Запретив ранее строительство крупных торговых центров в пределах третьего транспортного кольца, мэрия Москвы решила застраивать город маленькими торговыми объектами и магазинами шаговой доступности. Специально для этого столичные чиновники разработали концепцию развития розничной торговли в городе. Действия властей выглядят логично, так как Москва значительно отстает от крупных европейских городов по такому показателю, как обеспеченность торговыми площадями.
Дефицит
Вступив в октябре прошлого года в должность мэра Москвы, Сергей Собянин сразу подверг резкой критике транспортную систему столицы и принялся активно решать эту проблему. Одной из главных инициатив градоначальника в данной области стало решение запретить возведение торговых и офисных объектов в пределах ТТК. Благодаря этому, заявлял Собянин, не только сократятся пробки, но и освободится место под строительство столь необходимых городу парковок.
Несмотря на то, что в Москве насчитывается много крупных ТЦ, российская столица отстает от европейских городов по обеспеченности торговыми площадями. По данным департамента торговли и услуг города, которые приводит "Коммерсантъ", в настоящее время на 1000 жителей столицы приходится 695 квадратных метров торговых помещений, в то время как в среднем по Европе этот показатель составляет 1500 "квадратов". При этом в некоторых спальных районах обеспеченность торговыми площадями в два-три раза ниже, чем в среднем по Москве (в районе Восточный - 103 квадратных метра на 1000 жителей, в Капотне - 229 квадратных метров, в Нагатинском Затоне - 250 квадратных метров, в Ростокино - 308 квадратных метров).
Стоит отметить, что, по оценкам консалтинговых компаний, цифры департамента по спальным районам близки к средним по Москве. В частности, эксперты Colliers International заявляют, что обеспеченность населения города торговыми площадями сейчас составляет 264 квадратных метра на 1000 человек. Такая разница объясняется тем, что аналитики учитывают только качественные торговые помещения, то есть площади в современных торговых центрах и на основных торговых улицах.
Концепция
В связи с таким дефицитом было решено разработать "Концепцию развития розничной и оптовой торговли в Москве". Документ, подготовленный департаментом торговли и услуг совместно с общественной организацией малого и среднего предпринимательства "Опора России", предполагает строительство небольших (площадью не более 5000 квадратных метров, примерно как стандартный супермаркет "Перекресток") районных торговых центров и магазинов шаговой доступности. По мнению авторов проекта, подобные объекты не будут оказывать столь существенную нагрузку на транспортную инфраструктуру. Кроме того, увеличение предложения небольших магазинов может позволить снизить арендные ставки, на оплату которых, по словам вице-президента "Опоры России" Владлена Максимова, в настоящее время уходит более половины прибыли торговых компаний.
С документом уже ознакомился Сергей Собянин и отправил его на доработку. К корректировке концепции, как писала "РБК daily", решили подключиться крупные федеральные ритейлеры. Одной из основных идей, высказанных Ассоциацией компаний розничной торговли (АКОРТ), является отказ от большинства льгот и дотаций, которыми сейчас пользуется малый торговый бизнес (например, возможность получать от города помещения за 1000 рублей за квадратный метр в год). Странная на первый взгляд инициатива объясняется достаточно просто - предприниматели не почувствуют отмены льгот, поскольку фактически помещения достаются им по рыночной цене, а разница идет на взятки чиновникам.
Как отмечают в АКОРТ, не актуальны и социальные магазины, цены в которых, даже с учетом скидок, бывают выше, чем в крупных сетях. Вместо них предлагается адресно выдавать гражданам дотации или продуктовые карточки, чтобы они могли сами решать, в каком магазине и что покупать. Ритейлеры также сказали о необходимости развивать интернет-торговлю и законодательство в области франчайзинга.
Однако главной задумкой программы все же является строительство небольших ТЦ. Участники рынка, которые специализируются на возведении подобных объектов, в целом позитивно восприняли идею. Однако, по их словам, власти должны будут предоставить инвесторам упрощенный режим согласования проектов, так как себестоимость строительства мини-ТЦ на 30 процентов выше, чем крупных объектов.
Ситуация на рынке
В контексте инициативы столичных властей стоит рассмотреть ситуацию, сложившуюся на рынке торговой недвижимости Москвы. Эксперты отмечают, что рынок в целом стабилен и практически восстановился после кризиса - спрос на торговые помещения и ставки аренды планомерно растут, а объем вакантных торговых площадей снижается.
Согласно исследованию консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), с июня 2010 по июнь 2011 года ставки аренды на торговую недвижимость в центре Москвы выросли на 19 процентов и составили 1529 долларов за квадратный метр в год. За пределами Садового кольца данный показатель увеличился на 23 процента до 758 долларов за "квадрат". Всего в июне текущего года на рынке экспонировалось 625 объектов (76 - внутри Садового кольца и 549 - за его пределами) общей площадью 270 тысяч квадратных метров.
