Департамент торговли и услуг города Москвы и «Опора России» подготовили концепцию, согласно которой столицу ждет увеличение строительства небольших ТЦ и сокращение крупных. О том, как это отразиться на рынке недвижимости, рассуждали наши эксперты
Зачем это нужно властям?
Александр Вельмушкин, партнер консалтинговой компании CRYSTAL ESTATE
Власти преследуют сразу несколько целей. Прежде всего, решение проблемы транспортных артерий – крупные комплексы создают эффект тромбов и существенно замедляют не только автомобильный поток, но и работу общественного транспорта. Увеличение количества торговых точек поможет снизить автомобильный трафик. Во-вторых, возможность осуществлять покупки и отдыхать недалеко от дома улучшит качество жизни граждан. Да и в целом, позитивно скажется на развитии инфраструктуры их районов.
Денис Колокольников,генеральный директор консалтинговой компании RRG
Действительно, обеспеченность москвичей концептуальными торговыми площадями ниже, чем в других мировых столицах. Почти в 30% кластеров Москвы (со средней численностью населения каждого кластера более 100.000 жителей) отсутствуют современные торговые центры. А строительство новых крупных торговых центров в пределах городской черты, без глобальной реконструкции транспортной сети (в том числе и расширения дорог, которое в большинстве случаев невозможно из-за плотной жилой застройки), неизбежно приводит к росту пробок. Да и подходящих больших площадок с наилучшим best use для торговли также очень мало.
Поэтому, реализовав такую концепцию власти решают одновременно две важнейшие задачи. Первое – обеспечить граждан столицы необходимыми товарами в непосредственной близости от места проживания. Второе – если не сократить, то хотя бы перестать увеличивать количество пробок за счет таких «бутылочных горлышек», коими являются заезды к крупным ТЦ в городе.
Ольга Збруева, руководитель департамента по работе с клиентами ASTERA Moscow в альянсе с BNP Paribas Real Estate
Задача властей - обеспечить жителей Москвы развитой современной инфраструктурой, частью которой, безусловно, являются предприятия торговли. Это возможность восполнить недостаток предложения по востребованным населением товарам и услугам, который обусловлен дефицитом помещений, в которых операторы розничного рынка могут осуществлять свою деятельность в соответствии с требованиями своих форматов и санитарно-эпидемиологическими, пожарными и др. нормативами.
Валентина Антипова,директор по развитию NAI Becar
В Москве много усилий тратится на строительство жилой недвижимости, однако она не может существовать без развитой инфраструктуры, которая повышает стоимость квартир в данном районе, интерес инвесторов к дальнейшей застройке территорий. Власти Москвы отлично понимают все эти факторы.
Илья Шуравин, директор департамента торговой недвижимости, партнер S. A. Ricci
Выделение целевых площадок под небольшой ритейл, особенно возле обещественных транспортных узлов и станций метрополитена привлекает огромный интерес потенциальных инвесторов. Кроме того, инвестиции в размере 3-15 млн долларов могут себе позволить не только девелоперские компании, но и десятки тысяч частных лиц из Москвы и других регионов.
Дмитрий Николаев, Руководитель проектов Консалтинговой группы «НЭО Центр»
Это частично поможет решить транспортную проблему города. Небольшой ТЦ, в отличие от Молла, не создает серьезных проблем, связанных с парковкой автомобилей. В рамках программы развития малого и среднего бизнеса данные меры могут стимулировать открытие семейных продуктовых магазинов, которые сейчас не могут конкурировать с крупными ритейлерами. Но, в то же самое время, данная мера не позволит восполнить недостаток торговых площадей в пределах садового кольца, а наибольший дефицит торговых площадей наблюдается именно там.
Проект активно поддерживается крупными ритейлерами, поскольку при фиксированном пороге доминирования позволит расширить присутствие в регионе в части количества магазинов и торговых площадей. В рамках данной программы крупные ритейлеры лоббируют отмену арендных льгот для малого бизнеса, что не может положительно повлиять на развитие малого торгового бизнеса, а также может привести к росту цен на продукты, т.к. часть расходов будет переложена на покупателей.
