Современный отель, по сути, можно сравнить с ТРЦ. Разница лишь в том, что в одном больше покупают, а в другом больше отдыхают. В остальном же, и то, и другое заведение имеют торговые бутики, кино- и конференц-залы, отделения банков, медпункты и прочее. Наконец, пул арендаторов в крупных отелях также бывает многочисленным и разнообразным, что не может не радовать их владельцев.
Вот парадный подъезд
И все-таки, по убеждению многих экспертов, гостиницу никак нельзя сравнивать с ТРЦ, в которых торгово-развлекательная функция является одним из основных видов бизнеса. Разве что взять заокеанские проекты, например, в Лас-Вегасе, где гостиницы расположены при крупных казино. Вполне возможно, когда и в нашей стране будут застроены игровые зоны, отели и помещения с однорукими «бандитами» станут располагаться под одной крышей.
Тем не менее, на территории крупного пятизвездочного отеля можно встретить самые разные торговые предприятия и объекты сервисного обслуживания. В меньших по площадям гостиницах количество арендаторов ограничено только свободными помещениями, которые, впрочем, для успешности профильного бизнеса и не всегда бывают необходимы. «Арендаторов подбирают в зависимости не только от категории отеля, но и от его местоположения, – объясняет Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости компании Penny Lane Realty. - В заведениях бизнес-класса, кинотеатров не открывают, зато конференц-залы, химчистки, салоны красоты, банкоматы функционируют в обязательном порядке. В гостиницах классом выше свободные площади сдаются еще и под магазины и бутики известных брендов, где могут торговать дорогой ювелирной продукцией, сувенирами, одеждой и аксессуарами. Правда, их количество ограничено двумя - тремя точками, потому как отели, расположенные в центре города уже окружены достаточным числом развлекательных и торговых заведений». Наглядный пример – «Radisson Славянская», расположенная по соседству с Киевским вокзалом и крупным ТЦ «Европейский». Хотя для пользы дела и на территории гостиницы имеется несколько точек, где можно приобрести подарок или сувенир, предметы личной гигиены, купить билет на самолет или поезд, снять деньги, оплатить налоги, заказать туристическую путевку. В Marriott Tverskaya размещается магазин фирменной одежды Canali, а отель «Метрополь» гордится бутиком Алены Горчаковой, где продаются эксклюзивные ювелирные украшения.
«Довольно часто помещения в отелях арендуют рестораторы, - дополняет Маргарита Трофимова, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar. – Хотя нередко те же кафе и рестораны являются собственностью самих отельеров. Такой вид бизнеса для них и выгоден, и ответственен, потому как топ-менеджеры гостиниц самого высокого класса, заботятся о качестве предоставляемых услуг и предпочитают обслуживать клиентов в этой сфере самостоятельно. А вот помещения под фитнес-клубы и SPA-салоны, с охотой сдаются в аренду профессиональным операторам данной индустрии». По большому счету то, насколько разнообразны услуги и велико количество компаний, их представляющих, зависит от наличия свободных площадей, которые не заняты номерным фондом. И если учитывать, что основной бизнес в любом из отелей независимо от класса - это продажа номеров, то, как правило, свободных помещений остается не так много, если, конечно, они не спроектированы на этапе разработки гостиничной концепции.
Впрочем, у Антона Басина, заместителя генерального директора по арендному бизнесу «АЗИМУТ сеть отелей», свой взгляд на вещи: «Что касается видов бизнеса, размещаемых на площадях отеля, то тут все зависит от множества разных факторов. Плясать, если можно так выразиться, надо от парадного подъезда - как самой гостиницы, так и торговых помещений, предназначенных для арендаторов. Если такие площади размещают не в главном корпусе или на противоположной от него стороне, где потоки туристов и нуждающихся в крыше над головой людях не пересекаются с потоками обыкновенных покупателей, то для собственника гостиницы это проблемой не станет и серьезных препятствий для основного вида бизнеса не создаст. Если же вход в сдаваемое помещение находится рядом с главным подъездом отеля, то его владелец непременно выставит множество ограничений. Важно, чтобы арендатор не составлял конкуренцию отелю. Ведь во многих гостиницах собственники не только торгуют номерами, но и прекрасно справляются с самыми разными сопутствующими видами бизнеса».
