Мэр Москвы Сергей Собянин считает необходимым разработать схему размещения в столице объектов средней и крупной розничной торговли. Кроме того, московские власти намерены размещать объекты торговли на первых этажах домов-новостроек. Развитие торгового сегмента в столице обсуждали наши эксперты
Как вы оцениваете планы властей создать схему размещения средних и крупных объектов розничной торговли?
Андрей Чамкин, директор по коммерческой недвижимости I`M Company
Новые власти Москвы здорово путаются в показаниях. Сначала заявлялось, что крупные и средние форматы торговли мешают развитию городской инфраструктуры, неблагоприятно влияют на дорожную ситуацию в городе, поэтому было принято решение развивать форматы «магазинов у дома». Видимо, проблему трафика и переизбытка коммерческих проектов, мешающих развитию города, власти уже решили неким незаметным для горожан способом, поэтому власть вновь призывает избранный круг девелоперов (рабочую группу) строить крупноформатную торговлю.
Ярослав Дарусенков, старший консультант отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International
Без комментариев
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»
Мы в целом достаточно позитивно оцениваем подобные инициативы. Стоит отметить, что по уровню обеспеченности торговыми площадями, несмотря на динамичное развитие рынка коммерческой недвижимости и ритейла в последнее десятилетие, Москва по-прежнему существенно отстает от среднего уровня характерного для большинства европейских стран. Так, на 1000 жителей в столице, по разным оценкам, приходится не более 700 тыс. кв.м. торговой недвижимости, в крупных западных мегаполисах в среднем в 2-2,5 раза больше. Кроме того, мы положительно оцениваем озвученные намерения привлекать к процессу планирования экспертное и бизнес-сообщество.
Александр Вельмушкин, партнер консалтинговой компании Crystal Estate
Инициатива, безусловно, заслуживает внимания. Очень хочется верить, что руководство города серьезно подойдет к этому вопросу, и в итоге жители столицы почувствуют положительный результат стараний мэра, когда качество жизни улучшится, за счет грамотной организации районной инфраструктуры. Абсолютно логичным является создание единого идейного центра по этому вопросу, который будет состоять не только из чиновников, но и из практиков своей сферы деятельности.
Ольга Збруева, руководитель департамента по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
Идея создания рабочей группы с целью выработки комплексного решения по организации стрит-ритейла в Москве очень актуальна сегодня. К планированию стрит-ритейла необходим концептуальный подход, учитывающий потребности того или иного формата торговли. Сегодня строится большое количество новых жилых районов, где еще на этапе разработки концепции можно учесть эти требования. Это особенно касается продуктовых сетей и предприятий общепита, которым при существующих предложениях на первых этажах жилых домов, нет возможности развиваться в своих форматах.
Например, сетевые рестораны (Якитория, Иль Патио и др.) ищут помещения 300-600 кв.м. с мощностью 50-120 кВт, с вентиляцией и возможностью организации загрузки/выгрузки товаров. Поэтому даже помещения свободного назначения в новых жилых комплексах, с высокими потолками и витринными окнами, не всегда могут подойти для размещения сетевых продуктовых магазинов и ресторанов. Решение за комплексным развитием территорий, при котором на еще стадии разработки проекта жилого квартала с целью обеспечения будущих жителей необходимой инфраструктурой и повышения комфортности их проживания предусматривается наличие тех или иных современных торговых форматов (в т.ч. отдельно стоящих зданий), учитываются их требования к помещениям и создаются условия для их эффективной деятельности.
Валентина Антипова, директор по развитию NAI Becar
К решению этого вопроса нужно подходить централизовано, поэтому отрадно, что речь в данном случае идет о привлечении практиков, а не теоретиков. Если планы правительства будут реализованы в заявленном виде и в синергичной связке с конкретными игроками рынка, экспертами в своей области (девелоперами, ритейлерами), такая инициатива будет действенной и актуальной. Конечно, при этом должны будут соблюдены требования антимонопольной политики, иначе выбранные эксперты будут действовать исключительно в своих интересах.
Андрей Поздеев, старший консультант департамента оценки бизнеса и инвестиционных проектов консалтинговой группы «НЭО Центр».