Андрей Чамкин, коммерческий директор IM Company
Такое ощущение, что власти города, в самом деле, стали интересны нужды горожан. И они готовы осмысленно и продумано подойти к городским проблемам, а не заниматься прожектерством и гигантоманией. Хотелось бы, чтоб это решение было воплощено в жизнь, а не было PR ходом новых властей.
Будут ли инвесторы вкладывать средства в эти проекты?
Александр Вельмушкин
Устойчивая тенденция для России – девелоперы поддерживают инициативы государства. Инвесторы, соответственно, тоже. Естественно, для этого сам проект должен быть соответствующим образом проработан и одобрен властями города и нижестоящими инстанциями. Такие проекты обладают большим экономическим потенциалом и интересуют инвесторов.
Денис Колокольников
В большинстве случаев подобные проекты будут привлекательны для инвесторов. Ведь магазины шаговой доступности, где реализуются, в основном, товары повседневного спроса, привлекательны для арендаторов. Достаточно вспомнить кризис, когда единственный сегмент ритейла, обороты которого не были снижены и в ряде случаев даже возросли – товары повседневного спроса (продукты, товары для дома, лекарства, сфера услуг и т.д.).
Соответственно, при грамотной концепции такого ТЦ проблем с заполняемостью, скорее всего не будет. Уже сейчас в Москве и области существует некоторое количество ТЦ формата 5-7.000 кв.м. торговой площади, которые по концепции и набору арендаторов можно отнести к концептуальным ТЦ и являющимися инвестиционно привлекательными даже для крупных фондов.
Ольга Збруева
Потенциальными инвесторами данной программы могут стать в первую очередь сами сетевые операторы розничной торговли. Например, сегмента продовольственных супермаркетов, товаров для дома и пр. – для размещения своих торговых точек, а также получения дополнительного дохода от сдачи оставшихся площадей в аренду. Также будут заинтересованы компании-девелоперы некрупных торговых объектов, уже существующих в Москве.
Валентина Антипова
Инвестиции в торговый центр площадью до 5 тыс. кв. м составляют порядка $5 млн., даже при средней арендной ставке в $300 за кв. м в год сроки окупаемости такого объекта могут составить 4-5 лет – этот показатель вполне сравним со средними ТЦ. Исходя из этого, строительство таких объектов довольно выгодно девелоперам.
Илья Шуравин
Будут, поскольку окупаемость таких проектов, подразумевающих некапитальное строительство, может составлять порядка 3,5-5 лет.
Дмитрий Николаев
Инвесторам, однозначно, интереснее проекты по строительству Моллов. В центре Москвы возможно открытие семейных магазинов только в исторических зданиях, новое строительство там, как известно, запрещено. Проекты, связанные с реконструкцией, могут иметь долгую окупаемость в связи с большими капитальными вложениями. Арендные ставки в таких помещениях будут высокие, что не позволит небольшим магазинам открываться в центре в больших количествах.
Андрей Чамкин
Да, конечно, такие проекты будут очень востребованы. Причем в них смогут вкладываться не только крупные компании, но и не средние фирмы и даже частные лица.
Какие строения будут использоваться под ТЦ?
Александр Вельмушкин
Важен баланс: качественно реорганизовывать уже имеющиеся площади, уделяя внимание пространству как внутри помещений, так и снаружи (например, парковка для автомобилей, велосипедов). Наравне с этим, во многих районах столицы крайне необходимы новые комплексы, которые будут учитывать все недостатки нынешнего окружения и инфраструктуры. Полагаю, что баланс должен быть в соотношении 60 на 40 в пользу нового строительства.
Денис Колокольников
Это могут быть новые здания, тем более, что площадки под строительство небольших ТЦ можно найти практически в любом кластере города. Это может быть и реконструкция старых строений, в том числе и тех магазинов, который остались со времен советского периода. Может быть, и реконструкция промышленных объектов. Например, во многих районах были распространены отдельно стоящие двухэтажные магазины «Диета». В силу того, что это отдельно стоящие здания, с подходящей для районных и микрорайонных ТЦ площадью, к тому же изначально оборудованные под торговые помещения, их реконструкция будет не столь затратной. Под магазины шаговой доступности прекрасно могут подходить встроено-пристроенных площади к жилым домам.
