По информации СМИ со ссылкой на мэра Москвы Сергея Собянина, рабочая группа правительств Москвы и Подмосковья приступила к проработке предложений по расширению границ столицы и созданию столичного федерального округа. Кроме того, прорабатывается вопрос о создании в МО города-спутника с функциями административно-делового центра.
Президент РФ Дмитрий Медведев, выступая в пятницу на открытии Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ), предложил расширить границы Москвы, создав "столичный федеральный округ", и перенести значительную часть госучреждений за пределы существующих границ города.
Как отразится на различных сегментах недвижимости возможное расширение границ Москвы? Что будет с ценами на недвижимость? Как повлияет на рынок создание города-спутника? Вот что об этом говорят специалисты.
- Цены на вторичном рынке жилья формируются исходя из многих факторов, главные из которых - местоположение и транспортная доступность, качественные характеристики квартиры и дома, развитость социальной инфраструктуры, а также престижность и социальное окружение, - комментирует ситуацию генеральный директор фирмы "РЕЛАЙТ-Недвижимость" Олег Самойлов. - Поэтому говорить об объективных изменениях на рынке из-за переноса границы Москвы на какое-то расстояние от МКАД я бы не стал. Однако не будем забывать, что немалую роль в ценообразовании играет и психология продавца. А пресловутая "московская прописка" издавна была предметом гордости одних и вожделения других. Так что, получив статус "столичности", продавцы квартир в присоединенных к Москве городах могут предпринять попытку повысить цены. Однако согласятся ли с этим стремлением покупатели, для которых во многих случаях приобретение квартир в Подмосковье является следствием стремления к экономии и невозможности оплатить покупку по столичным ценам, - большой вопрос.
Что касается нового города-спутника, то в непосредственной близости от него цены и вправду могут вырасти. Тем более что эта территория станет центром притяжения для обеспеченных граждан, деловой элиты и других людей, которым по роду деятельности или из соображений престижа необходимо быть поближе к "власть предержащим". Но данный повышательный тренд, вероятнее всего, будет носить локальный характер и едва ли распространится на рынок в целом.
- Цены на новое жилье в городах, которые будут присоединены к столице, несомненно, вырастут, - считает директор департамента продаж и маркетинга компании "Домус финанс" Андрей Глебов. - Дело в том, что для целого ряда покупателей - особенно коренных москвичей - московская прописка по-прежнему остается актуальной. И этот факт, безусловно, сказывается на рыночном ценообразовании. Например, сейчас стоимость квадратного метра в новостройке, расположенной в МО, в 500 метрах за МКАД, и аналогичной новостройки, расположенной в 500 метрах, но внутри МКАД, отличается примерно на 10 000 рублей.
Возможно, что вырастут цены и в городах, не включенных в городскую черту. Это произойдет за счет того, что эти города "переместятся" из так называемого среднего и дальнего пояса МО в ближний и средний. Впрочем, если это и произойдет, то рост цен будет крайне незначительным: для этого просто не будет рыночных предпосылок.
Что касается самой столицы, то стоимость новостроек там скорее всего останется без изменений. Вернее, все изменения будут связаны с другими факторами.
- Параметры проекта пока слишком общие, чтобы говорить о конкретном влиянии на тот или иной сегмент недвижимости, - считает генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. - Само по себе создание города-спутника, носящего административную функцию, не должно оказать существенного влияния на уровень цен на коммерческую недвижимость столицы в ее современных границах. Это обусловлено локальностью проекта, который вряд ли серьезно изменит расстановку сил на столичном рынке.
Если же речь идет о присоединении больших территорий вокруг границ существующего мегаполиса, то влияние на уровень цен будет различным. В центре столицы цены скорее всего не изменятся. А вот в периферийных районах существующей застройки и в районах, которые войдут в состав Москвы, могут быть даже несколько снижены за счет появления новых конкурирующих территорий.
- Возможное расширение границ Москвы вряд ли окажет серьезное влияние на загородную недвижимость в сегменте дальних дач в ценовом выражении. Однако психологический аспект восприятия такой недвижимости заметно изменится, - высказывает свое мнение коммерческий директор Девелоперской группы "Интегра" Евгений Копылов. - Вспомните, еще несколько лет назад дача за 100 километров от МКАД воспринималась как что-то труднодоступное, а теперь для многих покупателей такое расстояние уже не является критичным. И расширение границ Москвы позитивно скажется на развитии этого процесса.
Кроме того, расширение границ мегаполиса может способствовать решению проблемы перенаселенности, от которой сейчас страдают многие районы столицы. Психологический барьер для многих москвичей будет отодвинут, и люди начнут проще относиться к возможности переезда из старого жилья внутри МКАД в новое за пределами кольца. Кроме того, получит развитие малоэтажное строительство, что хорошо скажется на комфортности проживания.
Если говорить о существующих коттеджных поселках, которые, возможно, вой-дут в черту города, то стоит остановиться на таком важном аспекте, как изменение статуса земли. Не секрет, что многие коттеджные поселки реализованы на землях сельхозназначения с разрешенным видом использования под дачное строительство. Включение их территорий в городскую черту может повлечь за собой необходимость приведения статуса земли и самой застройки к городским нормам. Безусловно, это со временем улучшит среду проживания, хотя в краткосрочной перспективе и создаст ряд проблем владельцам таких коттеджных поселков.
Тимофей Иванов,
Московская Правда от 24.06.2011 г.
