В весенний период рынок складских помещений Москвы и Московской области демонстрировал продолжение тенденций, обозначенных в начале 2011 г. Общее оздоровление экономики привело к активизации спроса со стороны арендаторов, при этом объемы нового строительства резко сократились, что привело к снижению уровня вакантных площадей. Появилась тенденция к росту арендных ставок.
Общая ситуация
По данным экспертов, в апреле и мае ситуация на рынке складской недвижимости не претерпела существенных изменений. Активность игроков в этом сегменте не ослабевает. Объем предложения и средние ставки аренды демонстрируют плавный рост, а доля вакантных площадей сокращается. Регионы не отстают от Москвы и области, демонстрируя признаки оживления. Как известно, еще в I квартале 2011 г. были заявлены новые складские объекты в Туле, Воронеже, Новосибирске, Санкт–Петербурге и Краснодарском крае.
Заметным событием на рынке стало объявление фонда Raven Russia о покупке логистического комплекса South Gate площадью 76 550 кв. м в Домодедовском районе Московской области. Общая сумма сделки, по некоторым оценкам, составила 54,5 млн долл. (с учетом земельного участка в 88 га — 99,3 млн долл.). Также к Raven Russia перешли и кредитные обязательства перед банком Unicredit на сумму 43,4 млн долл. South Gate на 88% сдан в аренду компании John Deere. На 88 га можно построить еще дополнительно 440 тыс. кв. м.
Предложение
Как отмечают многие эксперты, общий объем качественных складских помещений в Москве и Подмосковье к середине весны превысил 6,5 млн кв. м. А по мнению аналитиков компании Jones Lang LaSalle, и вовсе преодолел планку в 7 млн кв. м. Между тем объемы строительства в I квартале и в последующие месяцы были весьма низкими. По данным компании «Фрагра», складской сегмент пополнился всего на 23 тыс. кв. м. Из них 20 тыс. кв. м пришлись на долю складского комплекса «Саларьево» (девелопер New Logistic Systems). Таким образом, прирост рынка составил порядка 5%.
Столь незначительный объем ввода в эксплуатацию, поясняют аналитики компании ASTERA, был вызван недостаточным финансированием проектов и, как следствие, заморозкой строительства новых объектов во время кризиса.
Общее оздоровление экономики после кризиса сказалось на потребности в складских помещениях со стороны торговых, логистических операторов и производственных компаний. Это заставило девелоперов вернуться к своим проектам и возобновить привлечение финансирования к недостроенным объектам.
Таким образом, всего в 2011 г. ожидается к вводу свыше 300 тыс. кв. м складских площадей. Это почти в два раза меньше по сравнению с докризисными значениями 2008–2009 гг.
В процессе строительства находится еще около 300 тыс. кв. м по схеме built to suit. Наиболее актуальным по-прежнему является возведение складов под конкретного клиента. Планируемое ограничение властей по въезду фур в Москву может подстегнуть рост спроса, а следовательно, стать дополнительным импульсом для строительства терминалов.
Среди объектов, заявленных к вводу на 2011 г., преобладают складские комплексы класса А (более 70%), расположенные преимущественно на юге, юго-востоке и юго-западе Московского региона, отмечают в Praedium ONCOR International. Крупнейшим среди них станет складской комплекс на 24-м км Боровского шоссе, строящийся компанией PNK Group. Общая площадь объекта составит 250 тыс. кв. м. В УК «Фрагра» среди строящихся проектов выделяют «Аспаринки» (W Company), логистический парк «Дмитрово» («Геламко»), «PNK-Чехов» (PNK), «Белая дача» (Hines).
При этом о возведении складов заявляют не только профессиональные девелоперы, готовые строить новые фазы существующих проектов и развивать новые площадки, но и новые для этого рынка игроки. В компании Knight Frank уверены, что часть проектов, заявленных к вводу в 2011 г., может быть перенесена на 2012 г., что будет способствовать формированию острого дефицита готовых складских площадей.
Между тем объем свободных складских площадей снизился с 7% в конце 2010 г. до 5,5% в I квартале 2011 г. и продолжает плавное сокращение. До конца года этот показатель может составить всего 3–4%. Во всяком случае аналитики компании Praedium ONCOR International отмечают, что относительно пиковых кризисных значений объем вакантных метров в терминалах Московского региона сократился на 60%. Тенденцию подтверждают и данные за апрель от компании RRG. Всего в этом месяце экспонировалось 494 производственно-складских объекта общей площадью 702 тыс. кв. м, что на 12% ниже объема предложения марта по количеству и на 9% — по общей площади.
|
Наиболее крупные складские объекты, |
|||
|
Объект |
Девелопер |
Направление |
Общая площадь, |
|
«Апаринки» |
W Company |
Каширское ш., 3 км |
61 000 |
|
Логистический парк «Дмитров» |
«Геламко» |
Дмитровское ш., 30 км |
56 000 |
|
«PNK-Чехов», 8-й корпус |
PNK Group |
Симферопольское ш., 50 км |
38 800 |
|
Складской комплекс в Быково |
Н/д |
Егорьевское ш., Рязанское шоссе, 19 км |
32 200 |
|
«Белая Дача» |
Hines |
Новорязанское ш., 3 км |
32 000 |
|
«Саларьево» |
New Logistic Systems |
Киевское шоссе, 2 км |
23 000 |
|
«Агрокомплекс» |
«Агрокомплекс» |
Каширское ш., 20 км |
22 000 |
|
Технопарк «Крекшино» |
«РосЕвроДевелопмент» |
Киевское ш., 24 км |
20 000 |
|
Springs PARK, II очередь |
Н/д |
Егорьевское ш., 15 км |
16 840 |
По данным компании ASTERA
Спрос
Сегодня основные арендаторы складских площадей — это ритейлеры, прежде всего продуктовые (32%) и компании в сегменте FMCG (товары повседневного спроса — 21%). Вероятно, это связано с тем, что после кризиса потребительская активность возросла и увеличилась платежеспособность населения (конечных потребителей товаров и услуг). Сдали позиции компании по продаже электронных компонентов. Отчасти это связано с событиями в Японии. Некоторые эксперты склонны полагать, что природные катаклизмы оказали значительное влияние на планы развития компаний Страны восходящего солнца, а также на поставки их продукции на предприятия других государств. Одним из последствий, вероятнее всего, и стало сокращение спроса на складские и производственные площади производителей электроники, использующих японские комплектующие.
