Кажется, финансовые неурядицы позади, неслучайно премьер-министр на одном из заседаний правительства заявил, что в 2012 г. российская экономика выйдет на докризисный уровень. Можно в этом сомневаться или нет, но люди снова стали больше покупать, что, несомненно, вдохновило и арендаторов, и собственников.
Ритейлеры занимают очередь
Даже если пройтись по рядовому московскому торгово-развлекательному центру (ТРЦ), невольно обнаружишь, что свободных торговых площадей практически не осталось. Разве только у нерадивого собственника. «В целом, — подтверждает Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International, — рынок торговой недвижимости постепенно оправляется от кризиса. Правда, проходит этот процесс неравномерно. По большому счету все зависит от успешности объекта, его местонахождения и популярности у потенциальных посетителей. Если говорить конкретнее, то сегодня крупные ТРЦ, которые до кризиса имели минимальный (или нулевой) уровень вакантных помещений, достигли тех же показателей, а самые интересные для арендаторов торговые площадки долго не пустуют и имеют короткий срок экспозиции».
Среднее количество вакантных площадей в качественных торговых центрах (ТЦ) сократилось до 5%, а владельцы некоторых самых успешных комплексов завели для арендаторов специальные листы ожидания. Впрочем, не у всех собственников все так гладко и безоблачно. «Если говорить о столичном рынке в целом, — обрисовывает обстановку Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, — то наполняемость даже сетевого ТЦ арендаторами в силу определенных характеристик объекта заметно различается. По нашим данным, около 25% от всех столичных ТЦ по тем или иным причинам имеет проблемы с наполняемостью».
Аренда с золотым дном
По сути, состав игроков на рынке торговой аренды в ТЦ, ТРЦ и многофункциональных комплексах (МФК) остался прежним. Разве что решилась покинуть московский рынок компания «Торфур». Зато свободные места в крупных маркетах занимают продуктовые ритейлеры, продавцы детских товаров, а также операторы по реализации одежды и обуви. Приведем пример: в ТЦ «Афимолл-сити» в начале весны открыл двери очередной торговый объект сети детских товаров «Лимпампо», который сразу взял в аренду ни много ни мало, а 1,3 тыс. кв. м площадей. Да и руководство ГК «Детский мир», которая в России считается одной из крупнейших розничных сетей по продаже детских товаров, планирует в течение 2011–2012 гг. открыть порядка 50 новых магазинов. А это десятки тысяч арендованных площадей. «Продуктовая сеть премиум-класса «Глобус Гурмэ», заморозившая в кризис программу развития, — продолжает делиться успехами ритейлеров Ольга Павлик, руководитель отдела исследований и аналитики Praediym Oncor International, — в этом году решила открыть в Москве и Петербурге четыре магазина. А сеть премиальных супермаркетов «Азбука Вкуса» планирует запустить в Москве и области не меньше семи новых магазинов. Активны на российском рынке и зарубежные арендаторы. Так, дистрибьютор Forus Fashion Group начал развивать португальский бренд детской одежды Petit Patapon. По всей России уже подыскивает площади компания Disney. Один из самых известных мировых производителей белья Victoria`s Secret также заявил о своем намерении выйти на рынок РФ. А в апреле 2011 г. компания «Джамилько», развивающая такие бренды, как Naf Naf, Chevignon и Timberland, планирует открыть в Москве магазины под маркой Jaeger». Словом, потенциальных арендаторов как со стороны российских, так и иностранных компаний хоть отбавляй, так что у собственников самых популярных маркетов, скорее всего, листы ожиданий только увеличатся. Не унывают и владельцы менее успешных ТЦ, они надеются с помощью новых брендов заполнять свободные площади. Ведь, как утверждают эксперты, возможности для развития у сетей далеко не исчерпаны. «Что касается российских и зарубежных арендаторов, — вносит поправку Д. Колокольников, — то отечественные сети, как правило, если и покидают ТРЦ, то уж полностью закрывают бизнес и уходят навсегда. А вот иностранные партнеры под влиянием изменения конъюнктуры рынка лишь временно сворачивают деятельность, а после трудных времен осматриваются и через год-другой снова возвращаются». Все понимают, что для ритейлера Россия и в первую очередь развивающиеся быстрыми темпами Москва и Питер — это золотое дно.
