Российские олигархи внезапно заинтересовались инвестициями в московские парки. Подобные проекты позволяют не только освоить сравнительно новый для крупного капитала сегмент, но и наладить партнерские отношения с новыми столичными властями, что принесет инвесторам значительные преференции в будущем.
В свое время экс-депутат Госдумы Сергей Капков прославился тем, что прошел в нижнюю палату нашего парламента по мандату Владимира Путина, отказавшегося от него по результатам думских выборов. Однако в марте 2011-го господин Капков предпочел оставить Госдуму ради необычной должности – он был назначен руководителем Центрального парка культуры и отдыха им. Горького (ЦПКиО). Незадолго до этого владелец футбольного клуба «Челси» Роман Абрамович заявил о своей готовности инвестировать в реконструкцию парка около $2 млрд. В свою очередь Сергея Капкова участники рынка называют одним из приближенных миллиардера, в частности, экс-парламентарий входил в его предвыборный штаб на выборах губернатора Чукотского автономного округа. Уже известно, что в реконструированный парк переедет галерея современного искусства «Гараж» Дарьи Жуковой, по соседству с которой откроются концертные площадки и кинотеатры под открытым небом. Более того, инициатива Романа Абрамовича оказалась заразительной: представители главы Crocus Group Араса Агаларова уже объявили о своем намерении инвестировать в парк «Сокольники», а корейская Lotte Group пообещала разморозить проект строительства московского «Диснейленда».
От парка Горького до «Сокольников»
Крупные московские парки довольно давно стали головной болью столичных властей – их состояние никак не могло отвечать темпам развития города. Так, в 2006 г. была разработана программа реконструкции ЦПКиО, по которой Москва соглашалась акционировать парк и передать 75% акций частному инвестору, однако необходимый партнер так и не нашелся. Аналогичная ситуация сложилась и с парком «Сокольники», программа реконструкции которого требовала 11,5 млрд руб. из городского бюджета. За эти деньги в парке предполагалось создать новые парковки и прогулочные маршруты, проложить велосипедные дорожки. Еще 18 млрд руб. планировалось привлечь от сторонних инвесторов, но программа также забуксовала. «Сокольники» и парк Горького – это крупнейшие московские парки, но в ЦПКиО за всю его почти столетнюю историю никогда не проводился ремонт. Сейчас этот парк носит статус памятника архитектуры, в связи с этим охраняется законом, согласно которому, запрещено ведение крупномасштабных строительных работ вблизи и на объектах памятника архитектуры», – рассказывает руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов. По программе благоустройства ЦПКиО, общий объем инвестиций оценивается на уровне 50 – 60 млрд руб. В первую очередь программа предполагает вложения в создание инфраструктуры: автопаркинг, решение вопросов, связанных с энергообеспечением, и т.д.
По данным гендиректора «Миэль-Новостройки» Марии Литинецкой, для разработки концепции развития парка Горького были привлечены консалтинговые компании, зарубежные архитекторы, специализирующиеся на разработке концепций подобных зон. «В концепции продумывается организация пешеходных потоков, размещение арендаторов и т.д. в целях повышения эффективности используемого пространства. Это позволит сделать парки более комфортными для отдыха, более интересными и более доходными», – подчеркивает эксперт. При этом собственником парков является город, соответственно заказчиком проектов по развитию рекреационных городских зон, в том числе парка Горького, оказывается администрация столицы. Проекты, где девелопер выкупает рекреационную зону для развития, практически не встречаются. «Если США уже пережили бум паркового строительства, то в Европе и Азии сейчас, по оценкам аналитиков, отрасль находится в стадии интенсивного развития, а в развивающихся странах фаза активного развития прогнозируется в ближайшие несколько лет», – отмечает директор EliteCenter Александр Дьяченко.
Возможности заработка
По мнению экспертов, девелопмент парков с точки зрения самого сегмента является крайне привлекательным бизнесом. Как говорит директор по ландшафтному проектированию поселка Millennium Park Ольга Руда, сегменты офисной и торговой недвижимости становятся все менее рентабельными в силу насыщенности рынка, в то время как парковое направление лишь начинает развиваться. «Рентабельность в парковом девелопменте можно оценить примерно в 15 – 25% в год. В данном случае девелопер зарабатывает за счет различного рода развлечений и проводимых мероприятий, размещения рекламы, а также ресторанов», – добавляет эксперт. По словам директора департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексея Могилы, денежный поток в парках формируется в том числе из такого источника, как, например, продажа рекламных возможностей для различных фирм: многие торговые марки используют тематические парки для продвижения своей продукции. Однако при всем этом у паркового девелопмента имеются недостатки.