Немалое значение имеет и совместимость деятельности потенциального арендатора с гостиничным бизнесом. Например, на территории отеля не откроют продуктовый магазин или склад.
«Если говорить о помещениях, вход в которые располагаются рядом с парадным подъездом в гостиницу, - продолжает делиться советами Антон Басин, - то зачастую собственник отводит их под кафе и рестораны, магазины дорогой одежды, банковские филиалы. И как только на все свободные от номеров территории находятся арендаторы, отель, можно сказать, превращается в многофункциональный комплекс с гостиницей, торговой и конференц-зонами, бизнес-центром и объектами развлекательной инфраструктуры. Для той же «Radisson-Славянская» или проектируемого в Мурманске МФЦ «Арктика», где ключевым предприятиям стал «АЗИМУТ Отель Мурманск», другую аббревиатуру, кроме как МФК, подобрать довольно сложно».
«Все зависит от концепции и конструктивных особенностей здания, – соглашается с коллегой Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG. - Нередко отель является частью МФК. Например, на месте гостиницы Минск ныне расположился МФК «Саммит», внутри которого действует полноценный бизнес-центр, по площади не уступающий отельной части. А в заново отстроенной «Москве» организован практически полноценный торговый центр. И надо понимать, что пустовать он ни когда не будет, потому как самый многолюдный поток туристов и гостей столицы, следующих от Красной площади к Тверской и в обратном направлении, пролегают рядом с гостиницей».
В поисках толкового оператора
Чаще всего современным отелем высокого класса управляет профессиональный гостиничный оператор. Именно он выставляет часть площадей в субаренду. На Западе и за океаном это очень распространенный способ отношений. Россия также продвигается по накатанному пути.
Помимо частных собственников такие сделки практикуют городские структуры, во владении которых остались ветхие и скудные по числу объектов сопутствующей инфраструктуры отели советских времен. Властям в провинции продавать такие объекты жалко, а на реновацию средств не хватает. Вот и ищут гостиничных операторов, выставляя им самые разные обременения: подкрасить, отремонтировать, облагородить, сделать, наконец, прибыльным. Но быстро вывести отель на высокую рентабельность, привлечь к нему клиентов, не всегда получается. Все зависит прежде всего от цен на номера, комфортности заведения и пула арендаторов. Каких-то «якорей» в отличие от ТРЦ в гостиничном деле не бывает. Именно номерной фонд считается якорем. Постояльцам гостиницы станут предлагать услуги сопутствующие предприятия, снявшие площади в аренду.
«Все дополнительные арендаторы – это сервисные компании, работа которых, так или иначе, направлена на поддержание высоких стандартов, обеспечивающих комфортность проживания гостей, – Говорит Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость». – А для удобства клиентов все отели организованы по одному принципу: на первом этаже расположена зона ресепшен, здесь также находится пара-тройка заведений общепита, киоск с сувенирами, небольшие бутики, салон красоты». В крупных гостиницах номеров на первом уровне практически не бывает. Зато второй этаж становится бизнес-зоной, где по соседству с комнатами для проживания может быть сразу несколько конференц-залов, как в «Украине» на Кутузовском проспекте, «Марриотт Грандъ Отеле» на Тверской или «Марриотт Роял Авроре» на Петровке.
В высотных отелях бизнес-зона расположена на самых последних этажах, где участники симпозиумов и конференций могут насладиться красивыми видами и достопримечательностями города. На верхних этажах могут размещаться и вечерние рестораны, откуда также можно лицезреть ночные улицы и площади. Что ни говори, а бизнес-встречи за чашечкой кофе, корпоративные мероприятия, проводимые столичными компаниями в отелях, – это еще один способ привлечения посетителей и, соответственно, неплохой доход для собственника. К счастью те времена, когда к дорогому отелю в Москве нельзя было подойти ближе чем на пушечный выстрел, канули в Лету.
