Консалтинговая компания RRGпровела уникальную сделку по сдаче в аренду помещения стрит-ритэйла, применив принципиально новый подход к привлечению арендаторов.
Стандартная фраза: сдается помещение в аренду. Так, торговое помещение в 1000 кв.м. на 1-ом этаже здания в спальном районе на северо-востоке Москвы, осталось бы не более чем помещением.
Как правило, сдать в аренду большое помещение, находящееся к тому же не в самом центре города, бывает достаточно сложно. Поэтому брокеры традиционно либо увеличивают объем рекламы, либо предлагают владельцу снизить арендные ставки, либо площади остаются вакантными довольно длительное время.
Консалтинговая компания RRGпри сдаче в аренду площадей использует другой подход: предлагает потенциальным арендаторам не просто помещение, а доходное место. При этом для самого объекта была разработана концепция сдачи в аренду в качестве единой торговой зоны.
«Профессиональные консультанты – разнопрофильные специалисты RRG – проводят предварительную оценку потенциала помещения для различных групп ритейлеров, оценивая в том числе потенциальный оборот и как следствие потенциально возможную арендную ставку. – говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. - Так обычное помещение становится не просто торговой площадью, а доходным местом, с необходимыми параметрами «оценки локации», что, в свою очередь более привлекательно для арендаторов. Теперь, прежде чем занять ту или иную площадь, арендатор может увидеть, будет ли это место иметь необходимый для такого уровня ставки аренды оборот.»
Для данного объекта был проведен тщательный анализ, в ходе которого выявились потенциальные товарные группы арендаторов. Дело в том, что арендаторами подобных помещений, как правило, являются мебельные салоны, супермаркеты или же магазины электроники/бытовой техники. Но все эти магазины уже представлены в данном кластере, поэтому привлекать подобного оператора не имело экономического и маркетингового смысла, учитывая в т.ч. низкие ставки аренды для такого размера объекта.
Сформированная единая торговая зона, в свою очередь предполагает наличие нескольких арендаторов на одной территории или в одном торговом коридоре. Кластер Преображенский и так недостаточно обеспечен качественной торговлей, а в пешей доступности в целом недостаточно торговых площадей, поэтому было принято решение создать пул магазинов, наиболее интересных, в первую очередь, для женщин, как основных покупателей. Общая площадь в 1000 кв.м. была поделена между 3 магазинами одежды, магазином обуви, аптекой и универсамом и превратилась в полноценный street-retail, за счет привлекательности локации – очень существенно вырос пешеходный трафик.
Результатом такого подхода стало заполнение объекта в достаточно короткие сроки – 3,5 месяца (для сравнения, средний срок экспозиции торгового помещения за пределами Садового Кольца в июле 2011 года составил около 4-5 месяцев). Кроме того сдача помещения нескольким арендаторам позволила увеличить арендный доход собственника практически в 2,5 раза за счет более высокой ($1500/кв.м./год) ставки для небольших площадей. Соответственно, на столько же выросла капитализация объекта для собственника, и удалось достичь диверсификации арендных потоков.
