Рязань: конкуренция торговых центров усиливается

Существуют и обратные примеры. Однако профессиональный ТЦ с интересной концепцией и качественным пулом арендаторов наверняка не останется без внимания. В любом случае выигрывает покупатель.

По словам Дениса Соколова, руководителя отдела исследования и стратегического консалтинга Cushman & Wakefield (C & W), региональные рынки остаются для многих игроков terra inсognita («неизвестная страна», что-то непознанное). При этом деятельность девелоперов переместилась в регионы: строительство размораживается. По данным C & W, в региональных городах количество современных торговых площадей на 1000 жителей значительно выросло и превышает уровень Москвы. В частности, в Краснодаре (600 кв. м), в Санкт-Петербурге (400 кв. м) и Воронеже (400 кв. м). Специалисты компании C & W делят города на три категории.

В первую входят города с развитыми рынками, такие как Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Казань и Ростов-на-Дону, в которых предложение диверсифицировано, а арендные ставки находятся в диапазоне от 400 до 1000 у. е./кв. м/год.

Вторая группа городов более многочисленна — Пермь, Воронеж, Тольятти, Пенза, Рязань и др. Рынки этих городов — развивающиеся, арендные ставки от 200 до 800 у. е.

В третьей группе — города, где рынок стоит на пороге развития: Иркутск, Набережные Челны, Астрахань и т.д. Ставки аренды в них не превышают 500 у. е.

Рязань расположена в 190 км от Москвы. По данным консалтинговой компании RTK group, в ней проживают 509 тыс. человек, из которых 319,6 тыс. — трудоспособное население. В Рязани находится восемь высших учебных заведений, кроме этого в городе есть шесть филиалов вузов. На 1000 жителей приходится 232 кв. м торговых площадей (данные RTK group).

«Рязань — город, который при своей относительно небольшой величине (население около 0,5 млн человек) неплохо по сравнению с подобными городами обеспечен торговыми объектами, — говорит Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG. — Пусть они не самого высокого качества, но их много, расположены они довольно равномерно, что обеспечивает хорошую посещаемость».

По словам Карела Ваврушки, директора по развитию недвижимости в России PPF Real Estate Russia, средняя заработная плата в городе составляет около 17 тыс. руб.

На оживленной трассе

В конце сентября 2011 г. около Рязани откроется ТРЦ «M5Молл», в котором представят свои первые в городе магазины крупнейшие международные ретейлеры. В настоящее время строительство объекта завершается, арендаторы уже начинают отделочные работы.

«M5Молл» расположен в 190 км от Москвы на пересечении крупнейших автомагистралей города Рязани и области — Окружной автодороги и Московского шоссе. К ТРЦ удобно добираться как из города, так и из пригородов и других населенных пунктов. В зону охвата центра попадает большой транзитный поток федеральной трассы М5 «Урал», ведущей в Челябинск, — от 20 до 25 тыс. автомобилей в сутки. В пятиминутной транспортной доступности проживают более 170 тыс. человек. Зона обслуживания охватывает более 420 тыс. человек, что составляет порядка 40% населения Рязани и Рязанской области. По словам Карела Ваврушки, в 2012 году планируется строительство эстакады-развязки на пересечении М5 и окружной дороги, что улучшит транспортную ситуацию в этом месте.

Девелопером проекта является компания PPF Real Estate Russia, российское подразделение финансово-инвестиционной группы в Центральной и Восточной Европе. Эксклюзивным консультантом по маркетингу и сдаче в аренду выступает компания Colliers International.

Общая площадь ТРЦ «M5Молл» — 81,5 тыс. кв. м, арендопригодная (GLA) — 66 тыс. кв. м. Проект будет развиваться в две очереди. Строительство второй очереди, включающей мини-ретейл-парк с гипермаркетом DIY (12 тыс. кв. м), магазином мебели (6 тыс. кв. м) и магазином спортивных товаров (5 тыс. кв. м) и расположенным за основным зданием ТРЦ, планируется на 2012 г. «Многие сети, которые до недавнего времени не рассматривали города с населением менее миллиона человек, возвращаются к проекту и принимают решение об открытии магазинов, — говорит Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. — При этом укрепляется тенденция открытия собственных магазинов сетевыми операторами (как федеральными, так и международными), которые ранее развивались в регионах только через местных партнеров. Это еще раз подтверждает тренд возрождения ретейла в регионах».

Арендаторами ТРЦ «M5Молл» станут ведущие международные и крупнейшие федеральные бренды: продуктовый гипермаркет «Карусель» (10 тыс. кв. м), гипермаркет бытовой техники и электроники «Эльдорадо» (3 тыс. кв. м), кинотеатр «5 Звезд» (3,1 тыс. кв. м), магазин косметики и парфюмерии «Л’Этуаль».

