Споры о том, кто все-таки правит балом на рынке торговой недвижимости в России — девелоперы или ритейлеры —особенно обострились в посткризисное время. В 2008-2009 г. хозяевами положения все еще себя чувствовали девелоперы: многие начатые до экономических треволнений проекты по строительству торговых центров в столице и регионах были «заморожены», ритейлерам пришлось пойти на поводу девелоперов и брокеров, которые предлагали выбирать площадки в узком кругу рентабельных и качественных, а главное, действующих и проверенных, торговых объектов (ТЦ/ТРЦ).
Но с 2010 г., когда экономическая ситуация в стране начала выходить из пике и давать надежды на светлое будущее, ритейлеры оказались в более выгодном положении. Предложение по площадям, как в стрит-ритейле, так и в торговых центрах, стало уверенно расти, а ставки снижаться. Казалось бы, тенденция к становлению российского рынка торговой недвижимости под флаги ритейлеров четко обозначилась в конце 2010, но, по мнению многих участников рынка, для однозначных выводов время еще не пришло.
Если экономическая ситуация в России в 2011 г. не ухудшится, то на рынке торговой недвижимости может возникнуть дефицит предложения, а это, в свою очередь, приведет к росту ставок аренды и цен продаж помещений. По мнению Екатерины Лапиной, директора департамента коммерческой недвижимости АРИН, рост по итогам года может составить порядка 25%.
Похолодание
Участники рынка отмечают, что в кризис борьба между арендодателями за арендаторов была в самом разгаре, они были готовы идти на уступки и не боялись в этом признаваться. Так, по словам Владимира Слепова, генерального директора розничной сети «Коралл», арендные ставки в кризис снизилась примерно на 15%. С этой цифрой согласна и Юлия Савченко, руководитель регионального розничного отдела компании «Обувь России», которая отмечает, что в кризис арендодатели снижали ставки в среднем на 20-30%, а также давали отсрочку платежа.
«Если помещения не удовлетворяли требованиям арендатора, их владельцы готовы были вместе с ним нести расходы по ремонту помещения, а также компенсировать затраты полностью или частично в счет аренды помещения, - рассказывает Юлия Савченко. - По нашему опыту, арендные ставки снижались в среднем на 10-25%, а в некоторых городах нам удавалось договориться о 30% скидке».
В компании Finn Flare также отмечают желание арендодателей в кризис идти навстречу ритейлерам.
«Арендные ставки снижались, арендодатели шли на уступки, и, самое главное, стали освобождаться площадки в известных торговых центрах, - комментирует Сергей Галерка, директор по развитию Finn Flare. - Проще всего было в регионах, где конкуренция была низкая и очень много хороших мест освободилось просто потому, что ряд компаний не выдержал кризис, и им пришлось уйти с рынка. В Москве и Санкт-Петербурге кризис повлиял на рынок меньше, поэтому по сравнению с регионам нам здесь было сложнее. Арендные ставки уменьшились в среднем на 40%, кое-где нам удалось добиться даже 70% скидки».
По словам Вячеслава Демидова, директора по развитию компании "Модный Континент" (сеть магазинов Incity), кризис существенно отразился на бизнесе ритейлера.
"Цены на аренду к этому моменту колоссально выросли, с такими ставками в кризисный период было бы невозможно существовать, - комментирует Вячеслав Демидов. - Мы, как и многие другие арендаторы, начали переговоры с собственниками торговых площадей по уменьшению стоимости аренды. Это была общая тенденция, и, безусловно, большинство арендодателей были вынуждены пойти на эти меры. Могу сказать, что приблизительно 90% собственников приняли наши условия. За время кризиса мы закрыли всего 3 магазина, но это не показатель, так как они и до экономического спада не были рентабельными".
Топ-менеджер отмечает, что, в целом, кризис рынок "освежил". "Лопнул ценовой «пузырь», который слишком разросся к осени 2008 г. Фактически за период кризиса цены на торговые площадки снизились почти в два раза", - говорит Вячеслав Демидов.
На некоторых ритейлеров кризис практически не повлиял. Например, для «Связного» всеобщий стресс на рынке недвижимости, по словам Елены Ноготковой, руководителя отдела по связям с общественностью сотового ритейлера, не сильно отразился на поиске новых помещений в том секторе рынка недвижимости, в котором работает компания (premium-сегмент).
«Очевидные проблемы наблюдались исключительно в сегменте торговых центров, девелоперские проекты по которым стартовали в докризисный период, - говорит Елена Ноготкова. - Строительство значительной части из них было заморожено. Если говорить о 2009 г., то в формате площадей 50 – 100 кв.м. аренда снизилась незначительно, примерно на 5%».
Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International, говорит, что в наиболее успешных торговых центрах существенно уменьшился лист ожидания, но ставки, в принципе, не падали.
«Некоторые собственники успешных ТЦ предоставляли временные скидки, которые, в основном, не превышали 10%, - комментирует Галина Малиборская. - В менее успешных ТЦ собственники были готовы делать отделку за свой счет, а также соглашались на процент с оборота без фиксированной части арендной платы, дабы удержать арендатора. По менее успешным торговым центрам мы отмечали снижение арендных ставок, которое в отдельных случаях могло достигать 50%».
Эксперт отмечает, что в кризис на рынке торговой недвижимости Москвы спрос был равен предложению, а в регионах предложение превышало спрос. К концу 2009 г. появился отложенный спрос со стороны покупателей, и ритейлеры стали заявлять о возобновлении своего развития.
По мнению Валентины Антиповой, директора по развитию компании NAI Becar, лист ожидания на самые успешные ТЦ во время кризиса, как и количество заявок, все-таки никак не изменился.
«Все арендаторы хотели размещаться в удачном месте, так как даже если какие-то торговые точки приходилось закрывать, нужно было также оборачивать высвобожденные деньги и реализовывать товар, - говорит Валентина Антипова. - В каких-то региональных городах произошла стагнация спроса: он сократился и не двигался ни в «плюс», ни в «минус», однако повсеместным было падение ставок. У всех торговых сетей обороты уменьшились на 20-30% в связи с тем, что количество свободных денег у населения также уменьшилось».
По данным компании Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в кризис многие ритейлеры не готовы были содержать убыточные магазины, их интересовали эффективные торговые помещения (целевая аудитория, приемлемая ставка, льготные условия). В свою очередь, для удержания арендаторов собственники шли им навстречу и помимо дисконта ставок аренды предоставляли арендные каникулы на первый год, льготный курс валют, уменьшение депозита, льготные условия оплаты (рассрочка платежа по депозитам) и др.
Оттепель
Сейчас на рынке торговой недвижимости наблюдается ажиотаж как со стороны арендаторов, так и со стороны инвесторов, которые торопятся сделать выгодные вложения, пока стоимость квадратного метра не достигла и не превысила докризисного уровня.
Особенным спросом пользуются качественные помещения стрит-ритейла в главных торговых коридорах столицы. По оценкам экспертов Penny Lane Realty, доходность от вложений в стрит-ритейл может составить 15-25% годовых в зависимости от схемы сделки.
«Примечательно, что сейчас покупатели рассматривают возможность приобретения не одного, а целого ряда объектов, чтобы впоследствии управлять фондом недвижимости и получать стабильную прибыль, - комментирует Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости компании Penny Lane Realty. - Бюджет покупки составляет $ 2,5-12 млн. Фактическая цена часто может значительно превышать изначально запрошенную собственником, так как покупатели активно торгуются за высоколиквидные объекты. Например, цена квадратного метра на Кутузовском проспекте в Москве может достигать $ 35 000 за кв.м. при среднерыночной цене в этом торговом коридоре $20000-23000 за кв.м.».
Инвестиционный потенциал игроков, в основном, это российские компании, в сегменте торговых центров эксперты компании оценивают в $1,4 млрд. В то же время предложение ограничено - привлекательные с точки зрения финансовых потоков и местоположения торговые объекты дорого оцениваются собственниками. Цены продаж варьируются в пределах $120-200 млн. При этом доходность ТРЦ, отмечает Алексей Могила, в столице сегодня составляет 15-17% в год, и докризисной прибыли в 30% ожидать уже не приходится.
Одной из главных тенденций современного рынка торговой недвижимости эксперты называют «разморозку» проектов времен кризиса и стремление девелоперов к ее новым формам.
«Сейчас либо достраиваются старые проекты, - говорит Лада Белайчук, заместитель руководителя отдела исследований компании Cushman & Wakefield, - либо строятся небольшие ТЦ, а старые концепции пересматриваются в сторону уменьшения площади, либо девелоперы стараются разрабатывать уникальную концепцию – аутлет, department store, узкоспециализированную, то есть с упором на какую-то одну категорию товаров».
Валентина Антипова также замечает, что в период кризиса многие торговые объекты были вынуждены претерпеть реконцепт, что объяснялось изменившимся спросом со стороны ритейлеров, обновлением пула арендаторов, перезаключением договоров, появлением новых торговых форматов (опять же - аутлеты, ритейл-парки и пр.).