На третьем месте — производственные компании (19%), отмечают в компании ASTERA. Наибольший интерес у них вызывают готовые объекты, которых, собственно, больше всего и не хватает. Идеальный вариант выглядит примерно так: терминал должен находиться поблизости от МКАД и предлагать помещения от 1,5 до 5 тыс. кв. м. Именно такой формат аренды является самым популярным (59% от общего объема складских площадей).
Анализ сделок, заключенных в I квартале 2011 г., а также в апреле и мае позволяет сделать вывод, что значительная доля арендаторов складских площадей (до 30%) покидают помещения низкого качества (классы С и D). По данным компании Knight Frank, около 50% фирм расширяет существующие мощности. Оставшиеся 20% переезжают со складов сравнимого уровня.
По результатам I квартала 2011 г., объем сделок аренды и купли-продажи помещений классов А и В в Московском регионе составил около 160 тыс. кв. м, что сравнимо с показателем того же периода 2010 г. (170 тыс. кв. м). Значительная часть сделок находится в стадии переговоров, что позволяет экспертам надеяться на итоговый результат, сравнимый с 2010 г., когда было арендовано и куплено около 780 тыс. кв. м.
Важно отметить, что на рынок возвращается практика предварительной аренды площадей в складских комплексах, еще не введенных в эксплуатацию. Дефицит готовых складских объектов заставляет потенциальных клиентов рассматривать строящиеся площади, а также вести переговоры о строительстве помещений под ключ.
Что касается длительности договоров аренды складов, то аналитики отмечают тенденцию снижения доли краткосрочных соглашений (три года и меньше), которая наблюдается с 2010 г. При этом возрастает доля сделок, заключенных на сроки от пяти лет. Если в 2009 г. на такие соглашения приходилось около 30% всех сделок аренды, то в 2010–2011 гг. уже больше половины — 57%. В крупных логистических комплексах собственники вновь предлагают помещения в долгосрочную аренду на сроки от семи лет.
Арендные ставки
После кризиса девелоперы объявили о размораживании начатых проектов. Однако недостаточность финансирования складского строительства, высокие ставки по кредитам и длительное согласование технической документации не позволяют обеспечить увеличивающийся спрос. Этот факт в сочетании с общим оживлением потенциальных арендаторов на рынке неизбежно приводит к росту арендных ставок.
По данным компании ASTERA, к концу I квартала 2011 г. средние ставки аренды на складские помещения класса А составили около 118 долл./кв. м/год. В классе В — 108 долл./кв. м/год (данные приводятся без учета НДС и операционных расходов). Таким образом, они выросли с начала года более чем на 7%. Последующие месяцы не стали исключением. Например, в апреле средняя ставка в производственно-складском сегменте выросла на 2%, отмечают в RRG. Правда, по мнению экспертов, это соответствует уровню ослабления курса доллара, однако на начало мая рост стоимости аренды относительно января составил уже 14%.
На складские помещения, расположенные в пределах Москвы, ставки выше, чем в области. Для объектов класса A — на 18–20%, класса B — на 11–16%.
Если говорить о продаже, то квадратный метр склада в городе может стоить в полтора-два раза дороже, чем площади аналогичного качества за МКАД. В Москве цены составляют порядка 2 тыс. долл./кв. м (класс А) и 1,6 тыс. долл./кв. м (класс B). В Подмосковье — 1,2 и 1 тыс. долл. соответственно.
Учитывая новые инициативы властей по ограничению строительства новых складов вдоль дорог в пределах Большого бетонного кольца, можно предположить, что в будущем разрыв в ставках между Москвой и областью продолжит увеличиваться, считают некоторые аналитики.
|
Динамика изменения арендных ставок |
||
|
Год |
Класс А |
Класс В |
|
2004 |
100 |
88 |
|
2005 |
115 |
100 |
|
2006 |
125 |
105 |
|
2007 |
135 |
110 |
|
2008 |
150 |
135 |
|
2009 |
110 |
95 |
|
2010 |
110 |
100 |
|
2011 (I квартал) |
118 |
108 |
По данным компании ASTERA
МНЕНИЕ: Ольга Рыбакова, руководитель отдела аналитики офисного и складского рынка Jones Lang LaSalle:
«Складской рынок восстанавливается после кризиса быстрее других сегментов коммерческой недвижимости. Малый объем нового предложения в сочетании с увеличением спроса привел к снижению доли пустующих площадей практически до докризисного уровня. На складском рынке уже ощутим дефицит. Это способствует продолжению роста арендных ставок».
Николай Петров,
Недвижимость и Цены от 23 мая 2011 года
