Офисный сегмент еще не вполне оправился от кризиса. Деловые зоны на окраинах города и тем более за МКАД не получили того развития, как планировалось. Тем временем новые городские власти расставляют свои приоритеты на рынке недвижимости. Офисы в ЦАО и на месте бывших промзон в пределах ТТК не входят в их число.
Офисы и власть
Судя по заявлению префектуры ЦАО, нынешние власти города решили отказаться от сооружения 1 млн кв. м офисов в центре города и ограничить строительство в пределах ТТК. Эти шаги призваны воспрепятствовать дальнейшему ухудшению транспортной ситуации и, в общем, их разумность мало кто оспаривает. «Они оправданы, пока не решены основные транспортные, инфраструктурные и историко-архитектурные проблемы города», - говорит Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». Но ужесточение ограничений повлечет за собой сокращение ввода новых площадей, увеличение спроса и ускорение роста арендных ставок в центре города. Что приведет к вынужденному смещению части спроса в сторону более удаленных комплексов, считают аналитики Knight Frank. При этом улучшение транспортной ситуации положительно скажется на развитии новых деловых зон.
Кроме того, столичные власти объявили о пересмотре ряда инвестконтрактов по причине несоблюдения сроков проектирования и строительства, арендных обязательств. Это тоже грозит затягиванием сроков ввода. Однако, говорит Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, в Москве сейчас примерно 1,7 тыс. действующих инвестконтрактов, и пересмотр сотни проектов не сильно повлияет на общий инвестиционный климат: «Кроме того, могу предположить, что пересмотру подверглись соглашения, по которым были нарушения, или нежизнеспособные проекты». Сокращение же сроков до пяти-шести лет может даже сказаться позитивно: предлагаемый период вполне адекватен строительному циклу объекта в Москве, говорят в Knight Frank, так что подобная мера ограничит спекулятивный девелопмент и покупку участков с целью их перепродажи. Не исключено, что в итоге на рынке останутся наиболее профессиональные девелоперы, которым выгодно возводить качественные объекты.
Что и как строится
На начало 2011-го общая площадь офисных зданий, запланированных к вводу в ближайшие два года, составила примерно 2,123 млн кв. м, сообщают в Colliers International. Таким образом, Москва заняла первое место по объемам офисного строительства среди 60 крупнейших городов региона EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка). Для сравнения: в Париж планируется ввести 460 тыс. кв. м, в Лондоне, включая Сити и Вест-Энд - 253 719 тыс. Причем «данный объем не является для Москвы значительным, наоборот, он относительно невысок», - говорит Ольга Побуковская, директор департамента офисной недвижимости Colliers International. Однако I квартал охарактеризовался сравнительно небольшим объемом ввода офисов - 200 тыс. кв. м, и в основном за счет объектов, фактическое строительство которых завершилось еще в 2010-м. По сравнению с докризисным периодом аналитики отмечают низкую девелоперскую активность. В этом году будут преимущественно достраиваться объекты, заявленные в 2008-2010-м. Уже возобновились ранее замороженные бизнес-центры «Олимпия Парк», «Метрополия», «Нагатино i-Land», Skyline, «Классик», «МФК в Олимпийском проезде».
Как отмечает Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty, отмена реализации ряда крупных известных проектов, а также пересмотр разрешений и согласований, выданных прежней администрацией, заставили девелоперов тщательнее оценивать риски и перспективы. Так, некоторые бизнес-центры, находящиеся на ранней стадии, подверглись редевелопменту в апартаменты. Среди крупных компаний, пошедших на перепрофилирование, можно назвать AFI Development, Coalco, MR Group, Дон-Строй. Общая площадь проектов, которые в результате станут жильем, составляет порядка 1 млн кв. м, сообщает эксперт.
Западная модель
Принимая во внимание стремление мэрии ограничить строительство офисов внутри ТТК, можно было бы предположить, что деловая активность сместится за пределы кольца и частично к МКАД. Однако желающих работать в дальних районах найдется мало. «Впрочем, все зависит от кластера, профиля компании, транспортной доступности района (особенно близости к метро)», - говорит Д. Колокольников. Сейчас девелоперы крайне осторожно подходят к сооружению децентрализованных объектов. Однако уже наблюдается постепенное восстановление активности арендаторов по дальним районам - и «локомотивом» является западное направление. «Раньше считалось, что Крылатские Холмы - это далеко, но понемногу стали очевидны достоинства такого расположения: чистый воздух, много света, больше мест для парковки. Сейчас ставки там в 1,5 раза выше, чем в других удаленных районах (а до кризиса были выше в два раза)», - констатирует О. Побуковская. Как добавляет генеральный директор Colliers International Максим Гасиев, на юго-западе успешно развивается достаточно дорогой «Румянцево Бизнес-парк». Невзирая на проблемы с парковкой, хорошо продается «Москва-Сити», да и ставки там существенно поднялись по сравнению с кризисным периодом.
М. Жуликов обращает внимание на мощные факторы притяжения всей западной части города: на северо-западе - аэропорт Шереметьево, непосредственно на западе - Рублевка, на юго-западе - дислокация «Газпрома». «Запад Москвы - можно сказать отдельный, сформированный субрынок офисных помещений, чья привлекательность обусловлена не только Рублевкой, - комментирует Дмитрий Волков, руководитель отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International. - По активности этот субрынок не уступает центру. Более того, в середине 2010 года, когда офисный сегмент только начал восстанавливаться и доля вакансий была около 20%, количество свободных помещений на западе не превышало 7-8%».
Вперед и выше
«Антиподом» престижного запада традиционно является юго-восток: там не только самые низкие ставки, но и самый высокий показатель незанятых площадей - 20,7%, по данным Colliers International. В Knight Frank не отрицают, что запад с его развитой инфраструктурой и транспортной сетью более привлекателен для размещения офисных центров, чем остальные отдаленные районы. «Однако мы бы не стали утверждать, что деловая активность сосредоточена именно вокруг Рублево-Успенского шоссе, - говорят аналитики компании. - Распределение предложения по направлениям относительно равномерное: 29% площадей класса A и B сосредоточены на юге, 28% - на западе, 25% - на севере, 18% - на востоке (из расчетов исключены помещения внутри Бульварного кольца и за МКАД)». В любом случае результатом запретительных мер властей, а также вливаний в экономику за предвыборный год станет то, что все офисы в ЦАО будут проданы и сданы, а арендаторы обратят внимание преимущественно на запад, уверен М. Жуликов. Так что здесь имеет смысл строить офисы в расчете на перспективу - и с этим согласны все эксперты.
Елизавета Калитина,
Фотонедвижимость от 2 мая 2011 года
