Хотя по количеству торговых площадей Москва уступает ведущим мировым столицам, развитие данного сегмента притормаживается. Возведение новых комплексов в центре города оказалось под запретом, в спальных районах перспективных площадок почти не осталось. Зато в области строительство ТЦ набирает обороты, причем не только в городах, но и за их пределами: на трассах и в коттеджных поселках.
Моллы вместо крытых рынков
Согласно результатам исследования компании NAI Becar, рынок торговой недвижимости в Москве преодолел первичное насыщение. Время громких проектов прошло. Существующие ТЦ испытывают сложности с поиском арендаторов, доля вакантных площадей в комплексах среднего качества достигает 50- 60%. Популярные объекты, заполненные на 100%, столкнулись с другой проблемой - снижением покупательского трафика. Уменьшились и суммы, которые оставляют посетители. Реализация нескольких крупных проектов приостановлена. Последний пример - IKEA отложила на три-пять лет строительство ТЦ «Мега-4» в Мытищах. Для девелоперов и ритейлеров это знак, что пора осваивать новые рынки. Многие сети уже уходят из столицы в регионы, прежде всего в Подмосковье. Например, площадки для размещения там гипермаркетов ищут такие крупные компании, как Media Markt, «Ашан», Х5, «О’кей», Real, «Вестер», Castorama, OBI.
Московская область качественными торговыми комплексами не избалована. Первые большие ТЦ (моллы) начали появляться в 2003-2006 годах, сообщают эксперты Colliers International: XL III в Мытищах (55 тыс. кв. м), «Маркткауф» в Котельниках (34 тыс. кв. м), «Аквилон» в Орехово-Зуеве (19 тыс. кв. м) и др. Сегодня, по данным консалтинговой компании RRG, в десятикилометровой зоне от МКАД действует всего 42 торговых объекта, которые по своим характеристикам соответствуют понятию «концептуальные». Основная их масса расположена на внешней стороне МКАД, то есть фактически в Москве. За пределами 10-километровой зоны крупных (более 10 тыс. кв. м) действующих ТЦ нет вообще (не считая двух объектов в Зеленограде, то есть административно опять же в столице). Однако ситуация выправляется. Столичные девелоперы обратили свой взор на Подмосковье и заявляют все новые проекты. В 2010 году были открыты «Рио» в Реутове (175 тыс. кв. м), Metro в дер. Черная Грязь (14,5 тыс. кв. м), «Реал» в пос. Андреевка (13 тыс. кв. м). В 2011 году планируется запустить «Паруса» в Химках (35 тыс. кв. м), сообщают в Praedium Oncor International. Сразу 12 объектов заявлено на 2012 год.
Торговый центр в чистом поле
Сравнительно новая тенденция - строительство торговых и развлекательных центров в коттеджных поселках. Такие проекты намного более рискованны, чем «классика» - ТЦ в городах и на федеральных трассах, поэтому пока загородные девелоперы очень осторожно экспериментируют с этим форматом. «Жители даже крупного комплекса не в состоянии обеспечить достаточной объем спроса для полноценного торгового центра, - уверен коммерческий директор компании «Загородный Проект» Алексей Гусев. - Поэтому такие объекты жизнеспособны только в том случае, когда поселок примыкает к автодороге и ТЦ рассчитан не только на местное население, но и на людей, живущих рядом или просто проезжающих мимо». Однако такое мнение разделяют не все. Так, компания ОПИН в свое время рискнула и создала первый в Подмосковье крупный ТЦ при коттеджном поселке, практически в чистом поле. Торговый комплекс «Павлово подворье» удален от трассы (Новорижское шоссе) на 4 км и рассчитан на обитателей КП «Павлово» и «Павлово-1», а также окрестных коттеджных комплексов. Это целый торговый городок на площади 15 га, где можно прогуляться вечером, зайти в кафе и т.п.
«Мы вложили в этот проект очень серьезные средства, чтобы сформировать настоящую «европейскую цивилизацию», где есть все для комфортной жизни, - рассказывает Наталья Картавцева, директор по продажам ОАО «ОПИН». - Инвестиции окупились: сегодня в «Павлове» продается 15-20 объектов в месяц, стоимость квартир достигает $5 тыс. за кв. м, что уже можно сравнить с московскими ценами». «Насколько мне известно, «Павлово Подворье» пока не сильно загружен и начнет эффективно работать лишь через несколько лет, когда заселятся многочисленные поселки, стоящиеся вокруг, - добавил «ложку дегтя» А. Гусев. Однако, говорит эксперт, несмотря на все риски, его компания тоже планирует строить торгово-развлекательный центр - в проекте «Западная долина». Небольшие ТЦ действуют в элитном поселке «Княжье озеро» (Новорижское шоссе), мультиформатном комплексе «Дубровка» (Калужское шоссе), планируется к открытию ТЦ в «Бельгийской деревне» (Киевское шоссе).
Вечные ценности в современном исполнении
Торговый центр как относительно новый формат зародился в мегаполисах и ассоциируется с потоками людей, музыкой, неоновыми вывесками и тому подобным. Загородный поселок вызывает совсем другие ассоциации: тишина, уединение, экология. В Московской области эти два явления как бы пошли навстречу друг другу: жизнь в поселках становится все более динамичной, а торговые центры устремились за МКАД, к более камерным форматам. Интересная идея совмещения торгового центра с идеологией загородной жизни реализуется в проекте «Истринская долина» компании «Вектор Инвестментс». Здесь, среди полутора десятков дачных поселков разного уровня, строится ТЦ «Мельница» (заявлен к открытию на 2012 год), где помимо обычных магазинов намечено организовать «фермерскую зону» для продажи экологически чистых продуктов местного производства. «Это будет широкоформатный ТЦ с небольшими магазинчиками и якорными арендаторами, пул которых пока находится в процессе формирования, - сообщает Алексей Иванов, руководитель проектов компании «Вектор Инвестментс». - Объект рассчитан как на жителей Истринской долины, так и на внешних посетителей».
Некоторые девелоперы отказываются от торгового центра в своих поселках, полагая, что сделать покупки можно и в Москве, а за город люди выезжают в первую очередь чтобы отдохнуть на природе. Поэтому инвесторы поселка «ВеличЪ», создавая крупный инфраструктурный комплекс ВеличЪ Country Club, решили наполнить его не торговыми, а развлекательными объектами: спортивный центр, ресторан, SPA, детский клуб. «Мы считаем, что это необходимые атрибуты загородной жизни высокого уровня, - говорит Геннадий Левин, руководитель отдела продаж «ВеличЪ». - В то время как торговый центр не является большой необходимостью. Скорее нужен просто хороший продуктовый магазин». Другое мнение высказывает Ирина Калинина, руководитель отдела загородной недвижимости агентства TWEED: «Торговый центр в коттеджном поселке - очень востребованный объект. И хотя пока таких примеров немного, мы уверены, что данное направление будет развиваться. Очень скоро для любого поселка, в котором более 200 домов, торговый центр при въезде будет обязательным».
Анна Моисеева,
Фотонедвижимость от 23 мая 2011 года
