Московский рынок купли-продажи земли значительно уступает по объемам рынку аренды, однако единичные сделки на нем все-таки совершаются, при этом зачастую в данном случае речь идет о приватизации федеральных земель. Впрочем, до сих пор никто не может точно сказать, сколько всего земли было продано в Москве за последние годы.
Мутный фантом
Для инвесторов и девелоперов московская земля уже давно превратилась в таинственный фантом. «Земельный рынок Москвы, безусловно, существует, однако это один из самых закрытых и непрозрачных рынков России, и оценить его реальные объемы, активность участников, а также правила игры практически невозможно», - говорит директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. Причем, по словам эксперта, в открытом доступе информация об объемах земель в продаже нигде не публикуется. Например, на сайте Фонда РЖС в разделе «Состоявшиеся аукционы» нет ни одного аукциона по продаже права собственности на земельный участок в Москве. Причем за все время существования фонда раскрыта информация всего о 12 участках общей площадью 35,5 гектаров, на которые были заключены договора купли-продажи. «Примерно оценить объем земельного рынка можно только по редким объявлениям аукционов и торгов и заявлениям столичных чиновников», - говорит Александр Зиминский. Например, в 2009 году руководитель Департамента земельных ресурсов Виктор Дамурчиев оценивал объем рынка купли-продажи земельных участков в Москве примерно в 226 га, а общий объем заключенных сделок — 4 млрд рублей. С тех пор никто таких оценок не проводил. «Земли, находящейся в собственности, в российской столице крайне мало. Этот рынок практически отсутствует», - соглашается генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников.
Беспробудная аренда
Основная сложность при таких подсчетах заключается в том, что владельцем земельных участков в основном является сам город Москва – по последним данным Департамента земельных ресурсов, городу принадлежит 108,1 тыс. гектаров земли. Кроме того, существуют участки под зданиями органов государственной власти РФ, федеральными государственными учреждениями и ГУПами. «Основной земельный рынок формируют участки, находящиеся в долгосрочной аренде. Как правило, они предоставлены на срок 49 лет. Кроме того, есть и участки, предоставленные в аренду на более короткие сроки», - говорит Денис Колокольников. Фактически эти участки также можно «купить», но в данном случае продается не земля, а юридическое лицо, на которое оформлен договор аренды. Де юре заключается сделка переуступки договора аренды, но де факто — купли-продажи. По словам управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимура Сайфутдинова, еще один возможный способ приобретения земельного участка в Москве- покупка приватизированного в свое время имущественного комплекса, например, завода. Такие предприятия через сложную процедуру могут получить в собственность землю, на которой они расположены.
Оптимисты пока видят развитие земельного рынка в Москве, прежде всего, в двух направлениях. Во-первых, как говорит замруководителя юридического департамента «Сити-XXI век» Василий Шарапов, в городе немало федеральных учреждений и предприятий, которые в ходе приватизации были преобразованы в открытые акционерные общества с передачей федеральных земельных участков в активы этих обществ и последующим отчуждением такой земли частным игрокам рынка недвижимости. Подобные сделки находятся вне контроля правительства Москвы и не противоречат федеральному закону. Фактически такие активы могут стать заделом для появления полноценного рынка купли-продажи земли. Во-вторых, другое направление - приватизация земли собственниками зданий, строений или сооружений, необходимой для эксплуатации подобных объектов. Массовый характер это явление не приобрело из-за противодействия прошлой столичной администрации, так как приватизация городской земли означает для бюджета города потерю доходов от арендных платежей. Не исключено, что новое столичное правительство подойдет к решению этих вопросов несколько иначе.
Редактор отдела экономики журнала «Компания» Алексей Лоссан специально для ГдеЭтотДом.РУ от 19 мая 2011 года