Как правило, при проектировании жилых микрорайонов проектировщики учитывают, где будут размещены те или иные объекты розничной торговли. Традиционно помещения на первых этажах жилых домов новостроек отдают под предприятия торговли и сферы услуг. В дальнейшем рынок вносит свои коррективы: часть магазинов закрывается или перепрофилируется, часть продолжает функционировать. В том и заключается достоинство рыночной экономики, что она способствует созданию, в том числе, оптимальной структуры предприятий торговли. Нынешние инициативы властей, позиционирующиеся с точки зрения заботы о жителях города, могут привести к дальнейшему увеличению уровня зарегулированности сферы торговли со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG
Считаю, что идея разработать схему размещения объектов средней и крупной розничной торговли в столице вполне разумна и более того она необходима, так как в настоящее время далеко не в каждом кластере Москвы есть современные торговые центры.
Исследовательские и геомаркетинговые подходы есть. Мы готовы поучаствовать в работе данного комитета и принести научный и практический подход в создании этой схемы. Да и сами ритейлеры, думаю, хотели бы присутствовать в каждом кластере, но помехой этому порой становится отсутствие необходимых помещений. Соответственно, реализация данной программы оказывается и в интересах города, и в интересах бизнеса. Мы проводили неоднократно геомаркетинговые исследования, и даже такой распространенный формат торговли как супермаркет с точки зрения обеспеченности на душу населения в разных кластерах может отличаться в разы
В чем вы видите основную проблему продовольственной структуры города?
Андрей Чамкин
Проблема продовольственной структуры - это когда спрос не удовлетворен предложением, про Москву такого сказать нельзя. С некоторых пор жители города лишились возможности делать покупки мелких товаров в нестационарных форматах торговли, это создает определенные трудности для горожан. Однако это было решение новой власти.
Ярослав Дарусенков
Если под продовольственной структурой имеется в виду обеспечение населения различных районов города продуктовыми товарами, то можно отметить ярко выраженную неравномерность в зависимости от того или иного района. В целом центральный административный округ испытывает острую нехватку продовольственных магазинов. По большому счёту можно даже выделить территорию внутри ТТК. При этом многие продовольственные магазины в центральной зоне города выступают в сегменте средний плюс и выше («Азбука вкуса», «Глобус Гурмэ»), что не очень отражает потребности жителей со средним достатком.
Максим Клягин
Без комментариев
Александр Вельмушкин
Если смотреть на эту проблему глазами обычного жителя Москвы, то сразу бросается в глаза следующее неприятное наблюдение. В городе катастрофически не хватает небольших магазинов районного масштаба, в которых есть возможность купить не только полуфабрикаты или алкоголь, но также свежие фрукты, овощи, мясо. Я уверен, что многие горожанине сейчас пользуется услугами подобных магазинов лишь для решения «срочных проблем» с продуктами и бытовой химии, оттягивая на конец недели и выходные визит в крупный торговый комплекс или молл с целью полностью решить свои продовольственные проблемы. Такие поездки приводят к пробкам и заторам на основных магистралях города, жители Москвы теряют драгоценные выходные в походах по магазинам. Также отдельной проблемой Москвы является отсутствие малого сегмента предпринимательства в продовольственной сфере, что существенно упрощает жизнь монополистам.
Ольга Збруева
В районах массовой жилой застройки, где сконцентрирован потенциал для развития продовольственных ритейлеров, на практике количество помещений, полностью удовлетворяющих их требованиям, невелико. К примеру, для размещения магазинов сетевым продуктовым операторам (Азбука вкуса, Перекресток, Пятерочка, Дикси и др.) необходимы торговые помещениям площадью 200 - 450 кв. м, с возможностью загрузки товара, вывоза мусора, установки холодильного оборудования и т.д.
В сложившихся жилых районах города прирост помещений формата street retail естественным образом ограничен. В динамично развивающихся новых районах массовой жилой застройки под продовольственные магазины предусмотрены помещения на первых этажах жилых домов. Но, как правило, данные помещения имеют площадь до 150-180 кв. м и планировку жилого помещения (отсутствие свободной планировки, возможности удобной загрузки, возможности организации паркинга, коммуникаций необходимой мощности и др. недостатки). Количество помещений в составе отдельно-стоящих зданий в новых кварталах, как правило, ограничено.
Валентина Антипова
Для того чтобы улучшить экономику объектов, собственники увеличивают на них ставки, которые для продовольственных магазинов являются слишком высокими. Думаю, для того чтобы география покрытия была более равномерной, арендные ставки нужно каким-то образом регулировать, закладывать в бизнес-план комплексной застройки арендные ставки и присутствие в этих объектах продовольственных магазинов, которые будут платить меньше, чем ритейловые сети. Общее пожелание ко всем продовольственным сетям, особенно активно развивающимся, - повышение качества обслуживания, т.к. интенсивное развитие сказывается на качестве каждого конкретного магазина.
