В России часто бывает выгодней снести историческое здание и на его месте возвести новодел, чем восстанавливать объект. Это относится и к промышленной застройке. Несмотря на такой подход, Москва может похвастаться оригинальными и значимыми для города проектами реконцепции и редевелопмента индустриальных территорий и зданий.
В развитых странах мира уже несколько десятилетий преобладает тенденция вывода промышленных зон за пределы крупных городов и реконцепции зданий. Варианты перепрофилирования различны: на месте промышленных зон могут реализовывать деловую или жилую застройку, создавать зеленые зоны.
Удачным примером подобного подхода можно считать Лондон, где значительную часть центра до недавнего времени занимали заводские строения, складские помещения и доки. Проект преобразования производственных территорий был осуществлен в районе Paddington. Еще один подобный проект — превращение портового района Docklands на юго-востоке Лондона из заброшенной территории в современный район жилой и коммерческой застройки. Кроме того, в Англии принято сохранять и перепрофилировать памятники индустриальной архитектуры. Например, в модернизированном здании бывшей электростанции Bankside Power Station разместился музей современного искусства Tate Modern. Сегодня это одна из самых посещаемых достопримечательностей Лондона.
В Америке процесс реконцепции промзон осуществляют более чем 50 лет. И если изначально здания, освободившиеся за счет вывода промзон за черту Нью-Йорка, занимали малообеспеченные люди творческих профессий, то постепенно многие районы, например Сохо, превратились в модные, престижные и дорогие.
Директор по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова отмечает, что под реконцепцией промышленных зданий и территорий может пониматься различный объем работ. Часто это капитальный ремонт существующих зданий с изменением их назначения — например, бывшие цеха завода перепрофилируют под офисы. Редевелопмент подразумевает снос старых построек и возведение на их месте новых зданий разного назначения: жилых, торговых, офисных, объектов инфраструктуры и пр. Иногда старые промышленные территории используют даже для создания развлекательных заведений. Например, в Мюнхене целый промышленный комплекс был перепрофилирован под ночной клуб. В Восточной Германии огромный военный ангар (7,5 га) переделали в тропический остров с аквапарком, экзотическими растениями, птицами и т. д.
Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, отмечает, что под реконцепцией подразумевают изменение назначения здания и, как правило, редевелопмент. По его словам, промышленные здания могут перепрофилировать практически под любой вид использования: под офисы (наиболее часто), выставочные площади, общепит, гостиницы, театры, жилье и т. д. Наталья Проскурина, руководитель отдела по связям с общественностью технопарка Nagatino i-land, объясняет, что реконцепцию производственных зданий обычно проводят на базе уже существующего фонда, здания обшивают новыми фасадами, внутри возводят необходимые перегородки, перекрытия, создают дополнительную инженерию.
Российская специфика
В России вопрос вывода и перепрофилирования промышленных зданий начали прорабатывать еще в 80-е гг. прошлого века, когда Совмин издал постановление о запрете строительства предприятий в крупных городах, таких как Москва и Ленинград. Кризисные 90-е привели к снижению активности многих московских заводов, часть из них вообще отказалась от производства и стала сдавать площади в аренду.
Эвелина Павловская, вице-президент по консалтингу GVA Sawyer, называет три основные проблемы реконцепции промзон: промышленное окружение, индустриальное наследие, например в виде необходимой рекультивации почв, а также имеющиеся ограничения по высотам помещений и планировкам. Четвертая значимая проблема, по мнению Д. Колокольников, связана с правовыми вопросами, осложняющими перепрофилирование промышленных зданий под жилье или гостиницу.
Светлана Ильина, генеральный директор «НДМ-проект», констатирует, что любая реконцепция промышленных площадок должна начинаться с обследования зданий. Прежде чем что-либо с ними сделать, инвестор должен оценить, в каком состоянии находятся несущие конструкции. Как правило, старые производственные здания не соответствуют действующим теплотехническим нормам, и их приходится утеплять. Кроме того, производственные здания могут быть очагами экологического загрязнения — химического, радиоактивного. И это необходимо выявить на начальной стадии реконцепции. В таких случаях проводят полную рекультивацию земли (снимают верхний слой почвы и завозят новую), а также озеленение территорий, ландшафтные работы. И надо понимать, что это дополнительные деньги, которые могут изначально не учитываться в бюджете.
