На столичном рынке жилой недвижимости набирает силу новая тенденция. Если она продлится некоторое время, в Москве появится “город в городе”. Центральные районы, ограниченные Садовым кольцом, становятся особой территорией — с особыми тенденциями, жителями и даже девелоперами. Что самое интересное — эта тенденция полностью рукотворная.
Остановка по требованию
Недавно мэр Москвы Сергей Собянин на заседании правительства заявил, что приостанавливает действие разрешений на строительство в историческом центре Москвы для того, чтобы в течение месяца провести ревизию ранее выданных разрешений. Эксперты дружно заявили, что ревизия действительно необходима — слишком много сейчас существует неоднозначных проектов реконструкции и нового строительства в историческом центре, слишком многое там уже, увы, утрачено. Но результатом станет дефицит жилья в центре и, как следствие, его удорожание.
“С точки зрения мирового опыта сохранение исторического центра и ограничение его застройки — совершенно правильное решение. Многие европейские столицы пошли по этому пути. К тому же у нас очень много зданий-памятников, представляющих собой историческую ценность, и соседство с “новоделами” не очень хорошо сказывается как на их состоянии, так и на видовых характеристиках, — считает гендиректор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. — Другое дело, что строительные работы в историческом центре вовсе запретить невозможно. Просто есть смысл наложить серьезные ограничения на проведение работ. Естественно, это значительно сузит и возможности девелоперов в части подземного строительства, изменения фасадов, ограничения этажности, что, безусловно, скажется на стоимости проектов. В этой связи будет логично, если ряд девелоперов предпочтет реализовывать проекты в другой части города или повысит цены на свои продукты (как жилые, так и коммерческие)”.
“С одной стороны, в последние годы исторический центр столицы действительно лишился целого ряда зданий, которые были не всегда обдуманно принесены в жертву сиюминутным коммерческим интересам застройщиков. Естественно, что облик города от этого пострадал и подобную практику следовало прекратить. Поэтому нынешнее решение о проведении ревизии ранее выданных распоряжений о сносе — безусловное благо для сохранения исторического облика Москвы, — рассуждает гендиректор компании “РЕЛАЙТ-Недвижимость” Олег Самойлов. — Однако у данного вопроса существует и вторая сторона. Ведь в ряде случаев застройщики, руководствуясь разрешениями, полученными ранее в установленном порядке, уже понесли затраты, нередко — весьма существенные, которые в случае отмены выданных разрешений автоматически превратятся в убытки, механизм возмещения которых пока непонятен. А это, естественно, может нанести очередной удар по строительному бизнесу, и без того не до конца оправившемуся от последствий недавнего кризиса”.
Покупатель голосует ногами
Впрочем, пока имеющийся опыт приостановки выполнения инвестконтрактов опасений экспертов не подтвердил. Напомним, что в начале весны Сергей Собянин уже проводил ревизию имеющихся инвестконтрактов города с приостановкой работ. В результате к апрелю было проверено около 300 инвестконтрактов. Из них 73 расторгли — в том числе контракт с компанией “Интеко” на строительство четырех домов в Перове. Еще 40 контрактов отправились на доработку, а в 15 внесли существенные изменения.
Еще при начале этой работы эксперты также уверяли, что цены на новостройки пойдут вверх из-за дефицита жилья. Однако этого не произошло. Более того: по данным “Домус финанс”, когда застройщики решили повысить цены (не только по причине “заморозки” инвестконтрактов, но и в связи с началом “высокого сезона”), покупатели ответили дружным “нет” — и первая неделя апреля, вопреки всем тенденциям и прогнозам, оказалась провальной по спросу. Это притом что с начала года спрос на новостройки достаточно высок и продолжает расти. Ответ прост: за первый квартал цены на первичном рынке выросли всего на 5%. “Люди вполне отдают себе отчет, что небольшой рост цен будет продолжаться и они к нему готовы. А вот на скачок рынок отреагировал довольно бурно”, — объясняет Андрей Глебов из “Домус финанс”.
Впрочем, возможно, некоторое влияние приостановка инвестконтрактов на рынок все же оказала. Ведь, по данным экспертов портала “Мир квартир”, на вторичном рынке в Москве с марта наблюдается снижение цен вопреки общей для России тенденции. Так, в апреле цена квадратного метра снизилась на 1,3%. При этом в Московской области “квадрат” вырос за то же время на 1,6%. На таком фоне небольшой рост цен на новостройки уже не кажется победой покупателя.
