Сколько будет стоить недвижимость в «новой Москве» - этот вопрос сегодня очень волнует не только экспертов, но и жителей Подмосковья, которые в одночасье стали москвичами. Пока еще только идут работы по подготовке соответствующей документации, так что сложно сказать, сколько именно населенных пунктов и садоводств войдут в городскую черту.
Уже называются некоторые цифры. Пока это – временные показатели. По предварительным оценкам, озвученным на встрече мэра Москвы Сергея Собянина с губернатором Подмосковья Борисов Громовым, на освоение гигантской территории уйдет не менее 20 лет. Без малого 150 тыс. га, говорят в мэрии, позволят построить сотни миллионов «квадратов» жилья, рассредоточить население, отведя накал от центра города. Все это здорово, но последние 10 лет москвичи и так активно заселяли ближайшее Подмосковье.
Совхоз «Коммунарка», Подольск, Троицк, Ватутинки… Еще вчера это были областные райцентры, в которых москвичам предлагалось сравнительно доступное жилье. Сегодня, похоже, это уже новые микрорайоны Москвы со сложившейся застройкой. Безусловно, те, кто уже купил здесь квартиры, выиграли. Руководство города уже пообещало «новым москвичам» все льготы, которые имели москвичи «старые», так что их квадратные метры скоро вырастут в цене. Но как будет меняться положение на рынке жилья дальше?
«Цены на вторичном рынке жилья формируются исходя из многих факторов, главные из которых – местоположение и транспортная доступность, качественные характеристики квартиры и дома, развитость социальной инфраструктуры, а также престижность и социальное окружение, - говорит гендиректор «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов. – Поэтому говорить об объективных изменениях на рынке из-за переноса границы Москвы на какое-то расстояние от МКАД я бы не стал. Однако не будем забывать, что немалую роль в ценообразовании играет и психология продавца. А пресловутая «московская прописка» издавна была предметом гордости одних и вожделения других. Так что, получив статус «столичности», продавцы квартир в присоединенных к Москве городах могут предпринять попытку повысить цены. Но согласятся ли с этим стремлением покупатели, для которых во многих случаях приобретение квартир в Подмосковье является следствием стремления к экономии и невозможности оплатить покупку по столичным ценам – большой вопрос».
С этой точкой зрения не согласен директор депратамента продаж и маркетинга компании «Домус финанс» Андрей Глебов: «Цены на новое жилье в городах, которые будут присоединены к столице, несомненно, вырастут. Дело в том, что для целого ряда покупателей московская прописка по-прежнему остается актуальной. И этот факт, безусловно, сказывается на рыночном ценообразовании. Например, сейчас стоимость жилья в новостройке, расположенной в области, в500 м за МКАД и аналогичной в 500 м внутри МКАД, отличается примерно на 10 тыс. рублей за 1 кв. м».
По мнению Глебова, цены могут вырасти и в городах, не вошедших в новую городскую черту. Это произойдет за счет того, что эти города «переместятся» из так называемого среднего и дальнего пояса Подмосковья в ближний и средний. Впрочем, если это и произойдет, то рост цен будет крайне незначительным: для этого просто не будет рыночных предпосылок. А гендиректор компании RRG Денис Колокольников прогнозирует даже некоторое снижение цен на периферии – за счет появления новых конкурирующих территорий, которые будут застроены – так, во всяком случае, обещают в мэрии – качественно новым жильем.
Другой вопрос – новый статус загородной недвижимости.
«Если говорить о существующих коттеджных поселках, которые, возможно, войдут в черту города, то стоит остановиться на таком важном аспекте, как изменение статуса земли, - считает коммерческий директор девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов. – Не секрет, что многие коттеджные поселки реализованы на землях сельхозназначения с разрешенным видом использования под дачное строительство. Включение их территорий в городскую черту может повлечь за собой необходимость приведения статуса земли и самой застройки к городским нормам. Безусловно, это со временем улучшит среду проживания, хотя в краткосрочной перспективе и создаст ряд проблем владельцам таких коттеджных поселков».
Что же касается дачных участков, вошедших в состав Москвы, то их стоимость вряд ли изменится. И в рыночном отношении это теперь весьма спорные объекты: кому захочется вкладывать миллионы в недвижимость, которая, вполне возможно, через 5, 10 или 20 лет попадет в зону новой застройки? Но зато может измениться статус «дальних» дач, неожиданно оказавшихся рядом с городской чертой.
Во всяком случае, по мнению Евгения Копылова, раздвижение границ Москвы поможет сломать психологические барьеры боязни жизни вдали от МКАД.
Николай Севрюгов,
интернет-газета "Bn.ru" от 15 июля 2011 года