«В числе последних тенденций арендной политики новых торговых центров можно отметить постепенное распространение системы «step rent», - говорит Валентина Антипова, - при которой происходит ступенчатое увеличение ставки аренды в зависимости от периода эксплуатации торгового центра. Минимальная ставка устанавливается на период запуска объекта в эксплуатацию, максимальная - с момента достижения устойчивого потока посетителей. Кроме того, практика использования комбинированной ставки аренды в зависимости от оборота становится все более популярной в отношении операторов fashion-ритейла».
Еще одним трендом на российском рынке торговой недвижимости специалисты называют рост интереса ритейлеров к регионам. Так, по словам Александра Болотникова, специалиста по недвижимости консалтинговой компании RRG, с начала 2011 г. ставки снова начали подниматься, рынок вновь возвращается арендодателю, а сетевые операторы стали проявлять высокий интерес к проектам, в том числе и региональным. Что касается Москвы, то, несмотря на общее стабильное состояние, в торговом сегменте центральной части города произошли значительные изменения.
«В апреле 2011 г. по сравнению с мартом объем предложения по продаже торговых объектов в центре по количеству снизился на 3%, - комментирует Александр Болотников, - а по общей площади вырос на 3%. За год количество предлагаемых к продаже торговых помещений в пределах Садового Кольца снизилось на 18%, а их суммарная площадь выросла на 35%. Соответственно, рост средней площади продаваемых объектов за год составил 64%».
Эксперт отмечает, что на рынке наблюдается ситуация, когда небольшие торговые помещения в центре, к которым, прежде всего, относится стрит-ритей, в силу их высокой ликвидности, быстро уходят с рынка или просто не выставляются на продажу, в то время, как более крупные остаются. «Таким образом, можно предположить, что ротация инвесторов торговых помещений в основных коридорах, которая была связана с кризисом, в целом завершена, и теперь наступил период рентного владения», - говорит Александр Болотников.
Что касается цен на такие помещения, то по объектам в центре только за апрель они снизились на 7% до $12 049 за кв.м, а за год это снижение составило 21%. Это не означает падение интереса к помещениям стрит-ритейла, многие инвесторы по-прежнему нацелены на покупку ликвидных объектов.
«Торговые центры, которые на момент кризиса находились в стадии разработки проекта, в основной своей массе на бумаге и остались, - говорит Галина Молиборская. - В настоящее время на рынок выходят преимущественно те объекты, которые начали строиться до кризиса. В ближайшие год-полтора эта тенденция сохранится. Именно поэтому мы ожидаем сокращение объемов строительства торговой недвижимости в 2011-2012 гг. по сравнению с 2009-2010 гг., и, в первую очередь, в столице».
Также среди последних тенденций эксперты отмечают увеличение спроса на качественную торговую недвижимость в городах с населением 300 000 - 500 000 человек. Это, по мнению специалистов Colliers International, обусловлено постепенным насыщением рынков торговой недвижимости в крупнейших российских городах и желанием ритейлеров занять новые интересные площадки.
«В качестве еще одной интересной тенденции посткризисного периода можно отметить появление интереса у международных брендов к выше обозначенным городам с численностью населения 300 000 - 500 000 человек, - говорит Галина Молиборская. - До кризиса крупные международные бренды рассматривали преимущественно Москву, Санкт-Петербург и города-миллионники».
Также сейчас, в отличие от докризисного периода, когда на рынке преобладала схема фиксированных арендных ставок (% с оборота использовался только профессиональными международными девелоперами в нескольких торговых центрах), активно используется смешанная схема — фиксированная ставка плюс процент с оборота. Данная схема получила распространение в кризис, так как она оказалась более приемлемой и для собственников, позволяя им удержать арендатора, и для ритейлеров, которые могли таким образом снизить риски.
То ли еще будет
Общего мнения о том, как дальше будет развиваться рынок торговой недвижимости в России, у его участников нет. Арендодатели лелеют надежду на то, что прерогатива установления арендных ставок в соответствии с их желаниями будет принадлежать им, арендаторы, наоборот, надеются на то, что рынок так и останется под присмотром и координацией ритейлеров.
Единственное, что можно сейчас точно сказать о рынке торговой недвижимости в России, так это то, что он есть и он готов к очередным переменам. Зависят же эти перемены напрямую от экономической ситуации в стране, и, судя по активной деятельности девелоперов, ситуация эта совсем не плоха.
Даша Гилева,
Retailer.ru от 5 июля 2011 года