Общая площадь общественных зон, выделяемых под торговый, сервисный и развлекательный бизнес, в зависимости от категории гостиницы составляет от 35% (в трехзвездочной) до 45% (в пятизвездочной), – рассказывает Маргарита Трофимова. – Но, опять-таки исключение - гостиница «Москва» общей площадью порядка 70 тыс. кв. м, где стремятся закрепиться многие арендаторы. Под торговую недвижимость здесь отведено около 10 тыс. кв. м. Это почти столько же, сколько занимает малый торговый центр». Что касается оплаты аренды гостиничных коммерческих площадей, то по экспертным данным, она сопоставима со ставками на хорошее помещение стрит-ритейла в том же районе.
Главное – договориться
Если торговое или сервисное предприятие не составляет особой конкуренции отельному бизнесу, между собственником и арендатором начинаются обычные для таких сделок переговоры о ставках, индексации, сроках, коммунальном обеспечении, ремонте, который в качестве обременения может лечь на плечи съемщика коммерческих площадей.
«Нормативное регулирование арендных отношений в отеле ничем не отличается от партнерских соглашений в других зданиях и сферах деятельности, – говорит Антон Басин. – И если на небольшие не офисные помещения договоры подписывают на год-другой, то на крупные площади (от 200 кв.м), если требуются серьезные вложения в ремонт и необходимо приобрести добротное оборудование, - на три-пять лет. По крайней мере, такой срок дает арендатору гарантию в том, что его инвестиции будут окуплены в период действия договора».
Но не всегда переговоры заканчиваются обоюдным соглашением. И особенно, когда в качестве управляющего оператора привлекается иностранная компания. «Более 90% отечественного гостиничного рынка создано российскими девелоперами и с российским капиталом, - подчеркивает Блейк Андерсон-Бунтз, омбудсмен Российского союза туриндустрии и председатель Комитета по гостиничной недвижимости Гильдии управляющих и девелоперов. – Поэтому, с одной стороны, знание местной специфики чрезвычайно важно для успеха проекта, с другой - большинство этих девелоперов и собственников сталкиваются со сложностями при переговорах с международными компаниями: или объект недвижимости не соответствует требованиям оператора, или его условия не подходят собственнику отеля».
Если собственника не устраивает деятельность арендатора, а сдаваемые ему площади приносят низкую прибыль, он в одностороннем порядке может расторгнуть договор. Такие случаи нередки. Владелец салона красоты или парикмахерской, к примеру, не рассчитал поток клиентов, и его доходы не позволяют платить гостиничному оператору ту сумму, которая была оговорена сторонами. На этих же основаниях может быть расторгнуто соглашение между собственником и управляющей компанией, которую привлекали для ведения гостиничного бизнеса.
Но по большому счету каждый собственник отеля довольно щепетильно относится к выбору арендаторов и всегда будет стремиться к тому, чтобы их ротация была незначительной. Что ни говори, а кадровая текучка, как показывает практика, и клиентов отпугивает, и негативно отражается на имидже отеля. Надо признать, что договоры на аренду в обоюдном порядке часто расторгались в кризисные времена. «В нашей практике, - вспоминает Антон Басин, - финансовые трудности наиболее мощно ударили по арендаторам офисных помещений. Но терять проверенных партнеров также было невыгодно, и с некоторыми компаниями была достигнута договоренность либо о снижении арендных ставок, либо об отсрочке платежей. Но кое с кем нам все-таки пришлось навсегда распрощаться». «Что касается столицы, - добавляет Алексей Могила, - то заявлять, что кризис оказал существенное влияние на сегмент ее гостиничной недвижимости, было бы ошибкой. Конечно, поток туристов, которые были основными клиентами московских отелей, заметно сократился. Но если учесть, что сейчас гостиниц в городе по-прежнему не хватает, то их номера практически не пустуют».
Сергей Романов,
Недвижимость и Цены от 25 июля 2011 года
