До кризиса офисная жизнь столицы не только добралась до окраин, но и начала распространяться за Кольцевую. Ожидалось, что это поможет снять напряжение с центра и оптимизировать ставки. Но с наступлением кризиса в центре города появилось много предложений по адекватным ценам, и арендаторы стали игнорировать «замкадье».
Есть ли жизнь за МКАД?
Как заметил Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty, сейчас даже на Рублевке спроса на офисы нет, достаточно востребованы только технопарки. Однако за городом все же имеется несколько успешных деловых центров, причем самого высокого уровня. Например, «Химки Бизнес Парк», заполненный на 87%; его девелопер ИКЕА принял решение строить третью очередь. «Кантри Парк» занят брендовыми арендаторами, почти завершена вторая очередь. Вызывают большой интерес еще три проекта класса А: Riga Land, где предлагаются обширные площади, К2 на Калужском шоссе в 2 км от МКАД (начато сооружение четырех зданий по семь этажей) и Greenwood на Волоколамском шоссе, рядом с Кольцевой.
Офисы за МКАД имеют несомненное конкурентное преимущество - ставки там в разы ниже: $300-350 за кв. м в год против $680-700 (класс А), сообщает Ольга Побуковская, директор департамента офисной недвижимости Colliers International, а парковок больше. Но и недостатки есть: в частности, необходимо организовывать шаттл-басы до метро. «Полагаю, когда рынок отыграет кризисную ситуацию обратно, клиенты вновь обратят внимание на качественные объекты за МКАД», - прогнозирует Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». Но Максим Гасиев, генеральный директор Colliers International, считает, что строительство именно офисов класса А за Кольцевой все равно останется ограниченным: они гораздо дороже, чем класс В, а ставки таковы, что затраты трудно окупить. «У деловой недвижимости за МКАД есть будущее только при условии развития транспортной инфраструктуры Подмосковья, востребованы будут лишь те объекты, до которых удобно добираться», - резюмирует О. Побуковская.
Вместо завода
Ограничения на строительство офисов в пределах ТТК заставило девелоперов в поиске новых площадок присмотреться к промзонам. «В Москве их около 15 тыс. га, и они очень перспективны для реконцепции, - говорит Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG. - Во-первых, там зачастую не надо строить с нуля. Во-вторых, здания в историческом центре интересны с точки зрения архитектуры». Вывод промзон начался несколько лет назад, некоторые уже осваиваются как деловые кластеры. Удачные примеры - «Нагатино i-Land», Alcon, «Даниловская мануфактура», квартал «Красная Роза», бизнес-центр The Yard. «К сожалению, в современных условиях неопределенности нельзя уверенно говорить даже о тех объектах, которые уже строятся, не говоря уже о планируемых», - сетуют эксперты Knight Frank.
Тем не менее на этом поле появились предприимчивые игроки. «Например, Sminex продолжает наращивать свое присутствие в данном сегменте. Скоро на рынок выйдут обновленные площади завода «Салют». Также недавно стало известно о приобретении этой компанией бывшей промзоны по адресу: пр-т Мира, 102», - сообщает Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty. Но что будут строить на этом месте - коммерческую недвижимость или жилье? «При комплексном развитии территории сегмент выбирается исходя не только из градостроительной политики, но и из экономического потенциала. В настоящее время жилье более привлекательно, - констатирует Дмитрий Волков, руководитель отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International. - Внутри ТТК вряд ли появится много офисов, а за его пределами - наверняка». Ю. Тараненко с уверенностью заявляет, что если на месте промзон будут возникать жилые кварталы, это приведет к увеличению объема сегмента стрит-ритейла за счет первых этажей.
Оргвыводы
В ближайшие годы офисный рынок будет развиваться своим чередом, но бума никто не ожидает. «Сегодня коммерческая недвижимость не является приоритетным направлением и достаточно жестко регламентируется властями города, - говорит Ю. Тараненко. - Да и ограничение количества машино-мест представляет собой сдерживающий фактор, поскольку «закапываться в землю» для создания необходимого количества парковок - дорогое удовольствие. Возведение гостиниц или апартаментов, где такие нормы существенно ниже, становится экономически более выгодным делом». Не исключено, что администрация столицы ужесточит для офисов за пределами центра нормативы по обеспеченности машино-местами, подъездам к объекту и т.д. Все это вкупе с ситуацией общей неопределенности увеличивает риски и далеко не способствует повышению активности девелоперов. Скорее всего, они не станут запускать новые проекты, пока градостроительная политика не будет четко определена. «Сейчас трудно отделить политические решения властей от экономических, правила игры не очень понятны. Интерес инвесторов к девелопменту вернется не скоро, - подтверждает М. Гасиев. - Наблюдается только покупка готовых объектов. Мы ожидаем перераспределения сил игроков рынка, изменения правил игры. Бизнес еще не научился работать с новой властью, но рано или поздно контакт будет налажен. В любом случае мэрия понимает, что город должен развиваться и офисы нужны. Даже сейчас стройки никто не останавливает - возводится и «Москва-Сити», хотя она и объявлена градостроительной ошибкой, и опальный Банк Москвы возводит гостинично-офисный комплекс на Олимпийском проспекте».
Чуть подальше
Д. Волков тоже считает, что постепенно все вернется на круги своя: «Переходный период постепенно заканчивается, основные сферы влияния и ответственности поделены. Необходимости в заявлении радикальных преобразований, особенно после 2012 года, станет все меньше. Учитывая, что в строительном комплексе останутся далеко не все нынешние игроки, можно ожидать, что в дальнейшем градостроительная политика постепенно смягчится. Возможно, через несколько лет мы увидим новые офисные проекты в центре. Во всяком случае градостроительная политика - не самый значимый параметр, влияющий на развитие рынка. Скорее это некий «заградительный барьер» для девелоперов, который необходимо преодолеть». Пока можно утверждать одно: запрет на сооружение офисов в центре однозначно сыграет на руку владельцам имеющихся помещений в центре, так как при отсутствии нового предложения ставки начнут расти опережающими темпами. Кроме того, предупреждает М. Жуликов, в течение года качественное предложение будет быстро вымываться, а к концу года сформируется жесткий дефицит. В дальней перспективе, по мнению Д. Колокольникова, рынок станет более сбалансированным и конкурентным. «Во многих проектах количество вакантных площадей будет колебаться на уровне 10% и это нормальная практика, подтвержденная западным опытом. Соответственно, арендатор получит выбор, а собственник будет стремиться предложить качественный продукт», - прогнозирует эксперт.
Елизавета Калитина,
Фотонедвижимость от 09 мая 2011 года