По словам Вагана Егояна, вице-президента «Парадиз Групп» (кинотеатры «5 Звезд»), «Парадиз Групп» откроет восьмизальный мультиплекс, четыре зала которого будут работать в 3D-формате. На площади кинотеатра будет расположено несколько концепций: кинобар, ресторан японской и европейской кухонь. Для каждого проекта компания разрабатывает собственную концепцию. В ТРЦ «М5 Молл» мультиплекс будет создан в стилистике одного из европейских городов.

«Рязань интересна не только близким расположением к столице, но и численностью и составом населения, — говорит Ваган Егоян. — Нам давно хотелось зайти в этот регион, однако не было подходящих площадок. Мы рассматриваем сам ТЦ — его расположение и концепцию. «М5 Молл» — правильный ТРЦ с точки зрения концепции. Нас не смущает загородное расположение — к нам смогут добраться зрители из районных городков. Ориентируемся не только на весь город, но и на регион. Нас не пугает конкуренция — конкуренты заставляют работать интереснее. Несмотря на имидж, «5 звезд» — доступный кинотеатр как по ценам на билеты, так и по стоимости питания».

Более 70% торговой галереи ТРЦ «M5Молл» будут представлены новыми для рязанского рынка брендами. Уже подписаны договоры аренды с такими модными марками, как Reserved, Cropp Town, House, Incity, Alef, Promod, Gloria Jeans, Centro, Finn Flare, Apple Moon, «МКМ» и др. По словам Галины Малиборской, директора департамента торговой недвижимости Colliers International, на стадии подписания находятся договоры с компаниями Inditex (марки ZARA, Bershka, Stradivarius, Oysho, Pull & Bear), Marks & Spencer, LC Waikiki, Zolla, O’Stin, «Карапузик» и др. В проекте также предусмотрены несколько концепций питания: фуд-корт с десятью вариантами кухонь разных народов мира и демократичные рестораны в отдельных помещениях.

«Благодаря международному опыту нашей компании, а также всех участников проекта «M5Молл» продемонстрирует европейское качество шопинга и предложит покупателям бренды, еще не представленные в Рязани, но хорошо знакомые горожанам, которые пока вынуждены ездить в Москву за покупками», — говорит Карел Ваврушка.

Таблица. Конкуренция торговых центров в Рязани

Торговая премьера

Всего в 6 км от «М5 Молл», фактически на одной прямой, на Московском шоссе, находится еще один крупный торговый объект. На участке площадью в 14 га, в 1 км от исторического центра города, более полугода продолжается строительство ТРЦ с рабочим названием «Премьер». Основные характеристики проекта — три торговых этажа, общая площадь — свыше 80 тыс. кв. м, арендопригодная — 63 тыс. кв. м. Наземная парковка — порядка 2,2 тыс. машино-мест. Общий объем инвестиций в проект составляет более 100 млн евро. Открытие запланировано на март 2012 г.

Девелопер проекта — компания «Гиперцентр-Рязань», являющаяся собственником работающего на протяжении четырех с половиной лет в Рязани ТРЦ «Круиз» (около 30 тыс. кв. м). Эксклюзивный агент по сдаче в аренду — компания RTK Group.

По данным компании RTK Group, свое присутствие в проекте, подписав предварительные договоры аренды, подтвердили универмаг H & M (2,5 тыс. кв. м), а также сеть кинотеатров «Киномакс» (8 залов, включая зал IMAX, более 3,5 тыс. кв. м). Елена Гурина, директор по развитию сети «Киномакс», оценивает город Рязань как перспективное направление, освоить которое давно входило в планы компании.

«В данном проекте нашу компанию привлекла профессиональная концепция, оптимальный состав операторов, отличная транспортная и пешеходная доступность, — говорит Елена Гурина. — Главной задачей компании «Киномакс» было предложить жителям Рязани новый формат кинопоказа, а это не только оснащение кинозалов новейшим цифровым оборудованием, но и открытие уникального единственного зала в городе с технологией IMAX, что, безусловно, повысит интерес посетителей».

С компанией «Ашан (15 тыс. кв. м) переговоры по подписанию договора аренды находятся на финальной стадии. Пресс-служба ретейлера подтверждает факт ведения переговоров, но большей информацией не располагает.