По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», еще одна проблема, возникающая при реконцепции промышленных зданий, — это создание инфраструктуры. А для жилищных комплексов также следует предусмотреть и школу с детским садом.
По словам Н. Проскуриной, девелоперам не всегда удается избежать существенной проблемы реконструированных помещений — темных зон. Как рассказывает эксперт, промышленные здания отличаются малой этажностью и большой площадью этажа, при этом при нарезке помещений на офисные блоки так или иначе появляются слепые зоны. Хотя действующие российские нормы позволяют использовать офисные помещения без окон, подобные некомфортные условия работы ведут к снижению производительности труда, и это создает значительные неудобства для потребителя.
Еще одной проблемой, с которой сталкиваются девелоперы, может стать местоположение здания. Имеется в виду переосмысление городской среды в данном месте, с тем чтобы в сознании людей она перестала быть промзоной.
В любом случае, отмечают эксперты, промышленная территория — это участок с обременением, возведенными зданиями, определенной историей использования, что осложняет реконцепцию. Но в условиях нехватки свободных территорий промзоны все более востребованы для строительства.
Интересные проекты
Самыми интересными реализованными проектами эксперты назвали «Садовые кварталы» (на месте завода «РТИ-Каучук» в Хамовниках), деловой центр «Красная Роза» на улице Тимура Фрунзе, loft-квартал «Даниловская мануфактура», «ЛеФорт» (территория Московского шелкового комбината им. Щербакова), бизнес-центр «Фабрика Станиславского» (бывший завод «Электропровод»), бизнес-парк «Аврора» (Краснохолмский камвольный комбинат). Это наиболее удачные примеры того, насколько эффективно можно обыграть наследие советских промзон: на месте бывших заводов и фабрик создают современные бизнес-центры в духе loft или объекты, стилизованные под исторические здания. Территории благоустроены, инфраструктура деловых зон включает в себя гостиницы, фитнес-клубы, отделения банков и туроператоров, кафе и рестораны. Многие комплексы расположены в центре города в исторических зданиях, впрочем, есть примеры грамотной реконцепции и на окраинах. Эксперты отмечают, что в Москве существуют сотни небольших проектов, подразумевающих изменение назначения, после реализации которых бывшие промышленные здания повышают свою капитализацию в два-три раза.
Еще одним направлением реконцепции можно считать новое строительство на территориях, где зданий не было либо они снесены. Один из самых известных и крупных реализуемых проектов — технопарк Nagatino i-land. На бывшей территории ЗИЛа появится новый деловой район, включающий в себя около 1 млн кв. м коммерческой недвижимости. Первая очередь — 216 тыс. кв. м — уже построена. Объект даст новую жизнь всему району, вместе с его возведением будет обновлена транспортная инфраструктура, открыта новая станция метро «Технопарк». Как правило, это «побочный эффект» всех крупных проектов редевелопмента. Кроме того, они, безусловно, влияют на экологию в городе — после вывода производства и рекультивации земли экологическая ситуация коренным образом меняется.
Масштабный проект «Москва-Сити» также реализуют на месте промзон, откуда начиная с 1992 г. было выведено около десяти действующих предприятий и организаций и где снесены здания на территории свыше 40 га.
На территории бывших промзон осуществляется строительство не только офисной недвижимости, но и торговых и жилых объектов. Один из примеров подобного редевелопмента — ТРЦ «Метрополис», возведенный на месте Московского чугунолитейного завода им. Войкова. Среди реализованных проектов жилой недвижимости эксперты выделили комплексную застройку в микрорайоне Волгоградский. Его осуществили на месте промзоны площадью 66 га, с территории которой были выведены тепличный комбинат «Горьковец» и промышленные предприятия. Девелоперы проекта — «Интеко», «ПИК». Общий объем застройки составил порядка 500 тыс. кв. м. Затраты на вывод промзоны — порядка 120 млн долл.
В качестве примеров жилой застройки на бывших промышленных территориях можно назвать также два микрорайона в Печатниках, жилой район Марьино, который появился на месте полей аэрации, многофункциональный жилой комплекс «Каскад» на берегу Яузы, рядом с Лефортовским парком (на месте ММЗ «Опыт» ОКБ им. Туполева), ЖК «Скай Форт», «Гранд Паркъ» и микрорайон Красная Горка в подмосковных Люберцах.
Арина Огуреева,
Недвижимость и Цены от 9 мая 2011 года
