении, что формат МФК в ближайшие годы будет активно развиваться, особенно те его разновидности, которые включают в себя жилье и гостиницы. Это связано с произошедшей в результате кризиса сменой инвестиционных ценностей: девелоперы уже готовы к более долгим срокам окупаемости при условии высокой предсказуемости инвестиций. Отели и апартаменты сегодня вполне вписываются в эту модель, а формат МФК позволяет гармонизировать финансовые потоки и диверсифицировать риски.
Петр Чернов,
Недвижимость и Цены от 18.04.2011