В ТРЦ «Премьер» запланированы также гипермаркет бытовой техники и электроники (2,5-3,5 тыс. кв. м), спортивный супермаркет (2 тыс. кв. м), магазин детской одежды и игрушек (2 тыс. кв. м), зона развлечений (2,5 тыс. кв. м). В остальную часть торговой галереи войдут более чем 150 магазинов одежды, обуви, аксессуаров, парфюмерии и косметики мировых и федеральных брендов.

Коммерческий директор РТК Групп Михаил Рогожин уверен, что присутствие сильных якорных операторов обеспечит долгий и устойчивый интерес жителей Рязани к проекту.

«Наш проект с сильнейшим якорным пулом (Auchan, H & M + IMAX) и эффективной дорожной развязкой — это залог успешной концепции, большой проходимости и хороших продаж у арендаторов», — уверен Михаил Рогожин.

Проглотит или поглотит?

Оба новых ТРЦ находятся на одной стороне трассы, справа на въезде в Рязань. «Оба новых ТЦ практически сравнимы по площади (М5 чуть больше, и там запроектирован более крупный паркинг), — говорит Денис Колокольников. — По составу якорей они также практически не отличаются. В каждом их них есть гипермаркет, магазин электроники, кинотеатр. Пожалуй, у ТРЦ «Премьер» пул даже несколько посильнее. Однако у «М5» будет представлено большее разнообразие по товарным категориям, да и предусмотрена вторая очередь с новыми якорными группами. Что касается торговой галереи, то пока о ее составе в обоих объектах судить довольно сложно».

Несмотря на то что у «Премьера» местоположение ближе к центру города, его преимущество вовсе не однозначно. Дело в том, что на Московском шоссе постоянная пробка, поэтому добраться до ТРЦ будет проблематично. Для «М5 Молл» эта проблема снимается окружной дорогой, по которой можно приехать из центра города.

Правда, по словам Михаила Рогожина, уже сейчас ведутся работы по расширению и улучшению существующей дорожной инфраструктуры, а также продолжение северной Окружной дороги и вывод ее на Московское шоссе вблизи строящегося ТЦ сделают его удобным и комфортным в плане подъезда и заезда на парковку.

«С точки зрения местоположения, на мой взгляд, у «Премьера» есть некие преимущества. Этот объект расположен ближе к центру, кроме того его локация на стыке («гантель») центрального и спального районов (по сути двух основных мегакластеров) представляется более удачной, — говорит Денис Колокольников. — Соответственно, для центрального мегакластера по доступности этот объект будет лучше. Более того, «Премьер» находится в сформировавшейся торговой зоне, где представлены давно работающие объекты («Барс», «Полсинаут»). Это поможет обеспечить ТРЦ покупательский поток».

При этом открытие «M5Молл» запланировано более чем на полгода раньше. Карел Ваврушка отмечает, что «строительство ТРЦ продолжается в соответствии с намеченными сроками, а его открытие, как и запланировано, состоится в сентябре 2011 года».

«У «M5» будет время хорошо зарекомендовать себя и получить некие бонус и фору в виде покупательского доверия, — считает Денис Колокольников. — Кроме того, у М5 заявлена вторая очередь, где будут представлены товары DIY-группы, которых не будет у конкурента». Галина Малиборская согласна с коллегой и утверждает, что «успешным будет тот, кто будет первым и правильным». Хотя…

По данным C & W, наибольшим потенциалом в среднесрочной перспективе обладают города с населением от 500 тыс. человек, так как эти города еще не насыщены качественными торговыми площадями, но при этом многие из них имеют высокий потенциал: устойчивое экономическое развитие, показатели покупательской способности населения выше, чем в среднем по России. Так, в Воронеже в течение кризисных 2009-2010 годов общее количество качественных торговых площадей в городе увеличилось в десять раз (с 32 тыс. кв. м до 320 тыс. кв. м, данные C & W) — было введено пять торговых центров. При этом уровень средней арендной ставки на торговые площади в качественных торговых центрах в городе снизился не так значительно, как можно было бы ожидать, в значительной степени проекты нашли своих арендаторов и посетителей.

«Могу с большой долей вероятности сказать, что конкуренция будет, — говорит Денис Колокольников. — Это может выражаться в соревновании концепций, управления, продвижения, путей развития и. т.д. Но ситуацию в городе с точки зрения обеспечения торговыми площадями можно назвать нормальной, и вполне возможно, что оба объекта неплохо уживутся, но при этом и полностью закроют потребность в торговых площадях».

Таким образом, агентам по сдаче в аренду ТЦ придется серьезно потрудиться, УК в дальнейшем — внимательно следить за конкурентной обстановкой. «Всем ТЦ, — подытоживает Денис Соколов, — придется более точно целиться в свою аудиторию».

Ольга Чижова,

Торговое оборудование, июль 2011 года