Андрей Поздеев
Одна из основных проблем – высокий уровень административных барьеров в сфере торговли. Высокие коррупционные издержки, связанные с владением магазинов розничной торговли, приводят к более высоким ценам в магазинах и, как следствие, искусственным ограничениям в отрасли, снижающим ее эффективность при удовлетворении спроса со стороны потребителей.
Денис Колокольников
Дело в том, что в центре столицы мало необходимых помещений. Так, например, для продовольственных магазинов необходимо наличие больших площадей, возможность логистики, а в центре сложно найти подобные объекты, да и ставки аренды высоки для сегмента продуктового ритейла. Наиболее распространены супермаркеты и универсамы высокой ценовой категории с высокими наценками. Да и подвоз продуктов может быть затруднен из-за транспортной ситуации. К тому же, в пределах ТТК действует запрет на въезд большегрузных машин.
Какой формат розничной торговли, по вашему мнению, сейчас наиболее востребован?
Андрей Чамкин
Наиболее активно развивается формат гипермаркетов.
Ярослав Дарусенков
Тут следует рассматривать тот или иной район города в отдельности. Если смотреть глобально на вопрос, то в последние 3-4 года была явная тенденция укрупнения торговых центров, которая в настоящий момент постепенно снижается. Во многом на ситуацию влияет политика правительства Москвы, которое ввело запрет на строительство крупных торговых объектов в пределах ТТК, а также достаточно высокая конкуренция в районе МКАД и ТТК.
В принципе сейчас остаются актуальными районные центры формата шаговой доступности. При этом первые этажи, разумеется, следует планировать под торговлю, но в любом случае на них не разместишь супермаркет с широким выбором товаров. Поэтому районные и микрорайонные торговые центры в местах с высокой концентрацией жилых массивов являются востребованными.
Максим Клягин
Одним из наиболее востребованных форматов, на наш взгляд, остается convenient store.
Александр Вельмушкин
На мой взгляд, сейчас востребованы качественные магазины шаговой доступности и мелкие дискаунтеры. Хотя есть большой потенциал также у магазинов cash&carry.
Ольга Збруева
По аналитическим данным компании ASTERA сегодня наиболее востребованы торговые помещения до 500 кв. м, из которых наибольшим спросом стали пользоваться помещения 100-250 кв.м. Это связано с увеличением спроса со стороны операторов одежды и обуви.
Если в 2010 году первыми после кризиса активизировались банки и общепит, то с ростом покупательской активности в первом полугодии 2011 года наиболее активными ритейлерами стали операторы товаров одежды и обуви. Очень динамично развивается сегмент детских товаров. При этом общепит удерживает позиции в рейтинге спроса на торговую недвижимость. Как уже отмечалось, предприятия общепита и продовольственные операторы ощущают нехватку помещений формата 200-600 кв. м с необходимыми техническими условиями (мощность, вентиляция, загрузка товара).
Валентина Антипова
Общая тенденция сейчас идет к уменьшению форматов объектов: наиболее актуальны сейчас супермаркеты площадью 1,5-2 тыс. кв. м, с помощью которых покупатель может удовлетворить все свои потребности в продуктах и бытовой химии.
Андрей Поздеев
Востребованность того или иного формата розничной торговли зависит от местоположения. В ряде районов Москвы не хватает магазинов шаговой доступности, в других – отсутствуют в необходимом количестве гипермаркеты. Однако при этом необходимость создания четкой схемы размещения выглядит сомнительной: рынок сам решит, что, в каком объеме и где нужно разместить, не нужно ему мешать в этом, создавая всевозможные искусственные системы «оптимизации».
Денис Колокольников
Востребованы все форматы, но для каждого места, кластера свой формат необходим. Многие новостройки, особенно, панельных серий на первых этажах имеют непригодные для нормальной торговли форматы(капитальные перекрытия, низкие потолки и т.д.). И появляются новые микрорайоны, где с торговлей серьезные проблемы. Это надо радикально менять и при проектировании рассчитывать формат и тип торговли в соответствии с прогнозным спросом, о чем правильно сказал мэр.
Арендатор.ру от 28 июля 2011 года