Однако, как признавались сами застройщики, правительство Москвы отменило в основном заброшенные проекты, так что на количество вводимого жилья эти отмены мало подействовали. К тому же девелоперам после “кнута” немедленно дали “пряник”: Собянин отменил несколько десятков согласований проектной документации для инвесторов, пояснив, что эти процедуры были “чисто московской самодеятельностью”. В дополнение к этому столичный градоначальник объявил инвесторам “штрафную амнистию”, пояснив, что власти не будут взыскивать с девелоперов накопившиеся штрафы за нарушение сроков реализации инвестконтрактов, поскольку эта мера задерживает сдачу объектов. Застройщики устами столичного отделения “Деловой России” назвали собянинские инициативы “революцией” и пообещали “воспрять”. Насколько будет выполнено последнее обещание, судить можно будет через 1,5–2 года, когда подойдет срок сдачи начатых сегодня домов, зато сейчас трудно представить, что после таких заявлений кто-то из застройщиков решится на резкое повышение цен.
Важно то, что в случае центра речь скорее всего будет идти о перманентных ограничениях на строительство. Причем общественного осуждения это не вызовет: здесь нет строек эконом-класса. Зато сегодня центр Москвы представляет собой причудливую смесь элитного жилья, коммуналок, переоборудованных под псевдоэлитное жилье, и настоящих “вороньих слободок”, жители которых регулярно портят жизнь своим зажиточным соседям. Понятно, что обладателям элитного жилья ликвидация такого “города контрастов” только на руку. А ликвидировать их можно, в том числе и через реконструкцию исторических зданий, занятых коммуналками.
“Объекты, которые реализуются в историческом центре, в силу местоположения и теперь относятся к высоким ценовым категориям, — замечает Андрей Глебов. — А если девелоперы получат дополнительные обременения (возможно, по сохранению единой стилистики квартала и т. д. ), то это сделает “центральные” объекты еще более дорогими. Все это может привести к тому, что новое предложение в пределах Садового кольца будет ограничено”. Покупатели жилья массового сегмента могут не слишком тревожиться, согласен Олег Самойлов: ведь центр столицы — территория “для богатых”, поэтому и повышение цен проявит себя преимущественно в элитном сегменте.
Таким образом, можно констатировать, что Москва уже разделилась на центр и “все остальное”. Центр будет все более дорогим и недоступным, а вот как будут идти дела на остальной части Москвы — большой вопрос. Пока девелоперы согласны “придержать коней” и не повышать слишком резко цены: в обмен на либерализацию чиновничьего рынка разрешений и хороший покупательский спрос. Но стоит хоть одному из этих факторов уменьшить давление — и ценовая динамика может измениться. Впрочем, эксперты считают, что предкризисного галопа цен уже не будет. Разумеется, за исключением центра города.
Возвращение отделки
Помимо ценового выделения центра у столичного рынка новостроек появилась и еще одна тенденция. Все чаще покупатели предпочитают квартиры с отделкой. Так, по данным опроса “АКЦ Миэль”, 68% потенциальных покупателей хотят купить квартиру с чистовой отделкой. Только 6% нравится квартира без отделки и еще 12% готовы к покупке квартиры с черновой отделкой. Это притом что отделка может увеличить стоимость квартиры на 40–45%.
Возможно, сыграло роль то, что в кризис достаточно большое количество квартир без отделки было скуплено с инвестиционными целями — в начале 2009 года многие таким образом спасали от обесценивания свои сбережения. Сегодня эти квартиры выведены на рынок, что создает избыточность предложения.
В то же время, сейчас значительное число столичных квартир, до четверти, покупается с помощью ипотеки. При этом ипотечные покупатели вполне здраво рассуждают, что, купив голые стены, им придется где-то искать еще и средства на отделку и оборудование квартиры, сопоставимые с суммой ипотечного кредита. Вот только взять новый кредит можно будет под гораздо большие проценты — сейчас стоимость ипотечных и потребительских кредитов сильно различается. Так не дешевле ли взять ипотечный кредит на квартиру с готовой отделкой?
Застройщики вовремя сумели сориентироваться, и сегодня редкая новостройка эконом-класса не предлагается хотя бы с “муниципальной” отделкой. В большинстве же случаев речь идет о выборе из 2–3 вариантов отделки, называемой в народе евроремонтом. Что означает: полы — ламинат и недорогая плитка российского производства, стены — обои под покраску, внутренние двери сотового заполнения, внешняя — стальная эконом-класса, российская сантехника и электроустановочные изделия. Кстати, более дорогая отделка вряд ли нужна в панельном доме: ведь его усадка идет 3–5 лет. За это время новоселы успеют подкопить денег на новый ремонт или хотя бы на заделку появившихся трещин.
Новая тенденция выгодна застройщикам: за счет ремонта они могут поднимать цены чуть быстрее: ведь покупатель оценивает ремонт с точки зрения своих затрат, а у застройщика есть дисконт и на рабочую силу, и на стройматериалы. Хороша тенденция и для частных продавцов квартир: если есть возможность сделать ремонт недорого (например, своими силами или закупив материалы оптом на весь подъезд), то продать квартиру удастся не только дороже, но и быстрее. И, разумеется, тенденция хороша для покупателей. То есть налицо тот редкий случай, когда все довольны.
Татьяна Рыбакова,
Московский Комсомолец от 23 мая 2011 года
