Где купить на рынке туфли и ботинки

Говоря об обувных операторах, нельзя не отметить интересную особенность. Для них некритично, если по соседству располагаются торговые павильоны других представителей того же сегмента. Немало примеров, когда обувные магазины разных марок образуют целые коридоры и при этом мирно уживаются. Для аптек или отделений банков такое просто недопустимо — чтобы в радиусе 200–300 м находилась бы точка конкурента.

 

 

Предпочтения операторов

 

Рынок обувного ритейла, по сути, ничем не отличается от прочих промтоварных сегментов. Обувные операторы предъявляют такие же требования по площади и месторасположению к помещениям для собственных магазинов, как и компании, работающие в сфере одежды, аксессуаров и даже бытовой техники. Главным условием при выборе торговой точки является, конечно же, ее местонахождение. «В 1990-е гг., когда цивилизованный рынок стрит-ритейла только формировался, — вспоминает Наталия Кузнецова, директор департамента коммерческой недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», — для обувных арендаторов было важно занять место в доме на первой линии. Зато по истечении некоторого времени к главным характеристикам добавились и другие, такие как покупательский поток, наличие места для парковки, близость станции метро. При этом операторы самого дорогого сегмента предпочитают luxury торговые коридоры — Третьяковский проезд, Столешников переулок, Кузнецкий Мост, а обувные сети попроще выбирают для себя мультиформатные улицы столицы — проспект Мира, Мясницкую, Маросейку, Китай-город».

 

«Некоторые сети, — добавляет Ольга Павлик, руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International, — предпочитают арендовать площади только в торговых центрах, другие, напротив, открывают свои точки в формате стрит-ритейла. Так, компания Salita присутствует на рынке только в уличном формате. Примечателен и тот факт, что практически все помещения, в которых располагаются магазины этого оператора, принадлежат компании на праве собственности. В то же время обувная сеть Clark’s в Москве присутствует только в крупных торговых центрах». И в самом деле, побывав в некоторых магазинах, можно увидеть целые зоны, специально отведенные для обувщиков. Создают их, с одной стороны, для удобства покупателей, а с другой — для синергетического эффекта, привлечения на обувную территорию максимального числа потенциальных потребителей.

 

В основном же практически все обувные операторы в разных пропорциях совмещают торговлю как в формате стрит-ритейла, так и в торговых центрах. Некоторые из них к тому же представлены в дисконтных и интернет-магазинах. «Например, компания Ecco обзавелась в Москве 52 фирменными магазинами, — рассказывает Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». — Однако на уличные точки приходится только 20%. В то же время сеть «Эконика» представлена 43 магазинами, при этом соотношение прилавков, расположенных в современных торговых центрах и в формате стрит-ритейла, — один к одному».

 

В целом же на российском рынке мирно уживаются десятки обувных сетей и отдельных операторов, представляющих широкий ассортимент продукции, действующих в разных ценовых сегментах и, соответственно, рассчитанных на покупателей с различным уровнем дохода. «Крупные сети, — информирует Александр Болотников, специалист по недвижимости консалтинговой компании RRG, — различаются прежде всего по ценовому диапазону. Так, к дисконтным можно отнести Payless, «Маттино», «Фабрику Обуви», «Монарх», «ЦентрОбувь», Centro. Операторами среднего сегмента считаются Ecco, «Эконика», Crazy Horse, «Респект», «Терволина», в высшем работают «Рандеву», Carlo Pazolini, Baldinini, TJ Collection». Но есть и фирменные монобрендовые магазины компаний Ecco и «Эконика», в которых представлено несколько марок обуви от среднего до самого дорогого ценового сегмента. А товар под брендом Alla Pugacheva продают практически во всех крупных торговых центрах.

 

Как утверждают эксперты, операторы, предлагающие товар верхнего ценового сегмента, как правило, специализируются только на женской и мужской обуви. Сетевики, занявшие ниши в среднем и дешевом секторах, с успехом торгуют изделиями для мужчин, женщин и детей. А такие сетевые операторы, как Pablosky, «Обувашка», «Весело шагать», специализируются только на детской обуви. И все же, как показывает практика, разделение по категориям на женскую, мужскую, детскую и обувь «для великанов» сегодня не актуально. Узкая специализация значительно ограничивает клиентский поток, а потому большинство операторов торгуют мультибрендовой продукцией.

 

 

Витрина с футбольные ворота

 

Где бы ни был расположен обувной магазин — в центре города или спальном районе, в гипермаркете или торгово-развлекательном центре, операторам важен насыщенный трафик потенциальных покупателей, а также необходимы просторные витрины, где можно разместить самые привлекательные по дизайну и ценам образцы обуви. Опытные обувщики говорят, что витрина должна быть не менее 6 м шириной, тогда она привлечет больше внимания. А еще лучше, если стенд продавца будет размером с футбольные ворота (7,3 м). При этом, как уже упоминалось, операторов не пугает, если с двух сторон его торговой площадки обоснуются обувные магазины — соперники. Например, в торговом центре окружного масштаба в мирном соседстве уживаются от трех до пяти конкурентов, в региональном их бывает более десятка.

