До кризиса планировалось, что Центральная кольцевая автодорога (ЦКАД) полностью войдет в строй к 2020 году, а до того будут вводиться в эксплуатацию отдельные участки. Увы, генеральная реконструкция «бетонки» пока так и не началась. Идут разговоры, что магистраль будет проложена только к 2035 году.
Секретный фарватер
Бетонные подмосковные кольца появились в советские годы и какое-то время считались стратегическими объектами. К концу 90-х назрела необходимость модернизации и возникла идея ЦКАД. Сначала предполагалось строить ее на основе Малого кольца, но стремительное развитие западной части региона привело к коррекции плана. В итоге было решено провести западную часть по Большому кольцу, а опорными магистралями сделать участок трассы М-1 «Беларусь» длиной 41,4 км и 38-километровый участок М-10 «Россия». «Ширина дороги составит от четырех до восьми полос, на ней можно будет развивать скорость до 140 км/ч. Предполагается построить 31 развязку, 180 мостов и тоннелей», - сообщает Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group. «Магистраль пройдет от Голицына до Звенигорода по западному участку Малого кольца, - рассказывает Сергей Махмудов, директор по развитию компании Atlas Development. - Затем - по участку Большого кольца. Намечено построить объезды вокруг городов Химки, Балашиха, Ногинск, Одинцово. Большая развязка появится возле Жуковского, а в районе Капотни - объезд через города Дзержинский и Лыткарино».
Программа реконструкция разбита на пять пусковых комплексов. Протяженность первого участка - 113,45 км, второго - 117,86, третьего - 104,65, четвертого - 95,7, пятого - 89,97. Только на проектирование ЦКАД из федерального бюджета выделено более 8 млрд руб., а ориентировочная стоимость всего строительства - 350 млрд. Правда, пенсионер или малоимущий автолюбитель еще подумает, выезжать ли на ЦКАД или воспользоваться другими путями. «Дело в том, что подмосковное кольцо протяженностью 521 км, которое пойдет примерно в 50-километровом удалении от столицы, будет платным», - объясняет Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG. «Методика расчета еще не утверждена, но предположительно стоимость проезда в зависимости от вида транспорта составит от 1 до 4 руб. за километр», - добавляет И. Заугольников. По данным других экспертов, стоимость проезда для легковушек составит 3-5 руб., для грузовиков - около 10 руб.
Приоритетные направления
«Система, при которой все грузы перераспределяются через столицу, исчерпала свои возможности, - говорит Д. Колокольников. - Реконструированная в 90-е МКАД уже через полтора десятка лет оказалась загружена до предела. Таким образом, ЦКАД призвана сократить автопотоки и разгрузить МКАД». Не менее важная задача - развитие среднего и дальнего Подмосковья. Соединив основные магистрали области, бывшая «бетонка» позволит жителям расположенных неподалеку населенных пунктов быстрее добираться до столицы. Кроме того, когда ЦКАД со всей инфраструктурой начнет функционировать, многие жители близлежащих городов найдут себе работу «на дороге» и перестанут ездить в Москву. В зоне влияния ЦКАД на площади от 15 до 20 тыс. га планируется построить около 50 млн. кв. м жилья, в основном многоквартирную панель. Кроме того, на безопасном расстоянии от магистрали могут появиться коттеджные поселки эконом- и бизнес-класса.
Трасса будет окружена шестикилометровой зоной, занятой инфраструктурой. Как следует из проектной документации, реализация программы обустройства ЦКАД обеспечит условия для строительства не менее 3 млн кв. м производственных площадей, около 2,3 млн кв. м офисов класса А и В, почти 10 млн кв. м социальных объектов, крупных логистических комплексов. Только по предварительным подсчетам магистраль сможет предложить работу почти 200 тыс. специалистов. Но как скоро наступит светлое будущее? По заявлению подмосковного транспортного руководства, четыре из пяти участков дороги полностью спроектированы и в данный момент проходят экспертизу. Сооружение первого участка протяженностью 53 км начнется уже в этом году и закончится либо к концу следующего, либо в 2015-м. Расплывчаты и сроки полного завершения ЦКАД: кто-то называет 2023-й год, кто-то 2025-й, а самые отъявленные пессимисты - аж 2035-й.
Налетай, торопись
В текущих рыночных условиях любое улучшение транспортной инфраструктуры является ощутимым подспорьем для девелоперов. «И кому как не застройщикам стоит учитывать, что по мере готовности ЦКАД стоимость прилегающих земель будет день ото дня расти. Поэтому побеспокоиться о приобретении участков стоит уже сегодня, - считает С. Махмудов. - Правда, местным жителям подобная активность не по душе. Зона отчуждения рядом с ЦКАД составляет всего 3 км, и такое тесное соседство с шумной магистралью радует далеко не всех». В самом деле, с момента заявления о проекте примыкающие площадки были скоренько раскуплены, надбавка за близость ЦКАД уже включена в стоимость как самой земли, так и объектов, которые здесь появятся.
«Не думаю, что придорожные территории привлекут внимание девелоперов жилья, - говорит Д. Колокольников. - Зато для застройщиков коммерческой недвижимости ЦКАД, можно сказать, золотое дно. В первую очередь тут можно развернуть складские и индустриальные комплексы, оптовую и розничную торговлю, придорожные сервисы, а также небольшое количество офисов, где соберутся специалисты, готовые обеспечивать нужды остальных коммерческих объектов». Чтобы застройка прилегающих территорий велась активнее, власти области планируют заинтересовать не только отечественных, но и иностранных инвесторов и ежегодно привлекать до 220 млрд руб. на обустройство ЦКАД. Почти половину этой суммы должны составить зарубежные вложения.
Плюсы и минусы
Магистраль, безусловно, улучшит транспортную обстановку не только Подмосковья, но и всего ЦФО. Жителям области, чтобы попасть из одного района в другой, больше не потребуется пересекать столицу или объезжать ее по МКАД. Существенную выгоду получат жители территорий, находящихся в черте магистрали. Дело в том, что при строительстве дорог государство выкупает землю очень дорого. «В нашей практике есть прецеденты, когда выкупная стоимость частного владения оказывалась в три раза выше рыночной, - говорит Максим Лещев, генеральный директор компании «Гео Девелопмент». - Не исключено, что и сейчас за свои покосившиеся дома, если повезет, местные жители получат значительные суммы». С другой строны, дачные поселки близ будущей дороги пока позиционируются как тихие и экологически чистые. Трасса с ее «прелестями» в корне изменит ситуацию, и цены на недвижимость пойдут вниз. В то же время могут подорожать дачи, расположенные в некотором удалении, если к ним будут подведены удобные подъезды.
По большому счету все прилегающие к ЦКАД территории в конечном итоге станут огромным индустриальным районом, где мало кому захочется жить, разве что людям с крайне ограниченными средствами. «Протяженность ЦКАД - более 500 км, треть из них пройдут по землям Лесного фонда, - напоминает И. Заугольников. - Соответственно на издержки строительства будет списано около 5 тыс. га хвойного и лиственного леса». Да и плата за проезд существенно ударит по бюджету не только местных жителей, но и арендаторов коммерческих площадей, которые, чтобы покрыть убытки, повысят стоимость конечного продукта, что скажется на кошельках столичных и подмосковных потребителей. И все же как бы там ни было, подмосковное кольцо жизненно необходимо.
Сергей Романов,
Фотонедвижимость от 16 мая 2011 года