Во-первых, по данным Сергея Мигунова, инвестиционные затраты весьма существенны, при этом срок окупаемости достаточно длинный. Из-за низкой рентабельности и высоких сроков окупаемости подобных проектов присутствие частного сектора в них минимально и практически равно нулю. «Как правило, это государственные программы, поскольку в России отсутствуют «длинные» деньги», – поясняет эксперт. По сути, девелоперу намного выгоднее получить краткосрочный кредит на 3–5 лет и полностью расплатиться по нему, вложившись в классические объекты недвижимости – такие, как жилье, офисы и торговые центры. Во-вторых, как говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский, несмотря на то, что московские парки контролируются государством, их плачевное состояние выгодно многим фирмам, сумевшим на уровне управ достичь договоренностей о распределении финансовых потоков. «Вокруг парков крутится достаточно много неясных организаций, которые получают доход с продажи фастфуда и напитков, с тех же аттракционов. Любая модернизация парка натолкнется на сопротивление с их стороны», – констатирует эксперт. Возможно, именно поэтому представители Романа Абрамовичи начали в ЦПКиО с резких мер и решений. В частности, в апреле 2011 г. у владельцев расположенных в парке аттракционов затребовали разрешительную документацию и лицензии, затем начался снос самостроя. В ситуации разбирается специальная комиссия, созданная по инициативе Сергея Капкова. При этом городские власти оказывают ему посильную помощь. «Видимо, наступил удачный момент для того, чтобы рассматривать подобные проекты. При этом наличие единства в принятии решений со стороны федеральных и муниципальных органов власти играет немаловажную роль», – отмечает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. Более того, по его мнению, поддержка местных властей позволит инвестору в будущем зафиксировать прибыль быстрее срока. В частности, как говорит эксперт, в тот момент, когда проект полностью или частично будет близок к завершению, инвестор, вложившийся на начальной стадии, сможет получить под него относительно дешевые деньги, скажем, под 4% годовых. Таким образом, в тот момент инвестор сможет зафиксировать прибыль и передать проект пенсионным фондам и иным финансовым институтам, которые не нацелены на высокие заработки.
Первые примеры
По информации аналитика УК «Финам Менеджмент» Максима Клягина, сегмент аттракционов и парков развлечений различного формата можно условно оценить в 10 – 15 млрд руб. «Это сегмент рынка в России скорее находится на первоначальной стадии своего формирования. Конкуренция в данной сфере даже на крупнейших столичных рынках остается пока сравнительно комфортной, а уровень насыщения далеко не достигнут», – рассуждает эксперт. При этом все отечественные проекты паркового девелопмента были реализованы либо самими местными властями, либо при их непосредственном участии. Так, по словам гендиректора консалтинговой компании RRG Дениса Колокольникова, одним из успешных примеров профильного девелопмента можно считать столичный парк «Царицыно», в котором наряду с реконструкцией усадьбы был проведен редевелопмент территории. Благодаря этому посещаемость парка возросла в разы. При этом ни для кого не секрет, что проект входил в число самых любимых задумок экс-мэра Москвы Юрия Лужков. Как говорит Ольга Руда, одним из первых успешных проектов в парковом девелопменте является парк культуры и отдыха «Юность» в Калининграде, девелопером которого выступает ГК «Парк Девелопмент». Проект представляет собой круглогодично действующий комплекс площадью 7,1 га, расположенный в живописном уголке на берегу Верхнего озера. В ноябре 2004 года состоялась презентация проекта «Возрождение парка «Юность», а к весне 2008-го парк был полностью реконструирован. В настоящий момент там проводятся различные мероприятия: шоу-программы и детские праздники. Примечательно, что ГК «Парк Девелопмент» была создана нынешним главой Фонда РЖС Александром Браверманом. Причем его партнером в этой компании с самого начала стала Ирина Сергеева – бывшая помощница Владимира Ресина. В 2001 г. она вместе с главой «СТ групп» Александром Чигиринским создала крупнейшую региональную строительную структуру в России – «Стройинвестрегион», которую в 2006-м успешно продала ГК «ПИК».
Все той же ГК «Парк Девелопмент» принадлежит проект реконструкции Парка 300-летия города Омска, где в застройку почти 34 га офисными, торговыми, развлекательными, гостиничными площадями и аттракционами инвестор намеревается до 2012 г. вложить 295 млн евро. Кроме того, участники рынка называют проект парка «Швейцария» в Нижнем Новгороде, предполагающий инвестиции в размере 4 млрд руб. В частности, в рамках этого проекта планируется построить дворец молодежи, комплекс водных видов спорта, яхт-клуб, аттракционы, боулинг, картинг, помещение для образовательных программ, горнолыжный спуск. «Пример компании «Парк Девелопмент» показывает, что реконструкция парков, по существу, может, с одной стороны, стать толчком для карьеры в девелопменте, а с другой – позволяет наладить блестящие отношения с органами власти. Ведь парк – это объект социальной инфраструктуры», – рассуждает гендиректор «Службы недвижимости» Павел Карасев. По его мнению, таким образом первые инвесторы объектов паркового девелопмента в Москве могут получить существенные преференции в будущем по соглашению со столичными властями. «По сути, реализация этих проектов является не политическим решением или социальным проектом, а фьючерсом на поддержку со стороны московских властей в будущем», – полагает эксперт. В частности, по его словам, городская администрация уже создала управление подготовки территорий, которое будет распределять земельные участки. Не исключено, что обладателями наиболее привлекательных земель могут стать компании, помогшие столичным властям в реализации амбициозной «парковой» программы.
Алексей Лоссан,
Компания от 9 мая 2011 года