 

Что касается стрит-ритейла, то магазины, где предлагают обувь дорогих известных брендов, как правило, прописываются в центре столицы, на основных бутиковых улицах города — на Кузнецком Мосту, в Столешниковом переулке, на Тверской, Арбате, ну и, конечно же, в ГУМе и ЦУМе. А торговые точки «ЦентрОбувь», «Маттино», «Сити-Обувь», где продают сапоги, туфли и ботинки для трудящихся слоев населения со среднестатистическими зарплатами, выгоднее открывать в спальных районах, рядом со станциями метро, крупными транспортными узлами.

 

В то же время если средняя арендуемая сетевыми обувными операторами площадь составляет от 100 до 250 кв. м (как в сегменте стрит-ритейла, так и в торговых центрах), то дорогие магазины, например Rendez-Vous, Carlo Pazolini, Salita, могут располагаться в помещениях, занимающих более 500 кв. м. «Как правило, — делится информацией Ольга Збруева, руководитель департамента по работе с клиентами ASTERA, — предпочтение отдают помещениям на первом этаже, в один уровень, в зоне пешей доступности от станций метро, на проходных улицах. Впрочем, некоторые операторы, ориентированные на покупателей со средним доходом, могут занимать площадь и свыше 1000 кв. м. Например, у «Фабрики Обуви» и «Монро» имеются магазины, размещенные на 1200 кв. м, у «ЦентрОбуви» — на 300–600 кв. м». Остается добавить, что у других сетевиков аппетиты гораздо скромнее. Например, самые большие торговые площадки обувных операторов «Сити-Обувь», «Маттино» и «Оранжевый Проспект» не превышают 400 кв. м, у «Эконики» — 150, Respect — 300, Carlo Pazolini — 200, «Терволины» — 350 кв. м.

 

 

Дешевый метр по цене дорогих сапог

 

По большому счету условия аренды помещений под обувные магазины не отличаются от общих требований по рынку. Да и каких-то особых температурных и энергетических условий для продажи и хранения обуви не нужно. Разве что для демонстрации образцов и цен на них в торговых центрах необходимы объемные витрины, а в сегменте стрит-ритейла — широкие окна. «Сектор торговой недвижимости, особенно в пределах Садового кольца, уже в 2010 г. чувствовал себя неплохо, — рассказывает Ю. Тараненко. — Рост арендных ставок, в том числе и на помещения для торговли обувью, в центральной части города составил 10–11%. Причем локомотивом их роста стал топовый стрит-ритейл. Помещения на первых линиях основных торговых улиц в центре столицы и на таких крупных магистралях, как Кутузовский, Ленинградский, Комсомольский, Ленинский проспекты, довольно быстро стали дефицитным предложением, и свободных площадей практически не осталось». Что касается магазинчиков, расположенных на первых этажах на окраинах города, в спальных районах, а также в новых крупных жилых комплексах, вынесенных за МКАД, то в некоторых местах чувствуется даже их переизбыток.

 

Помещения под бутики и магазины внутри Садового кольца сдают по 2–3 тыс. долл./кв. м/год. На Тверской, Арбате, Петровке, Маросейке и Кузнецком Мосту для операторов премиальных брендов ставки могут доходить до 5–7 тыс. долл./кв. м/год. Средняя годовая стоимость аренды торговых площадей на основных магистралях и проспектах города составляет 1,5–2 тыс. долл., а максимальная в этом сегменте доходит до 3,5 тыс. долл.

 

В пределах Третьего транспортного кольца (ТТК) уровень средних ставок за аренду помещений составляет около 1–1,5 тыс. долл./кв. м/год, в пределах от ТТК до МКАД — от 750 до 1,2 тыс. долл. Впрочем, начинающий обувной ритейлер может найти помещение, за аренду которого попросят 300–400 долл. Но выгодно ли открывать магазин на территории с ограниченной локацией и низким пешеходным трафиком, решать уже самому предпринимателю.

 

Вообще же, как считают многие эксперты, в Москве практически нет районов, где торговать обувью было бы невыгодно. Чтобы купить сапоги для дачи или туфли на выход, вовсе необязательно искать специализированный магазин или ехать в центр Москвы. Порой достаточно выйти из подъезда, пройти полтысячи шагов — и обнаружится одна из сетевых точек «ЦентрОбуви» или «Маттино», причем там будет достаточно много потенциальных покупателей. Операторы ведь тоже не дилетанты в торговом деле.

 

 

Источник: Praedium Oncor International

 

Сергей Романов,

Недвижимость и Цены от 2 мая 2011 года