По данным аналитиков компании Praedium Oncor International, ставки аренды для якорных арендаторов (то есть арендаторов, снимающих не менее 5-15 процентов от общей площади торгового комплекса и привлекающих основной поток посетителей) в крупных ТЦ по итогам июня составили 150-350 долларов за квадратный метр в год, для развлекательной зоны - 120-150 долларов, для арендаторов торговой галереи - 1000-4500 (площади до 500 квадратных метров) и 500-1000 долларов (площади от 500 до 1500 "квадратов"). Аренда помещений стрит-ритейл в пределах Садового кольца обходится в 800-4500 долларов за квадратный метр в год, в зоне от Садового кольца до третьего транспортного - 600-2500 долларов, от ТТК до МКАДа - 300-1100 долларов. Цены по сделкам купли-продажи в сегменте стрит-ритейл колеблются от 8 до 33 тысяч долларов за "квадрат".
Эксперты компании Cushman & Wakefield отмечают, что рынок торговой недвижимости сейчас находится в классической ситуации послекризисного восстановления, когда ритейлеры имеют желание и возможности для развития, но из-за недостатка свободных качественных помещений предложение не может удовлетворить восстановившийся спрос. В частности, уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы с устоявшейся зоной охвата уже около года находится на уровне 1 процента. В основных торговых коридорах уровень пустующих помещений уже в начале года не превышал 4-5 процентов. По подсчетам Praedium Oncor International, доля свободных площадей в сегменте качественных торговых центров снизилась с 6,5 процента в первом квартале до 5 процентов в июне и близка к нулевой отметке в сегменте стрит-ритейл.
Главной проблемой, учитывая минимальный уровень вакантных площадей, остаются достаточно низкие темпы строительства торговых мест. По данным аналитиков Praedium, за шесть месяцев в столице ввели в эксплуатацию всего 180 тысяч квадратных метров торговых помещений. Таким образом, на конец июня общий объем площадей в качественных ТЦ составил около 7,65 миллиона квадратных метров (3,98 миллиона "квадратов" - торговые площади).
Прогнозы
По прогнозам Praedium, до конца этого года планируется построить еще примерно 470 тысяч квадратных метров помещений суммарной торговой площадью около 310 тысяч "квадратов". При этом большая их часть уже сдана в аренду по предварительным договорам, поэтому их открытие вряд ли сможет удовлетворить спрос.
Как отмечает портал Моллы.Ru, наиболее значимым и ожидаемым объектом, который должен открыться в московском регионе во втором полугодии, является торгово-развлекательный комплекс (ТРК) регионального масштаба "Ривер Молл". Общая площадь комплекса, строящегося на Третьем транспортном кольце недалеко от станций метро "Автозаводская" и "Тульская", составит 258 тысяч квадратных метров (арендная - 90 тысяч "квадратов"). Открытие намечено на четвертый квартал.
Эксперты выделили еще несколько масштабных проектов, работы над которыми должны завершиться в этом году. В декабре на границе Южного и Северного Тушино будет открыт многофункциональный комплекс "Калейдоскоп" общей площадью около 120 тысяч квадратных метров (торговая - 41 тысяча "квадратов"). Осенью на Пятницком шоссе должен быть сдан в эксплуатацию торгово-развлекательный центр "Отрада". Общая площадь ТРЦ составит 85 тысяч квадратных метров (торговая - 70 тысяч "квадратов").
Кроме того, в 2011 году должны открыться первые в России ТЦ в формате аутлет (торговый центр, специализирующийся на продаже старых коллекций известных брендов со скидкой не менее 30 процентов). В сентябре в подмосковных Котельниках будет запущена первая очередь проекта Outlet Village Belaya Dacha (арендуемая площадь - 38 тысяч квадратных метров). Еще один аутлет-центр откроет свои двери на 26-м километре МКАД, между Каширским и Новокаширским шоссе. Торговая площадь комплекса BrandCity, который появится в результате реконструкции торгового центра "ВэйМарт", составит 26 тысяч квадратных метров.
Стоит отметить, что сроки ввода в эксплуатацию этих и всех остальных ТЦ еще могут быть перенесены. Однако даже при условии, что все проекты будут сданы вовремя, суммарный объем нового строительства, как отмечают в Praedium Oncor International, в текущем году будет на 5 процентов меньше аналогичного показателя прошлого года.
Что скажут инвесторы?
В сложившихся условиях программа мэрии по строительству маленьких ТЦ могла бы реально помочь рынку. Главное, чтобы идея заинтересовала инвесторов. А с этим могут возникнуть некоторые трудности, поскольку крупные по площади центры позволяют получать значительно большие прибыли. Кроме того, в небольших комплексах будет трудно разместить фуд-корты, рестораны и развлекательную составляющую. Известно, что многие посетители современных ТРК изначально приходят туда посмотреть кино, посидеть в кафе, да и просто интересно провести выходной день, а уже в процессе рождается идея какой-то покупки. Как будет функционировать эта модель в мини-ТЦ, пока неясно. Однако если указанные выше задачи удастся решить, то это позволит убить как минимум двух зайцев - сократить дефицит торговых площадей в Москве и развить новый формат рынка.
Дмитрий Данилов,
Лента-Недвижимость от 22 июля 2011 года