Ольга Збруева
В Москве подавляющее количество помещений, которые можно использовать под торговлю, уже используются. Но следует учитывать, что большая часть помещений по своим характеристикам не востребована либо сложно адаптируема сетевыми операторами для их бизнес-процессов: параметры помещений не позволяют эффективно разместить торговое оборудование, организовать погрузку, разгрузку и другие процессы.
Валентина Антипова
Думаю, формат небольших ТЦ актуален, но оптимальная площадь для таких объектов – 10 тыс. кв. м. В ТЦ площадью до 5 тыс. кв. м можно посадить продуктового ритейлера на 500-600 кв. м; ассортимент такого магазина будет достаточно узким и не будет способен удовлетворять все потребности жителей района. Для того чтобы покупатель смог в одном магазине приобрести товары на всю неделю, площадь такого магазина должна составлять 1-1,5 тыс. кв. м, а такие помещения ритейлеры рассматриваются в ТЦ порядка 10 тыс. кв. м. На данный момент качественных торговых центров такого размера в Москве практически нет; чаще всего они реализованы в рыночных вариантах с плохим качеством отделки, средним уровнем арендаторов и. соответственно, со среднем потоком посетителей. В любом случае, под реализацию небольших ТЦ нецелесообразно рассматривать старые здания. Во-первых, тяжело найти отдельно стоящее здание, которое можно было бы перестроить под хороший торговый объект, а во-вторых, сама реконструкция обойдется инвестору дороже, чем возведение объекта с нуля. Под небольшие ТЦ очень удобно будет использовать стилобаты жилых домов.
Илья Шуравин
Все что можно было переоборудовать из старых зданий в ритейл, уже было сделано, в том числе и в 90е годы. Речь может идти исключительно о новых объектах. Мое личное мнение, это не самое верное решение- типичный пример со станцией метро Юго-Западная, вместо одного полноценного объекта в несколько десятков тысяч метров там построено 5-6 небольших торговых центров, состав арендаторов в которых вызывает недоумение. Люди из целого района вынуждены ездить в более крупные торговые центры- «Капитолий» на проспекте Вернадского или ТЦ Мега, точно так же нагружая магистрали.
Проблема неуправляемости ритейла в городе на сегодняшний день имеет гораздо большее значение, если мы говорим о значимости действий властей для населения.
Площади, которые следовало бы сделать дотационными и обеспечить район хотя бы нормативным количеством социально значимых ритейлеров, однако есть стойкое ощущение что последние несколько лет было больше формализма в этой работе. Кроме программы по развитию «Утконоса» других существенных программ для развития социально-инфраструктурной среды города в ритейле мы не видели. Городу нужно внимательнее относиться не только к выявлению площадок. Подобная программа несколько лет назад с подачи ДПРУ Москвы, по нашей информации, уже разрабатывалась, и было построено уже три объекта, однако дальше инвесторы новые площадки не потянули. Городским властям нужно привлекать специалистов и разрабатывать такие объекты, от которых будет польза различным слоям населения. А открыть очередных два десятка ювелирно-парфюмерных ТЦ и думать что очередные рестораны псевдо-японской кухни серьезно улучшат инфраструктуру города – это будет традиционный поверхностный подход к решению проблемы.
Дмитрий Николаев
В центре - только старые площади, в спальных районах на окраинах – гораздо выгоднее новое строительство.
Андрей Чамкин
Конечно, лучше строить новые здания. И мне кажется не стоит ограничиваться 5 тыс. кв. м, были бы востребованы, нужны районные ТЦ площадью и 10 и 15 тыс. кв. м. Так что будущее за новыми зданиями
Хотя есть удачный опыт реконцепции площадей старых универмагов, как например в Солнцево.
Арендатор.ру от 21 июля 2011 года