Новая договорная политика
«По сравнению с кризисным периодом, — замечает О. Павлик, — когда собственникам, чтобы заполнить пустующие площади, зачастую приходилось идти на уступки арендаторам, сегодня они приняли более жесткую позицию и далеко не многие из них готовы согласовывать гибкие условия. При этом в некоторых торговых объектах по старым традициям договоры на аренду заключают на основе процента от оборота».
«Что касается специфики арендаторов, — дополняет коллегу Д. Колокольников, — то собственник, естественно, заинтересован в привлечении известного бренда. Для таких арендаторов он готов жертвовать и даже предоставлять определенные преференции, поскольку их наличие в ТЦ привлекает не только покупателей, но и других арендаторов».
В первую очередь заметные изменения в договорных отношениях между собственником и арендатором коснулись сроков аренды. Как и три года назад, владельцы ТЦ, ожидая дальнейшего роста ставок, с большой неохотой заключают долгосрочные договоры. Конечно, если речь не идет о крупных площадях. На уступки могут надеяться и якорные бренды, с которыми собственник не раздумывая может подписать соглашение на семь — десять лет. Эксперты компании ASTERA отмечают, что плата за аренду по системе «процент от оборота» — довольно выгодная форма для привлечения крупных российских и иностранных операторов, магазины которых не просто генерируют необходимые потоки покупателей, но и своим присутствием подтверждают высокий уровень ТЦ. Причем такие компании, как Inditex, Maratex, McDonalds, нередко становятся «якорями» и для привлечения других известных ритейлеров.
Если в 2009 г. арендодатели были готовы предоставлять существенные скидки, соглашаться на фиксированную ставку аренды плюс процент от оборота оператора, то уже в первой половине 2010 г. наметилась тенденция к снижению или полному отказу от предоставления дисконтов. В моду вошла практика смешанных арендных платежей. У собственников и девелоперов день за днем появлялась уверенность в росте товарооборота их потенциальных арендаторов, и, как следствие, они ожидали дополнительный доход, который могла бы им приносить смешанная схема расчетов — фиксированная ставка за квадрат плюс процент от оборота. Что касается договоров, основанных только на проценте, то в большинстве случаев такие соглашения и сегодня практикуются у собственников, которые только-только вводят свои объекты в эксплуатацию, либо у тех, у кого дела, что называется, оставляют желать лучшего.
«Можно говорить о том, что рынок возвращается к диктату арендодателя, как было в докризисный период, — комментирует ситуацию Г. Малиборская. — Возобновление планов развития торговых операторов, а также выход на рынок амбициозных новичков приводит к усилению спроса, который на качественные торговые площади уже заметно превышает предложение. Причем нехватка востребованных торговых помещений в ТЦ ощущается не только в Москве, но и в области, а также в других крупных городах страны».
Дружеский баланс
Инфляция в стране, пусть и небольшими темпами, продолжается. Дорожают продукты, промышленные товары. Вместе с ними постепенно поднимаются и арендные ставки в ТЦ, ТРЦ и МФК. Впрочем, у Алексея Могилы, директора департамента торговой недвижимости компании Penny Lane Realty, свое мнение на этот счет. «Ставки аренды, — уточняет спикер, — можно сказать, лишь пытаются расти. В каких-то ТЦ это получается, а в других они словно застыли на месте. Сравнивать их рост, к примеру, с объектами стрит-ритейла, где за полгода цены на торговые квадраты поднялись почти на 30%, просто смешно. Дело в том, что договоры на уличные площади в небольших магазинах сроком более чем на три года собственник теперь даже не рассматривает. В ТЦ другая ситуация. В годы кризиса соглашения подписывали на длительное время, правда, с небольшой ежегодной индексацией арендных ставок».
Но если заглянуть даже в ближайшее будущее, то, по расчетам экспертов, уже к концу II квартала текущего года ставки в ТЦ по наиболее привлекательным помещениям могут подняться на 3–5%. При этом, по прогнозам компании ASTERA, арендная плата на отдельные места в одном торговом коридоре может различаться на 5–20% в зависимости от качества и функционала самого помещения. «Ставка для одного и того же бренда в разных ТЦ одного города может заметно разниться, — соглашается Д. Колокольников. — Но войны между собственником и арендатором не предвидится. Товарооборот у последних с каждым днем только увеличивается, что дает им возможность свободно расплачиваться за арендованные площади, пусть даже по завышенным ставкам. Словом, деловой баланс между собственником и арендатором в настоящее время, можно сказать, достигнут и устраивает обе стороны».
Сергей Романов,
Недвижимость и Цены от 27.06.2011 г.
